Приемка квартиры в новостройке — на что обратить внимание
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приемка квартиры в новостройке — на что обратить внимание». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
С учетом резкого ухудшения экономической ситуации в стране и мире нельзя исключать вероятность того, что строительство объекта не будет завершено или он не будет передан в предусмотренный срок. Потому особого внимания заслуживает страхование. При этом заметим, что большинство дольщиков считают наличие полиса гарантом возврата денежных средств в случае банкротства застройщика. Однако данное суждение ошибочно. Анализ рынка страховых услуг показывает, что страхование от названных рисков осуществляют компании, чьи финансовые возможности не смогут обеспечить возмещение в полном объеме.
Что должно быть указано в договоре долевого участия?
Договор долевого участия (ДДУ) – это своего рода договор купли-продажи. С его помощью застройщик привлекает денежные средства для строительства объекта недвижимости и его последующей продажи.
В ДДУ должны быть отражены все существенные условия приобретения, свойственные договору купли-продажи: точные характеристики объекта, стоимость, права и обязанности сторон, способы обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств. Обязательно должно быть включено условие о сроке завершения строительства.
При заключении ДДУ важно максимально подробно описать приобретаемый объект. Например, если определяющим фактором при выборе квартиры являлось панорамное остекление – данный пункт необходимо включить в договор.
При одновременной покупке элементов социальной инфраструктуры, связанных с объектом (благоустроенный парк, теннисный корт, детская площадка), характеристики и условия их приобретения следует зафиксировать соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора долевого участия. Это поможет защитить себя от распространенного рекламного хода: «Вы платите не за квадратные метры, а за право жить в образцовом квартале». Заключение соглашения с идентификацией того, что вы приобретаете и за сколько, позволит в будущем требовать от застройщика исполнения взятых на себя обязательств.
После заключения ДДУ начинаются долгие месяцы ожидания сдачи готового объекта. В данный период дольщик может лишь отслеживать стабильность застройщика. Действующая правовая конструкция не дает ему дополнительных возможностей.
Осматриваем квартиру и фиксируем недочёты
Вместе с квартирой клиент принимает и территорию вокруг нее, общедомовое пространство, поэтому надо заодно проверять, есть ли во дворе обещанная детская площадка и места для парковки. Если жилье находится выше седьмого этажа и лифт не работает, нужно сказать об этом застройщику. К тем, кто живет на третьем или пятом этаже, тоже должны прислушаться, но считается, что они могут подняться домой пешком.
Если в квартире грязно и из-за этого невозможно проверить качество отделки, попросите рабочих всё вымыть. Фиксируйте дефекты не только в блокноте, но и на фото — это пригодится, если бригада сделает работу некачественно. Кроме того, при проверке можно измерить площадь квартиры — чтобы она была той же, что указал застройщик.
Проверять квартиру лучше последовательно, от комнаты к комнате: так меньше вероятность что-то забыть или упустить из виду. Но понятно, что осмотр спальни мало отличается от приемки кухни, поэтому мы сначала пройдемся по общим моментам, а затем заострим внимание на отдельных помещениях.
Окна. В первую очередь надо проверить механизмы: окна и балконные двери должны открываться плавно, без скрипов. Окна лучше осматривать с фонариком, потому что даже при дневном свете можно не заметить мелкие повреждения. Стекла, рамы, подоконник должны быть визуально чистыми: без грязных следов, окалин, трещин, монтажной пены. Любые дефекты на стеклах можно сразу выделять фломастером, потому что такие стеклопакеты застройщик обязан заменить. На оконных петлях должны быть декоративные накладки, если их нет — их должен предоставить застройщик.
Особое внимание следует уделить уплотнителям: на них не должно быть порезов и других повреждений. Чтобы проверить, насколько плотно створки прилегают к раме, надо положить между ними лист бумаги и закрыть окно: если вытянуть лист сложно, створки прилегают хорошо, если легко — окно надо отрегулировать, иначе в квартире будут сквозняки. С той же целью можно поднести к оконным швам зажигалку — пламя не должно колебаться от ветра.
Тем, кто принимает квартиру зимой, проще: они смогут отследить, насколько хорошо работает вентиляция и не промерзают ли окна в морозы. Например, эксперт по приемке может просветить окно тепловизором и определить, уходит ли где-то тепло. Если квартиру принимали летом, а зимой проявились проблемы, надо вызвать представителя застройщика и заказать экспертизу.
Радиаторы. В идеале радиаторы выглядят чистыми, без сколов, следов краски, на них не должно быть конденсата, а вокруг — подтеков. Если квартиру осматривают зимой, нужно покрутить терморегулятор и проверить, работает ли он.
Как принять новую квартиру у застройщика
Принимать квартиру в новостройке нужно в светлое время суток. Так будут лучше видны все огрехи. Необходимо выделить достаточное количество времени. При осмотре вам не должны навязывать какие-либо временные рамки. В законодательстве нет норм, которые указывают на то, что принимать квартиру в новостройке можно не более часа-двух. Собственники квартир не ограничены во времени при проведении приемки.
Дольщикам нужно проверить состояние всего здания, а не только своей жилплощади. Необходимо осмотреть чердачные и подвальные помещения, подъезды, лифты, перегородки и т.д. Эту процедуру лучше проводить днём, так как в новостройке могут быть еще не установлены все осветительные приборы. Отправляясь принимать квартиру у застройщика, желательно взять с собой определенный набор предметов и инструментов:
- фонарик;
- зажигалку;
- тестер для электророзеток;
- молоток;
- уровень и отвес для проверки вертикальности стен;
- стремянку;
- лампочку;
- компактное электрооборудование;
- электрическое устройство с высокой мощностью;
- вольтметр;
- ручку и бумагу для записей.
Как исправляют недочёты
Если вы договорились с застройщиком, что он сам приведёт вашу квартиру в надлежащий вид, то не рассчитывайте на быстроту действий. В законе не прописано, сколько времени есть у застройщика на исправление дефектов. Чем больше квартир сдано, тем дольше ждать.
Если недочёты мелкие и вам жаль времени, лучше исправьте их сами. Когда застройщик по вашему дефектному листу всё исправит, вас позовут на повторный осмотр. Если теперь всё в порядке, а до этого акт приёмки-передачи вы не подписали, то можно смело подписывать.
Помните, что застройщик даёт пятилетнюю гарантию на дом и трёхлетнюю на инженерное оборудование. В течение этого срока вы имеете право обратиться к застройщику с жалобой на дефекты, которые в квартире точно не по вашей вине: неровные стены, неисправное водоснабжение или вентиляцию. Не стесняйтесь отстаивать свои права на качественное жильё.
Подготовка к приемке
Перед осмотром квартиры крайне внимательно изучите проектную декларацию, ваш договор и приложение к нему — именно там указаны характеристики вашей квартиры: материалы строительства, метражи, расположение и конфигурация окон и дверей, отделка и т. п. Именно по этим документам вы будете проверять соответствие ожиданий реальности. Если квартира сдается с чистовой отделкой, в приложении должны быть прописаны также вид покрытий, цвет, иногда спецификация. Марки материалов здесь искать не стоит.
Захватите с собой несколько предметов. Обычно их не носят с собой, но они понадобятся вам для проверки жилья:
- рулетка,
- телефонная зарядка или индикаторная отвертка,
- лампочка,
- листик бумаги либо зажигалка,
- фонарик,
- мел, смываемый маркер, бумажный скотч (для пометок дефектов).
Защита собственных прав при обнаружении серьезного брака
Итак, выяснили, что основным документом, в котором будущий собственник фиксирует все изъяны, обнаруженные им на принимаемой жилплощади, является акт осмотра. Если претензии адекватны и обоснованы, то строительная компания обязана всё исправить. Установлен предельный срок для «работы над ошибками». Он составляет полтора месяца.
Акт заполняется в двух копиях и передается обеим сторонам. Если никаких действий от застройщика не будет, то у дольщика появляется существенная причина для решения проблемы в судебном порядке. Поступить можно следующим образом.
Приведём 4 версии действий:
- В течение 45 дней строительная фирма приводит в порядок жилплощадь в соответствии с предъявленными претензиями, означенными в акте.
- Хозяин квартиры самостоятельно проводит ремонтные работы за счёт застройщика.
- Пересматривается стоимость, указанная в ДДУ. Владелец платит компании меньше, а разница покрывает ремонт квартиры.
- При обнаружении существенного брака, который не подлежит устранению или застройщик отказывается исправлять дефекты, дольщик вправе потребовать полного возврата средств. Выплата должна быть произведена в течение полутора месяцев со дня оформления документов.
И всё же четвёртая версия сомнительна. Дело всё в том, что цена на недвижимость растёт «не по дням, а по часам». А сроки такой сделки могут растянуться на целый год. И на те деньги, которые несостоявшийся дольщик вернёт, он уже не сможет приобрести недвижимость с такими же параметрами у другого застройщика.
Как исправляют недочеты
В редких случаях строительная компания начинает оспаривать акт осмотра, в котором указаны недостатки. В его интересах после уточнения деталей с дольщиком как можно быстрее приступить к их устранению. Застройщик либо сам принимается за работу, либо привлекает подрядчиков. Есть вариант, что дольщик сам будет делать ремонт за счет компании, если стороны придут к такому решению совместно.
В любом случае потребуется время. И если речь идёт не об одной квартире, а, скажем, о сотне, то сроки составят до месяца. Если о пятистах, то 2 месяца и более, несмотря на установленный законом № 2300-1 «О правах потребителей» определенный отрезок времени – до 45 суток. Просто раньше это сделать не представляется возможным физически.
Только после того, как акт приёма будет подписан, возможен торжественный момент передачи ключей новому владельцу квартиры. До этой минуты застройщик должен сделать всё возможное, чтобы её приблизить. Как только работа будет завершена, жилплощадь дольщиком осматривается снова.
Составление акта приемки
Что делать если качество новостройки полностью устроило участника долевого строительства? В этом случае следует принять квартиру (апартамент), подписав с застройщиком акт приема-передачи. В данном документе обязательно указываются:
- реквизиты строительной компании
- паспортные данные дольщика
- место, дата составления (обязательно поставьте на акте дату – если место для даты будет оставлено застройщиком без заполнения; если проставленная в акте дата не будет соответствовать дате подписания акта дольщиком – то попросите представителя застройщика распечатать акт приема-передачи с «правильной» датой)
- сведения об объекте: адрес (номера квартиры и дома, название улицы), подробные характеристики (площадь, количество комнат и этажей в здании, стоимость помещения), фактические характеристики (метраж и прочее)
- ссылка на наличие выявленных дефектов с указанием на приложение или на акт осмотра и даты его составления
Акт подписывается только в том случае, если дольщика полностью устраивает состояние квартиры с отделкой или без нее, и он соглашается принять ее в текущем состоянии. Один (или несколько) экземпляров акта приема-передачи с подписью и печатью застройщика остается у дольщика.
В случае если участник долевого строительства обнаруживает в новостройке строительные недостатки, с которыми он не готов принять объект долевого строительства без их исправления до подписания акта – в дольщик не должен принимать квартиру (или любой иной объект строительства). В этом случае после передачи застройщику акта осмотра (дефектной ведомости или иного документа с указанием обнаруженных недостатков) дольщик должен ожидать их исправления (в разумный срок) и приглашения застройщика на повторную приемку.
При каких недостатках нельзя подписывать акт приема-передачи?
Все обнаруженные недостатки фиксируются в смотровом листе (акте дефектовки). Документ составляется в свободной форме, в двух экземплярах — один для покупателя, другой для застройщика. В акте обязательно указываются данные покупателя и строительной компании. В основной части документа указываются недочеты, а внизу проставляется дата проверки и подписи сторон.
По общему правилу недочеты делятся на два вида:
- Существенные — это дефекты при наличии которых в квартире невозможно жить. Например, дыры в стенах и окнах, неработающая канализация, не правильно установленные входные двери. Подписывать акт приема-передачи покупатель должен только после того, как застройщик устранит подобные недостатки.
- Несущественные недостатки не мешают жизни в квартире. К ним относятся: неровные стены, царапины на стеклах, и т.д. Их тоже необходимо фиксировать. Если покупатель отказывается подписывать акт из-за несущественных дефектов, застройщик имеет право подписать документ в одностороннем порядке через 2 месяца. Оспорить такой документ можно только в судебном порядке.
Запускает процедуру передачи жилья застройщик, который к этому времени должен получить разрешение на эксплуатацию здания и отправить дольщикам уведомление о готовности квартиры. Далее между сторонами согласуется время проведения приёмки.
Для осмотра недвижимости пригодятся:
- Паспорт и договор долевого участия.
- Копия плана по ДДУ — для сверки с реальным объектом.
- Блокнот, ручка — для заметок и составления списка недостатков.
- Бумажный скотч, мел и маркер — ими отмечают недостатки непосредственно на объекте.
- Фотоаппарат или видеокамера — для фиксации дефектов.
- Тестер (мультиметр), индикаторная отвёртка — для проверки работоспособности электропроводки. Можно взять недорогой карманный электроприбор.
- Лист бумаги, свечу или зажигалку — для проверки вентиляции и герметичности окон.
- Лампочка — для проверки патронов.
- Фонарик.
- Рулетка или лазерный дальномер.
- Строительный уровень.
Перед визитом на объект ещё раз изучите договор, проектные документы, содержащие подробную информацию об объекте: материале стен и потолка, конструкции дверей и окон, отделке и т. д.
Чем отличается квартира с отделкой и без?
Перед тем, как принять квартиру в новостройке, разберемся, что можно требовать от застройщика и как это зависит от договорных условий сдачи жилья.
Приведем для сравнения стандартные характеристики сдаваемых помещений, комплектации в зависимости от того, какая стадия готовности к проживанию предусмотрена договором.
| Вид проделанных работ | С отделкой | Без отделки |
|---|---|---|
| Стены, пол, потолок
|
выровнены под чистовую шпаклевку, покраску, либо закончена финишная отделка | являются лишь несущей конструкцией здания, предполагается абсолютно пустая «коробка», без межкомнатных перегородок |
| Газопровод, водоснабжение, канализация, электропроводка | выполнена разводка труб, установлены розетки, может быть установлена сантехника
|
в квартире проложены стояки канализации, водоснабжения без разводки труб, электричество доводится до персонального щитка в подъезде, водоснабжение — до выводов в квартиру |
| Отопительная система | смонтированы радиаторы, сушитель для полотенец, тепло может подаваться автономно от котла, теплостанции в доме или из центральной системы теплоснабжения | доведено до входа в квартиру |
Принимая квартиру у застройщика, нужно быть предельно внимательным и обязательно фиксировать в акте все выявленные недоделки. Лучше всего взять с собой на приемку строительного эксперта. Не стоит верить устным обещаниям строительной компании и принимать жилье с явными дефектами.
Часто встречающиеся дефекты при приемке квартир в новостройках
Список типовых проблем поможет сориентироваться, на что следует обратить внимание дополнительно или проверить более тщательно
- Качество кровли, особенно актуально проверить жителям последних этажей,
- Качество теплоизоляции боковых стен, опять же особенно актуально жителям верхних этажей дома,
- Качество гидроизоляции полового покрытия на первых этажах, плохая гидроизоляция может привести к образованию сырости и плесени,
- Качество герметичности балконных плит, низкая герметичность может привести к образованию конденсата на стенах внутри квартиры,
- Качество стеклопакетов,
- Качество цементной стяжки, плохая стяжка приведет рано или поздно к расслоению, а половое покрытие не будет держаться,
- Качество вентиляционной системы.
Многие застройщики в качестве бонуса для привлечения клиентов предлагают произвести в квартире чистовую отделку. Разумеется, дополнительная услуга немного увеличивает стоимость недвижимости, однако, прирост в данном случае будет несущественным. Самостоятельный поиск подрядчика для отделочных работ потребует дополнительного времени и усилий, вовсе не гарантируя, что качество работы будет существенно выше.
У квартир с готовой отделкой имеются еще и такие плюсы:
- в такое жилье можно переезжать сразу, не дожидаясь окончания ремонта;
- соседи также не будут заняты отделкой, а это означает отсутствие назойливого шума.
Оценив получаемые в результате преимущества, многие потенциальные покупатели интересуются, какие нюансы могут возникнуть при покупке квартиры с чистовой отделкой. Постараемся ответить на этот вопрос.