Расторжение договора долевого участия в строительстве

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора долевого участия в строительстве». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.

Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?

Для обращения в суд вам потребуются следующие документы:

• заявление с требованием расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, а также с требованием выплатить неустойку (если полагается по закону) и компенсировать убытки (если они были);
• копия договора участия в долевом строительстве;
• документы, подтверждающие возникновение основания для расторжения ДДУ;
• расчет суммы, взыскиваемой с застройщика;
• другие документы, которые могут понадобиться в ходе судебных разбирательств.

Особенности расторжения ДДУ с ипотекой

Сегодня большая часть сделок с недвижимостью проходит с привлечением ипотечных средств. Получается, что привлекается третья сторона, в чьих интересах весь процесс – банк. Как правило, ДДУ всегда в банковском залоге, поэтому заёмщик не вправе совершать какие-либо операции без согласия банка. При расторжении ДДУ суд взыскивает со строительной организации проценты, которые заплатил гражданин банку в качестве процентной ставки по кредиту, это относится к возмещению или взысканию убытков тоже.

Чтобы расторгнуть ДДУ с жилищным кредитом нужно:

1. Оповестить банковское учреждение о расторжении ДДУ;
2. Написать заявление на досрочное погашение, ведь банк пересчитывает проценты (приблизительную сумму заёмщик может посчитать сам, использовав ипотечный калькулятор при расторжении ДДУ онлайн);
3. В оповещении указывают 2 счета: дольщика, чтобы ему вернули собственные средства, и банковский счет для возврата кредитных денег.
4. В суде банк выступает третьим лицом, т.е. сотрудник банка также должен присутствовать на заседании.

Возможен вариант, чтобы все средства перечислялись кому-то одному (заёмщику или банку), но, если такие условия отражены в ипотечном договоре. Иногда зачисление производят на счет физлица, а уже потом он самостоятельно гасит свой долг в банке. ДДУ с ипотекой обязательно проходит регистрацию в Росреестре, так же как его расторжение. Помимо этого, необходимо будет погасить запись по ипотеке.

ДДУ расторгается при предоставлении:

• паспорт;
• если есть соглашение;
• если одностороннее расторжение, уведомление;
• нотариально заверенное решение суда.

Ипотечное обременение снимается с помощью следующих документов:

• справка о погашении долга из банка;
• общее заявление двух сторон;
• кредитный договор;
• закладная с печатью погашено (ксерокопия и оригинал);
• судебное решение о закрытии кредита.

Расторжение договора долевого строительства возможно следующим образом:

• по соглашению сторон: дольщик может предложить застройщику остановить действие договора и подписать Соглашение о расторжении (при обоюдном согласии). Оно подписывается обеими сторонами и регистрируется в Росреестре;
• в одностороннем порядке: дольщик может без предварительного сообщения выйти из ДДУ, уведомив об этом застройщика письмом (ч.4 ст.9 ФЗ № 214-ФЗ) Надо указать причину, приложить расчет процентов и свои реквизиты. Расторжение регистрируется в Росреестре;
• в судебном порядке: перечень причин предусмотрен ст.9 ФЗ № 214-ФЗ

Решение дольщика аннулировать ДДУ может быть вызвано следующими случаями:

• грубым нарушением сроков сдачи объекта; если срок превышен на два и более месяцев — это повод потребовать деньги;
• условия договора не соблюдены — квартира не соответствует им и/или требованиям техрегламента, непригодна к использованию, имеет неустранимые недостатки;
• застройщик нарушил основные требования к качеству;
• если по окончании прекращения поручительства об обеспечении исполнении обязательств не получено уведомление об этом и у застройщика нет иного гаранта;
• в других случаях, которые предусмотрены законодательством или прописаны в договоре.

Если расторгается договор в досудебном порядке, каков размер компенсации?

При ответе на этот вопрос важно знать, когда заключен ДДУ. Если он заключен до 01.07.2018 г., значит все деньги находятся у застройщика, потому что в этот период еще не использовались эскроу-счета и проектное финансирование. При этом дольщику должна быть выплачена неустойка по первому его требованию. Ее размер указывается в договоре (договорная неустойка). Есть такое понятие, как «законная неустойка», отраженная в ФЗ. Размер договорной неустойки должен быть выше той, что указан в законе.

По ФЗ №214 размер неустойки рассчитывается, исходя из размера ставки рефинансирования Банка России. Сумма неустойки будет равна 1/300 от ставки рефинансирования, которая действительна на момент исполнения обязательств застройщика по возврату средств дольщику. Если в роли участника долевого строительства выступает простой гражданин, то проценты ему будут удвоены.

Начисление процентов производится с момента внесения денежных средств (полностью или частично) на счет девелопера в соответствии с ценой договора до того момента, когда застройщик обязан вернуть их дольщику.

Как вернуть деньги после расторжения ДДУ?

Если договор долевого участия расторгнут без суда, то застройщик обязан в течение 20-ти рабочих дней со дня получения уведомления перечислить требуемую в ней сумму. Если банковский счет, на который нужно перечислить денежные средства, дольщиком не указан, и он не пришёл получать их лично, то по завершению 20-дневного срока, застройщик должен перевести сумму в депозит нотариуса и известить об этом дольщика.

Если компания не выполнила данные действия, покупатель вправе обратиться в суд за возвратом денежных средств. Если договор расторгнут по решению суда, то компания-застройщик должна вернуть средства в течение десяти рабочих дней со дня расторжения ДДУ.

Если компания не перечисляет деньги добровольно, то нужно подать заявление на возбуждение исполнительного производства в службу судебных приставов, которые займутся принудительным исполнением решения суда о возврате денег покупателю квартиры.

Расторжение договора с ипотекой

Обычно квартиры в новостройках граждане покупают не за свои средства, а с помощью займов банка. В такой ситуации в договоре ДДУ уже участвует три стороны, не только застройщик и дольщик.

Как расторгнуть ДДУ с ипотекой? В этом случае сложности заключаются в том, что в такой ситуации ДДУ находится в залоге у банка, и без его одобрения дольщик не может совершить в рамках договора ни одного значимого юридического действия.

Осложняется ситуация и тем, что дольщику приходится платить постоянно проценты по ипотеке, смысл которой для него теряется в тот момент, когда он желает отказаться от жилья.

Сама процедура расторжения ДДУ будет отличаться тем, что перед уведомлением застройщика дольщику нужно будет получить согласие на такое решение отъезд банка.

Сложная схема, правда? Разберем по хронологии!

• Гражданин на 60 дней просрочил оплату;
• Застройщик почтой, заказным посланием с описью вложенных документов и извещением о вручении, направляет лицу предостережение о необходимости ликвидации долга по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования;
• Застройщик с момента направления предупреждения должен прождать 30 дней (чтобы дольщик имел возможность оплатить задолженность);
• Девелопер обязан дождаться, пока к нему поступит извещение о вручении письма с предупреждением, либо почта вернет письмо из-за истечения срока хранения (письмо хранится на почте 30 суток);
• Теперь строитель правомочен направлять гражданину извещение об упрощённом разрыве контракта;
• Договор является прекращенным после отправления извещения;
• Застройщик в течение 10 будней вынужден отдать дольщику все внесенные в счёт цены договора кровные рубли.

Вывод: у дольщика есть минимум 90 суток на погашение задолженности, а максимум – 120 суток (60 дней после возникновения долга, 30 дней после отправления застройщиком предупреждения, 30 дней хранения на почте письма).

А какие сроки возврата денег по расторгнутому дду? В данном случае девелопер за 10 рабочих дней должен перечислить гражданину все внесенные деньги.

Но неоплата счёта по соглашению не освобождает гражданина от уплаты штрафа в размере 1/300 ключевой ставки Банка России (0,037% в день). Например, должны уплатить 3 млн., просрочили на 60 дней. Расчёт неустойки, подлежащей уплате застройщику: 3 млн. умножаем на 0,037%, узнаем сколько рублей в день – 1110 рублей/день. Затем умножаем 1110 рублей/день*60 дней и получаем 66600 рублей! Простая арифметика!

Когда дольщику можно расторгнуть ДДУ?

Основания для расторжения договора долевого участия изложены в ст.9 ФЗ №214 от 30 декабря 2004 года. В общем случае предусмотрено два порядка расторжения – внесудебный и судебный. Рассмотрим, какие основания есть для каждого варианта.

Внесудебный порядок может быть реализован, если:

• застройщик задерживает срок передачи квартиры дольщику более чем на два месяца;
• застройщик не исправляет дефекты или не возмещает дольщику убытки, когда он устраняет дефекты собственными силами;
• застройщик существенно нарушил требования к качеству дома или квартиры;
• договором предусмотрены иные основания для расторжения дольщиком в одностороннем порядке.

В каждом из этих случаев дольщик вправе принять решение о расторжении и направить об этом застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения ДДУ. Уведомление может быть отправлено посредством заказного письма с описью вложений и извещением о доставке адресату.

Для возможности расторжения в судебном порядке предусмотрены следующие основания:

1. Строительство приостановлено, но при этом очевидно, что сдать дом в установленный срок застройщик не сможет.
2. Проектная документация потерпела значительные изменения уже в процессе строительства. К примеру, застройщик изменил площадь квартиры на 5 % и более.
3. Застройщик скорректировал назначение общедомового имущество или нежилых помещений.

ДДУ может включать в себя также иные основания для возможности подачи иска в суд.

Претензию нужно предъявлять в письменном виде и желательно одним из следующих способов:

• Вручить лично должностному лицу застройщика, претензия готовится в 2-х экземплярах — один для застройщика, на втором экземпляре должностным лицом застройщика ставится отметка о принятии, указывается ФИО должностного лица, который принял претензию, его должность, дата принятия претензии.

• Претензию можно отправить почтой, заказным письмом с уведомлением и с описью вложения. В любом случае, следует помнить, что обязательный претензионный порядок Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015), не установлен. Направлять претензию до обращения в суд, если договором не предусмотрено иное, это право участника долевого строительства

Возврат денег: ответственность застройщика

В течение 20 суток с момента отправки одностороннего уведомления (фактического расторжения ДДУ) застройщик, согласно законодательству, обязан обеспечить дольщику возврат денег, а также процентов. Словом, должен выполнить в полном объеме все требования, которые содержатся в уведомлении.

Относительно процентов, которые застройщик обязан выплатить за использование денег дольщика, закон говорит следующее: начисление производится на сумму, указанную в договоре, размер составляет 1/150 ставки ЦБ РФ (ключевая ставка, она же ставка рефинансирования). Расчет происходит по времени, с момента зачисления платежа, внесенного за объект недвижимости по момент расторжения договора.

Если застройщик не вернет денежные средства до истечения указанного срока, или просто откажется выплачивать что-либо (последнего, скорее всего, не произойдет), клиент застройщика имеет право инициировать судебное разбирательство и подать в суд соответствующий иск. За невыполнение положения закона ФЗ-214 клиент может требовать в суде:

• Возврата суммы, оплаченной за квартиру, а также процентов за пользование этими деньгами (ст. 9 часть 2 ФЗ-214), если застройщик добровольно не отдал деньги;
• Оплаты процентов за время, в течение которого застройщик не вернул деньги после положенного срока (статья 9 часть 6 ФЗ-214, ставка та же);
• Возмещение за нанесенный моральный вред (определяет Закон о правах потребителей). Сумма определяется согласно действующим юридическим нормативам и соответственно наступившим последствиям, связанным с невозвратом средств;
• Выплаты штрафа в размере 50% от суммы санкционных выплат, присужденной судом;
• Возмещения расходов, связанных с судебным рассмотрением дела.

Как расторгнуть договор дду и вернуть деньги

Законодательство не ограничивает стороны договора долевого строительства в возможностях расторгнуть договор. Стороны могут прописать в пункте условия расторжения, а также взаимные обязанности при таком расторжении, которые не будут противоречить требованиям закона.

Прежде всего, расторгнуть ДДУ можно по взаимному соглашению сторон. Его инициатором может быть как дольщик, так и застройщик. Для расторжения стороны подписывают соглашение, в котором указывают о прекращении договорных отношений и условиях для этого.

Например, дольщик направляет в адрес строительной компании требование – расторгнуть договор и вернуть внесенные по нему денежные средства. В случае его согласия подписывается соглашение и средства возвращаются. В некоторых случаях, денежные средства могут быть возвращены не в полном объеме. Это зависит от условий договора долевого участия, а также достигнутого соглашения.

Если застройщик расторгает договор, не имея на то законных оснований, его действия можно оспорить. На основании решения суда, если последний признает правоту покупателя, можно потребовать от продавца выплаты неустойки.

ВНИМАНИЕ!!! Подавать на застройщика иск стоит и в том случае, если он просрочил возвращение уже заплаченных средств. По закону он обязан произвести его в течение 10 суток со дня расторжения договора. Иначе с него также можно требовать неустойку.

Судебная практика знает и случаи, когда просрочка оплаты происходила не по вине дольщика. А, например потому, что застройщик не выдал реквизиты для платежа вовремя. В результате покупатель просрочил первую выплату более, чем на 3 месяца. После окончания строительства, когда выросли цены на квартиры, застройщик решил, что можно расторгнуть договор из-за той давней просрочки. Однако суд оказался на стороне дольщика, и он смог получить квартиру, за которую честно отдал свои деньги.

Ответы на самые распространенные вопросы

Вопрос №1: До какого момента я могу отказаться от долевого участия?

Ответ: Сдача и приемка квартиры происходит по специальному акту. Именно этот документ означает выполнение всех обязательств двумя сторонами, следовательно, пока он не оформлен – сделка не закрыта. Вы можете передумать до момента подписания акта приемки-передачи жилого помещения.

Вопрос №2: Я недавно понял, что мне просто не нравится квартира, которую я покупал еще на этапе раскопки котлована. Могу ли я перепродать свою квартиру кому-то другому до того, как дом будет сдан?

Ответ: Если дольщик потерял интерес к приобретаемой недвижимости, то он может переуступить свое право требования другому лицу. Для этого заключается договор уступки права требования, на основании которого дольщик перестает быть стороной договора долевого участия, а новый приобретатель становится таким лицом.

Похожие записи:

• Зачет и возврат налоговой переплаты с 2022 года
• Отчетность по налогу на прибыль
• Комитет государственного регулирования тарифов области