Риски аренды имущества с налоговыми последствиями и не только

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски аренды имущества с налоговыми последствиями и не только». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Применение схем «дробления» бизнеса

В случае разделения («дробления») бизнеса, если налоговые органы признают такое разделение формальным, возникают налоговые риски.

И хотя само по себе «дробление» бизнеса не противоречит закону, неправомерным признается разделение с целью получения налоговой выгоды, которая не считается самостоятельной деловой целью. Впрочем, споры по данному вопросу не утихают, хотя налоговым органам часто удается найти доказательства отсутствия хозяйственной потребности в разделении.

В этом случае рассматриваются следующие признаки:

• выделение из одного предприятия других подконтрольных фирм, которые будут работать на других более льготных системах налогообложения;

• предприятия будут взаимосвязанными лицами;

• отсутствует деловая целесообразность такого разделения;

• фактическая организация бизнеса не изменилась после разделения и др.

Косвенные признаки налоговой схемы

Арендодатель добросовестный, вы его проверили. Предмет аренды существует, есть помещение, в котором будет открыт магазин. Заключен договор, в котором фигурирует рыночная цена аренды. Значит ли это, что риск возникновения налоговых проблем стремится к нулю? Конечно, нет.

Заподозрить нереальность сделки налоговики могут по косвенным признакам (закупкам, поставкам и т.п.). Если на компанию обратили внимание, могут проверить, как используется арендованное имущество, действительно ли арендован объект для целей бизнеса или договор формальный.

Приведем пример из сферы торговли. Предприниматель арендует склад для хранения закупленного товара. Закупки произведены, склад функционирует. Налоговая приходит с проверкой. На опросах сотрудники фирмы подтверждают реальность закупок. Сотрудники склада делают то же самое, но указывают конкретную группу товара – заморозку. Налоговая обращается в суд для признания закупки нереальной, а сделки – фиктивной. Основанием выступает отсутствие на складе необходимых условий хранения. Тот факт, что старые холодильники были вывезены на другой склад, а новые еще не доехали, инспекторов не волновал. Дело решилось в пользу компании, доначислений удалось избежать. Но осадочек, как говорится, остался.

Что делать, когда налоговая ищет косвенные признаки схемы? Готовить косвенные доказательства реальности сделки. Если речь, например, идет об аренде складских площадей, не ограничивайтесь договором с арендодателем. Запросите письмо от собственника, особенно если цена аренды высока, арендуется несколько складов и затраты на аренду будут учитываться при расчете налога на прибыль. Письмом, кстати, можно подтверждать не только аренду, но и закупки. Если собственник в курсе, что товар хранится или хранился на складе, в реальности закупки усомниться сложнее.

Дополнительные подтверждающие документы тоже не помешают. Сохраняйте транспортные накладные, отслеживайте маршруты доставки грузов, ищите способ подтвердить факт погрузки/разгрузки.

Особое внимание уделяйте складской технике и журналам регистрации транспорта, договорам аренды (если техника арендуется).

И не забывайте о бухучете. Доказать реальность закупки, по которой нет первички, проводок и взаиморасчетов, невозможно. С арендой, кстати, все то же самое. Рассчитывайтесь с арендодателем по безналу, сохраняйте первичку и своевременно отражайте расходы в бухучете.

Что важно учесть арендатору

• Назначение помещения. Арендуя коммерческое здание или помещение, в первую очередь необходимо убедиться, что оно действительно подходит для тех нужд, для которых оно будет использоваться. Так, важно, чтобы оно имело коммерческое назначение: использовать жилой дом или квартиру под офис, магазин или салон красоты нельзя. А производство, мастерские, а также центры детского досуга нельзя размещать в подвальных помещениях.
• Правильность составления договора. В первую очередь речь идет о законности прописанных в нем условий, соответствии их законодательству. Договор, не соответствующий требованиям закона, могут признать незаключенным или недействительным. В таком случае при обращении собственника помещения в суд арендатора обяжут его покинуть. Для бизнеса это огромный риск и потеря вложений, особенно если в помещении был произведен дорогостоящий ремонт, и адрес уже известен клиентам.
• Наличие дополнительных документов. В первую очередь это акт приемки-передачи, в котором описывается состояние помещения при заключении сделки, а также при его освобождении. Чем чревато его отсутствие при окончании аренды? Пока не подписан акт приемки-передачи, помещение все еще считается сданным в аренду, а значит, арендодатель может потребовать оплату, хотя фактически недвижимость была свободна.

Согласование условий договора об арендной плате.

Статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Иными словами, договор аренды должен обязательно содержать условие о размере арендной платы. Если данное условие в договоре отсутствует, то договор не может быть признан договором аренды.

В основном риск несогласованности условия о платности несёт непосредственно арендодатель, т.к. учитывая судебную практику, в случае возникновения неблагоприятных последствий арендодателю затруднительно, а в иных случаях и вовсе невозможно взыскать арендную плату.

Согласование условий договора о цели использования объекта аренды.

С учётом ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны обязаны согласовать и указать в договоре цель использования объекта аренды, в соответствии с его функциональным назначением. При этом в качестве исключения, цель использования объекта аренды может быть иной и вовсе не совпадать с самим назначением объекта.

Риск арендодателя заключается в том, что если арендодателем будет передано имущество не позволяющее использовать его по целевому назначению, которое указано в самом договоре, то существует риск когда арендатор будет вправе требовать возмещения убытков в случае передачи имущества с недостатками, препятствующими его использованию в соответствии с целевым назначением.

Под убытками согласно статье 15 ГК РФ понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При этом судебная практика придерживается позиции в защиту арендодателя, если арендодатель устранит недостатки объекта аренды в разумный срок, арендатор не вправе требовать расторжения договора.

Риск арендатора заключается в том, что нецелевое использование имущества является существенным нарушением договора и основанием для его расторжения.

Следует также подчеркнуть, что если условие о цели пользования объекта аренды не согласовано, то в этом случае арендатор, в силу п. 1 ст. 615 ГК РФ, должен пользоваться объектом аренды в соответствии с целями, следующими из его функционального назначения.

Получение имущества в безвозмездное пользование

Согласно п. 1 ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В случае получения имущества в безвозмездное пользование негативные налоговые последствия возникают только у арендатора. По таким договорам у получателя имущества появляется экономическая выгода. На основании п. 8 ст. 250 НК РФ эта сумма должна быть включена во внереализационные доходы.

Однако пп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ позволяет не учитывать в составе доходов имущество, полученное безвозмездно, в частности от физического лица, если уставный капитал получающей стороны более чем на 50% состоит из вклада (доли) этого физического лица. При этом указанный подпункт предусматривает только исключение дохода в виде стоимости безвозмездно полученного от учредителя имущества, а имущественные права, в соответствии с п. 2 ст. 38 НК РФ, к имуществу не относятся. Таким образом, стоимость полученных прав пользования имуществом включается организацией в налоговую базу по налогу на прибыль. Причем налогооблагаемый доход у организации будет возникать ежемесячно в течение срока использования имущества. Размер этого дохода следует определять исходя из рыночной цены аренды аналогичного имущества.

Заключение договора субаренды

На основании п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) только с согласия арендодателя.

Налоговыми органами при выездной налоговой проверке субарендатора могут быть проверены полномочия арендатора сдавать внаем помещения (здания, сооружения). Таким образом, могут быть проверены на наличие не только акты приема-передачи имущества, но и копии свидетельства права собственности арендодателя на недвижимое имущество либо прямое указание на этот документ в договоре субаренды.

При отсутствии подтверждающих полномочий арендатора к субарендатору возможны претензии контролирующих органов, связанные с правомерностью отражения у субарендатора в составе расходов платежей по договору аренды согласно ст. 252 НК РФ.

Согласно ст. 252 расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Таким образом, одним из основных критериев для принятия расходов в целях налогообложения прибыли является их направленность на получение дохода.

Если у организации отсутствует право пользования данным помещением, то расходы по обслуживанию этого помещения не могут быть учтены для целей налогообложения прибыли как не соответствующие основным критериям, установленным п. 1 ст. 252 НК РФ.

Госрегистрация при передаче недвижимости

Еще одна особенность договора ссуды, про которую нужно не забыть, связана с государственной регистрацией объектов недвижимости при их передаче в пользование. По общему правилу вне зависимости от срока безвозмездного пользования недвижимостью государственная регистрация не требуется (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 689 ГК РФ, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее — Закон № 218).

Но из этого правила есть два исключения. Первое касается передачи в безвозмездное пользование земельного участка. Здесь регистрация требуется, если участок предоставлен в пользование на год или более (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Соответственно, избежать регистрации можно, если оформить договор ссуды на меньший срок или вообще не указывать срок в договоре, сделав его бессрочным.

Обратите внимание: в последнем случае суды соглашаются с тем, что если договор бессрочный, то его регистрация не требуется (см. п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59)). Правда, такой вывод высшие арбитры сделали по аренде и в период применения положений, установленных Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Но, на наш взгляд, данная правовая позиция может использоваться и сейчас, в том числе и по договорам ссуды.

Второе исключение касается объектов культурного наследия. Если в пользование передается такой объект, то договор регистрируется вне зависимости от срока (п. 3 ст. 689, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 9 ст. 51 Закона № 218-ФЗ).

Разобравшись с правилами заключения договора безвозмездного пользования, можно переходить к налоговой стороне вопроса. Начнем с последствий для передающей стороны.

Формальный подход фискальных органов недопустим

Субъекты предпринимательской деятельности часто сталкиваются с применением налоговыми органами формального подхода при принятии решения о доначислении налогоплательщикам налогов. Забывая о закрепленных в НК РФ общих принципах налогообложения, а также игнорируя тот факт, что несоблюдение норм иных отраслей права не имеет значения для целей налогообложения, налоговые органы со ссылкой на формальное нарушение налогоплательщиком тех или иных норм принимают необоснованное и незаконное решение о его налоговых обязательствах.

В рассматриваемой ситуации указанный формальный подход приводит к тому, что налоговые органы признают недопустимым применение к регулированию возникших в рамках предварительного договора аренды отношений сторон нормы налогового законодательства, регулирующие аналогичные отношения сторон в рамках договора аренды.

Так, применительно к выполнению будущим арендатором каких-либо работ в отношении арендуемого помещения в рамках предварительного договора аренды, налоговые органы приходят к выводу, что результаты таких работ поступают в собственность арендодателя при регистрации последним права собственности на здание. Если арендодатель не компенсирует арендаторам затраты на выполнение таких работ, то налоговый орган считает возможным применение к арендодателю нормы пункта 8 статьи 250 НК РФ, указывая на возникновение у него налогооблагаемого дохода в размере стоимости работ.

Одновременно с этим налоговый орган квалифицирует все выполненные арендаторами работы как часть работ по строительству объекта арендодателя, включая стоимость таких работ в первоначальную стоимость данного объекта.

Встав на позицию о формальном отсутствии отношений аренды до момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, налоговый орган, очевидно, сочтет не подлежащими применению положения подпункта 32 пункта 1 статьи 251 НК РФ, которые не позволяют включать в налоговую базу арендодателя доходы в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором.

Приведенный формальный подход к оценке спорных отношений представляется нам неверным, так как не учитывает их экономическую сущность и реальные цели согласования сторонами предварительного договора аренды тех или иных условий о порядке использования помещений, подлежащих передаче в аренду, до момента государственной регистрации права собственности на здание. Отсутствие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не должно влиять на порядок учета доходов арендодателя (и, соответственно, расходов арендатора).
Данный вывод обусловлен единой экономической природой рассматриваемых арендных правоотношений.

При определении налоговых последствий приоритет должен отдаваться экономическому основанию правоотношений.
Воля сторон арендных отношений, безусловно, направлена на извлечение доходов каждой из сторон: арендатором – от деятельности на арендованных площадях, арендодателем – от сдачи помещений в аренду.

Уровень доходов арендодателя зависит от многих факторов, основные из которых – расположение торгово-офисного центра, степень его транспортной доступности, наличие в центре развитой сопутствующей инфраструктуры и др. В то же время осуществление арендодателем высококачественной дорогостоящей внутренней отделки сдаваемых в аренду помещений (что не может не влиять на размер устанавливаемой арендной платы) зачастую срабатывает против арендодателя, так как не привлекает, а отталкивает от него потенциальных арендаторов.

Так, например, действующие в условиях жесткой конкуренции компании, специализирующиеся на торговле товарами народного потребления (продукты, одежда, бытовая техника и т. п.), стремясь выгодно выделиться среди конкурентов, привлечь внимание потребителей именно к своим товарам (работам, услугам), обеспечить узнаваемость бренда, уделяют огромное значение визуальному оформлению и техническому оснащению торговых помещений. Сетевые магазины отделываются в соответствии с установленными компаниями внутренними требованиями, стандартами и стилистическими решениями, которые зачастую являются объектами интеллектуальной собственности.

Учитывая изложенное, очевидно, что для арендодателя крупного торгового центра соблюсти на стадии строительства индивидуальные требования многочисленных будущих арендаторов к отделке конкретных торговых помещений сложно, а порой и невозможно (когда элементы отделки являются объектами интеллектуальной собственности). При этом, соглашаясь на выполнение дорогостоящей отделки конкретных помещений в соответствии с индивидуальными требованиями арендатора, арендодатель не только увеличивает свои затраты на капитальные вложения, но и принимает на себя дополнительный риск невозможности их полной компенсации в случае досрочного (до истечения срока амортизации) прекращения договора с данным арендатором.

Принимая во внимание отмеченное, можно прийти к выводу, что компромиссом, устраивающим обе стороны, будет предоставление арендодателем арендатору торговых помещений в состоянии полной технической готовности, но с минимальной универсальной внутренней отделкой, дающей арендатору максимум свободы действий. И именно по такому пути идет современная практика предоставления в аренду помещений во вновь возводимых крупных торговых центрах (моллах). При этом зачастую стороны закрепляют в договоре аренды условия о возврате помещений арендодателю при прекращении договора аренды также без какой-либо отделки, что позволяет арендодателю предоставить его новому арендатору также на наиболее благоприятных для сторон условиях.

С другой стороны, производство арендатором отделочных работ во вновь арендованном помещении занимает довольно продолжительное время – от создания дизайн-проекта до монтажа вывесок, витрин и других элементов интерьера. При этом обеим сторонам арендных отношений выгодно, чтобы необходимая подготовка торговых площадей была завершена до официального открытия комплекса, так как указанный фактор напрямую влияет на степень интереса к нему потребителей. Учитывая данные обстоятельства, будущие арендодатель и арендатор вступают в фактически арендные отношения еще на стадии завершения строительства объекта, что и вызывает многочисленные претензии со стороны налоговых органов.

В письме от 30.08.2010 № 03-03-05/193¹ Минфин России подтвердил право инвестора, получившего результаты капитальных вложений в форме объектов завершенного строительства, до момента государственной регистрации права собственности предоставлять такое имущество за плату во временное пользование третьему лицу. То есть Минфином России была признана возможность установления арендных отношений применительно к объекту недвижимости, не прошедшему государственной регистрации. В то же время, допуская возможность использования (фактически – аренды) незарегистрированного объекта недвижимости в предпринимательских целях, нельзя не признавать права сторон учитывать налоговые последствия такого использования в порядке, установленном для учета соответствующих операций в рамках арендных отношений. Тем более что в условиях экономической идентичности сравниваемых хозяйственных отношений только такой порядок учета позволит обеспечить соблюдение принципа экономического основания налога, закрепленного в пункте 3 статьи 3 НК РФ.

Соответственно, делая вывод о получении собственником здания дохода в результате выполнения будущими арендаторами тех или иных работ в отношении переданных им во владение и пользование помещений, налоговые органы, как и в случае с договором аренды, должны установить что такой доход реально получен и должен учитываться при определении налоговой базы в соответствии с нормами НК РФ. При этом очевидно, что выполнение будущим арендатором соответствующих работ на стадии завершения строительства объекта само по себе, при отсутствии других установленных НК РФ условий, не может быть положено в обоснование данного вывода.

Подготовительный этап

Для того чтобы минимизировать возникновение рисков по договору аренды, следует начать работу по их снижению еще на стадии подготовки договора, которая предшествует его составлению и подписанию.
Первое на что нужно обратить внимание – это стороны договора аренды. На первый взгляд ничего сложного здесь нет, поскольку сторонами являются арендатор и арендодатель. Но в качестве последнего может выступать только собственник или лицо им уполномоченное. Поэтому, перед составлением договора аренды проверьте у лица, выступающего в качестве арендодателя, наличие правоустанавливающих документов на объект недвижимости. После предоставления Свидетельства на право собственности или иного документа, сверьте данные, указанные в нем, с данными арендодателя.

В тех случаях, когда лицо, выступающее в качестве арендодателя, на основании документов собственником не является, он должен представить документ, дающий право на заключение договора аренды в отношении данного объекта недвижимости. Например, заверенную нотариально доверенность, договор на оказание посреднических услуг или иной документ, в котором четко выражена воля собственника на делегирование этому лицу права сдавать вещь в аренду.

Кроме того, при выборе контрагента, отдайте предпочтение не частному лицу, а компании, обладающей статусом юридического лица, в особенности, если вы желаете заключить договор длительной аренды недвижимого имущества. Данная рекомендация актуальна потому, что все расходы, связанные с ремонтом арендуемого имущества юридическое лицо — арендатор может учесть в расходах при налогообложении прибыли.

Топ-10 вопросов юристов по договору аренды

Эксперты Системы Юрист собрали для вас ответы на актуальные вопросы по аренде, которые задавали ваши коллеги.

Арендатор полностью оплачивает расходы на электроэнергию. Расходы за электроэнергию можно включить в арендную плату, а можно оставить в качестве переменной части аренды. Однако в договоре стороны могут предусмотреть другие условия оплаты.

Да, может, если такая возможность предусмотрена договором аренды или соглашением о компенсации коммунальных платежей.

Суды считают, что ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несет сторона, которая допустила нарушение. Иное стороны могут предусмотреть в договоре.

Риск случайной гибели арендованного помещения несет арендодатель, если в законе или договоре не указано иное (ст. 211 ГК).

Чаще всего в переменную часть арендной платы включают платежи за аренду в иностранной валюте и стоимость коммунальных услуг.

Договор аренды можно изменить по соглашению сторон, в одностороннем внесудебном порядке и по решению суда. Для этого соблюдайте общие правила, которые действуют для всех договоров.

К существенным условиям договора аренды относятся (п. 1 ст. 432 ГК):

• предмет договора аренды;
• условия, которые считаются существенными для отдельных видов аренды;
• условия, на которых настаивает хотя бы одна из сторон.

Если эти условия не согласовать, суд может посчитать договор аренды незаключенным.

Размер госпошлины за регистрацию допсоглашения к договору аренды такой же, как и для регистрации договора. Физлица за регистрацию должны заплатить 2 тыс. руб., юрлица – 22 тыс. руб.

Требования к оформлению контракта

Следующие правила при составлении договора позволят избежать части конфликтов и рисков при аренде (долгосрочной и краткосрочной):

1. Залог. Как правило, залог всегда вносится как гарантия защиты имущественных прав собственника. В контракте прописывается, как сумма была внесена, а также условия ее возврата и удержания при расторжении контракта.
2. Подробное описание возможных материальных ущербов и порядок их компенсации. Прописывается порядок расчета вреда, условия оплаты или ремонта.
3. Финансовые вопросы. Это касается перевода квартплаты и коммунальных платежей. Указывается периодичность внесения денег, граничные сроки, строгие суммы. Также указывается наказание, которое ожидает нанимателя при нарушении условий соглашения.

Экономическая обоснованность

Расходы, указываемые в договоре, должны соответствовать требованиям, которые установлены статьей 252 НК РФ. Одно из основных условий – направлять расходы на деятельность, которая приведет к получению дохода. Кроме того, они должны быть оформлены документально в соответствии с требованиями текущего законодательства.

Особенно актуально это условие для предприятий, использующих упрощенную систему налогообложения, которые выбрали в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов. В их случае при определении налоговой базы учитываются расходы, предусмотренные п. 1 ст. 346.16 НК РФ, причем перечень данных расходов является исчерпывающим. Расходы, не перечисленные в указанной статье, не учитываются в целях налогообложения.

Существуют расходы, которые в принципе не могут быть объектами налогообложения вне зависимости от применяемой системы налогообложения, – они приведены в статье 270 НК РФ. Например, к ним относятся:

• дивиденды;
• установочный капитал;
• взносы на добровольное страхование;
• штрафы и т.д.

Риски долгосрочной аренды по незарегистрированному договору

Что значит «недействительность договора для третьих лиц», и какие риски для арендатора влечет такая недействительность?

В соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) «договор аренды для сторон этого договора, считается заключенным с момента передачи недвижимого имущества по договору, но в случае заключения договора на срок более года, такой договор подлежит обязательной государственной регистрации».

По общему правилу, изложенному в статье 164 ГК РФ: «в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации».

Однако, несмотря на вышеуказанные нормы, существует правовая позиция Пленума ВАС согласно которой: «если собственник по незарегистрированному договору аренды передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае соглашение связало стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, но для третьих лиц договор будет считаться заключенным только с момента государственной регистрации договора» (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13).

В настоящее время сформировалась успешная практика признания незарегистрированного долгосрочного договора аренды (от 1 года) и дополнительных соглашений к нему заключенными вне зависимости от государственной регистрации.

Данная статья посвящена правовой природе таких сделок и их юридическим последствиям.

Какие сделки подлежат государственной регистрации?

• — п.2 ст. 609 ГК РФ «Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом»;
• — п.2 ст. 651 ГК РФ «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации»;
• — Несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды с общим сроком 1 год и более, заключенных одновременно и без перерыва срока также приравниваются к единой сделке, подлежащей государственной регистрации в Росреестре (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу № А53-17516/2009).
• — Договор аренды недвижимого имущества, продолжительностью менее года, но срок которого истекает в последний день предыдущего месяца следующего года (т.е. с 01.01.17 по 31.12.17) приравнивается к году и подлежит регистрации (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
• -п.2 ст. 164 ГК РФ «Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации».

Риски арендатора и арендодателя

Основной вопрос, волнующий арендодателя, это, конечно же, способность платить арендную плату за пользование имуществом. Он может не получить арендную плату, получать ее не в полном объеме или позже оговоренного времени. Для подтверждения выполнения арендатором своих финансовых обязательств арендодатель обычно требует от него внести авансовую плату (например, за 3 месяца).

Однако нередки случаи, когда арендаторы, не только не платят арендную плату, но и съезжают с арендованного имущества раньше срока ничего не заплатив, тем самым обманывая арендодателя. В этом случае владельцу имущества ничего не остается, как простить долги либо обратиться в суд. Во избежание проблем необходимо обезопасить себя следующим образом:

• во-первых, необходимо в договор аренды внести все паспортные данные, реквизиты арендатора, указать реальный размер арендной платы.
• во-вторых, обговорить заранее обязанность предоставления дополнительных сведений о нанимателе: место его работы, рабочий телефон, мобильный телефон и т.д.

Похожие записи:

• Как оплачивается госпошлина за регистрацию права собственности?
• Что запрещено брать и провозить в самолёте
• Возврат билетов РЖД, купленных в кассе