Налог с продажи квартиры — 2022: инструкция по НДФЛ
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры — 2022: инструкция по НДФЛ». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
Когда нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
Но есть ряд исключений. Обязательство по уплате налога не возникает, если:
- недвижимость приобретена до 1 января 2016 года, и к моменту продажи прошло три года владения имуществом
- квартира куплена после 1 января 2016 года, но истек пятилетний срок владения
- цена продажи ниже цены покупки, но не менее 70% кадастровой стоимости
- стоимость покупки и продажи идентична и составляет не меньше 70% кадастровой стоимости
Как продать квартиру быстрее
Чтобы продать недвижимость как можно быстрее, нужно заранее подготовить пакет документов. Важная бумага – выписка из ЕГРН. В принципе, продавец вполне может не предоставлять ее, что некоторые и делают, а потом теряют время на продажу.
Справка из Единого государственного реестра нужна покупателю, чтобы убедиться в юридической чистоте квартиры. В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости содержатся доказательства того, что продается именно тот объект, что именно вы продавец и больше нет других собственников, а недвижимость чиста – не в залоге, ренте, ипотеке или под арестом.
Если вы, как продавец, не позаботитесь об этом документе, то покупатель сам пойдет заказывать выписку из ЕГРН. Обычно обращаются напрямую в Росреестр или в МФЦ и получают на руки готовую выписку через неделю-две.
Как посчитать минимальный срок владения имуществом?
Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.
Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев. Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года. Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.
Для квартир, приобретенных по договору долевого участия на стадии стройки, срок владения начинается только после того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, а не в момент передачи ключей застройщиком.
Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.
Если квартира была получена долями, то срок владения считается от момента регистрации первой доли. Например, у владельца в собственности с 2014 года находилась ¼ квартиры, а в 2018 году он унаследовал оставшуюся часть. Срок владения всей квартирой будет отсчитываться от даты регистрации ¼ доли, то есть от 2014 года.
Налог на подаренную недвижимость
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.
В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).
Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.
В соответствии с законами РФ, любой доход, полученный физическим лицом, должен облагаться налогом. Таким образом, лицо, которое продает квартиру, дом или иной объект недвижимого имущества, получает доход. Это значит, что оно должно заплатить налог с продажи недвижимости.
Следует учесть, что обязанность уплаты налога возникает с момента оформления сделки и действует до истечения пяти лет с момента регистрации права собственности.
Не все сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом. В законодательстве содержится понятие минимального срока владения имуществом. Данное понятие снимает с собственника квартиры обязательства по уплате налога.
Минимальный срок владения имуществом ограничен тремя и пятью годами. При этом срок зависит от способа и срока приобретения права собственности.
Подача декларации для уплаты налогов
Для выплаты налогов с продажи квартиры подают декларацию 3-НДФЛ. Сделать это можно на сайте налоговой или с помощью специальной программы «Декларация».
Когда будете заполнять форму, укажите уровень зарплаты, сведения о работодателе, сумму дохода с продажи имущества. К заполнению представлено 13 листов и допустить ошибку просто. Чтобы этого избежать, зайдите на сайт налоговой и заполните все поля в личном кабинете. Если допустите ошибки при заполнении, система их выделит красным. При заполнении формы 3-НДФЛ приложите копии документа о продаже имущества, а также укажите вид налогового вычета.
Декларацию подают до 30 апреля, а произвести оплату по налогам до 15 июля. Если не успеете выплатить налоги, будет ежедневно начисляться штраф в размере 5% от суммы налога. Если продали квартиру в 2021 году, сдать декларацию нужно не позднее 30 апреля 2020 года, а оплатить налог до 15 июля 2022 года.
Нужно ли платить налог с продажи если квартира приватизирована долями
Виктория на Нужно мне платить налоги и услуги? Либо это входит в стоимость услуг риелтору? Оплачивает услугу тот, кто ее заказывает.
Алла на У меня такой вопрос: Какие налоги мне придётся заплатить при продаже квартиры в Киеве, если уже год как я гражданка другой страны. Квартира в частичной собственности с года, а в полной собственности с года.
Заключение Через сколько можно продать квартиру после приватизации? Часто граждан волнует вопрос, когда после приватизации можно реализовать недвижимость, сколько нужно ждать и какие последствия влечёт скоропостижная продажа имущества — обратимся к законодательству РФ. Что говорит закон о продаже приватизированного жилья?
После того, как Росреестр произвёл государственную регистрацию права собственности и жильцы муниципального жилья стали его собственниками, они получили права владения, пользования и распоряжения этим имуществом.
Налог с продажи приватизированной квартиры в 2022 году новый закон
Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Налог с продажи приватизированной квартиры в 2022 году новый закон». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.
Вопрос: В 2022 году я продала квартиру, которую ранее приватизировала. Купила меньшую по площади за 33 тысячи рублей и в январе 2022 года продала ее за 30 тысяч рублей. Нужно ли мне подавать декларацию и какую сумму налога я заплачу?
Понятие и правовые основания приватизации
Приватизация жилых помещений — передача в собственность граждан недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Обычно в России этот термин применяется в отношении бесплатной приватизации жилых помещений, которая регулируется положениями Федерального закона № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ». В соответствии с его нормами, право на однократную бесплатную приватизацию предоставляется всем гражданам РФ, занимающим жилые помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, по договору социального найма. В соответствии с принципами этого закона, приватизация является:
- Однократной — возможность предоставляется 1 раз в жизни (исключения сделаны для несовершеннолетних детей);
- Бесплатной — за передачу недвижимости не взимается плата;
- Добровольной — наниматели не могут быть принуждены к приватизации занимаемых помещений.
Продажа квартиры меньше 3 лет в собственности: как рассчитать даты?
Дата владения квартирой отсчитывается от того момента, когда было оформлено право собственности. Речь здесь идет о покупке. Если квартира досталась в наследство, то дата отсчета со дня смерти предыдущего владельца. Если речь идет о договоре с ЖСК, то дата отсчитывается со дня последней выплаты.
Покупатели часто спрашивают, рискуют ли они при покупке такой недвижимости. Можно не переживать, риски отсутствуют. Никакой угрозы потери денег или нелегитимности сделки нет. Все расходы, связанные с уплатой НДФЛ при оформлении, ложатся на плечи собственника. Он должен нести все налоговые расходы. Поэтому если ищете квартиру, можете даже не уточнять, сколько лет ей владеет хозяин, так как для вас не будет никаких дополнительных расходов. Вы оплачиваете только квартиру и ничего больше.
Кадастровая ставка
Если продается квартира, которая принадлежала последнему собственнику меньше трех лет, с полученного в результате сделки дохода взимается вычет в виде налогового отчисления.
Как именно рассчитывается эта сумма? С 2016 года в нашей стране существует правило расчета. Следуя ему, можно определить соотношение кадастровой стоимости и суммы налога. Если вы продаете жилье за сумму, которая составляет от кадастровой меньше 70%, то в этом случае считается, что продавец заработал эти 70 процентов кадастровой стоимости. Поясняем, что, если вы даже продали жилье за 50% от кадастровой стоимости, платить будете все равно за 70%. Если квартиру подарили, налоговая база определяется кадастровой ставкой.
Раз уж государство придумало, что все, кто является собственником квартиры на протяжении небольшого срока, должен платить налог с её продажи, избежать и даже сократить его, понятно, довольно тяжело. Однако это не невозможно, нужно просто знать несколько условий. Повторим их для закрепления в памяти.
- Квартира, которая досталась вам определённым образом (посредством приватизации, в качестве подарка от близкого родственника, в наследство или по особому договору о ренте), может быть продана без уплаты налога после трёх, а не пяти лет в собственности.
- 13%-й налог вычитается не из всей суммы, полученной вами за продажу квартиры, а из суммы меньше этой ровно на один миллион рублей. Если же вы умудрились продать квартиру за миллион или меньше, налог платить не нужно.
- Налоговую льготу в миллион рублей можно использовать даже тогда, когда собственниками квартиры являются сразу несколько человек – и причём предоставляется она не всем вместе, а каждому по отдельности.
- Сократить размер налога можно, если предоставить данные о расходах на квартиру. Тогда они будут вычтены из полученного вами дохода.
- Если сразу после продажи одной квартиры приобрести другую, вы сможете не только не платить налог, но и немного заработать.
Почему не стоит занижать цену в договоре
Иногда продавец пытается схитрить и занижает сумму в договоре купли-продажи, чтобы сократить налогооблагаемую базу и таким образом снизить сумму налога. Такой подход нельзя назвать ни законным, ни выгодным для налогоплательщика.
Почему не стоит занижать налоговую базу при уплате НДФЛ:
- Это налоговое преступление — ответственность по ст. 122 Налогового кодекса РФ (штраф 20-40% от неуплаченной суммы налога).
- Когда стоимость договора меньше кадастровой цены, то для налогооблагаемой базы применяется 70% от этой цены. Уменьшить эту сумму базы получится только вычетами.
- Если покупатель берет ипотеку, ему могут отказать — банк приглашает независимого эксперта для оценки квартиры, и слишком низкая цена может смутить службу безопасности.
- Сложнее найти покупателя, ведь в таких сделках он рискует — если что-то пойдет не так, то через суд он сможет принудить вас вернуть ту сумму, которая указана в договоре. Многих предложения занизить отпугивает.
Когда необходимо оплатить налог с продажи квартиры?
Согласно п. 4 ст. 228 НК РФ заплатить налог с дохода от продажи жилья необходимо до 15 июля года, следующего за годом реализации имущества. При этом подтвердить свои доходы нужно декларацией по форме 3-НДФЛ, которая должна быть представлена в налоговый орган до 30 апреля.
Например: Соколов продал квартиру в апреле 2020 года и он попадает под условия обязательной уплаты налога. Значит в 2021 году ему нужно до 30 апреля подать декларацию в ФНС, а после заплатить налог до 15 июля.
Если декларация не представлена и налог не уплачен в срок, на налогоплательщика накладывается штраф. ФНС рассчитает налог по имеющимся у них данным и размер штрафа будет составлять 5 % от неуплаченной в бюджет суммы за каждый месяц просрочки (но не менее 1000 руб. и не более 30 % от общей суммы исчисленного налога).
НДФЛ для наследников квартир
Квартира, которая приобретена по наследству согласно завещанию или ГК РФ либо подаренная близким родственником, также облагается по ставке 13%.
Уплатить взнос придётся тогда, когда жильё находилось в собственности меньше трёх лет. Определить срок владения жильем можно, исходя из оформленного права на него, отраженного в Свидетельстве о регистрации права собственности на недвижимость. Но для наследников квартир существуют некоторые исключения. Дата отсчёта срока распоряжения ею будет день, когда открылось право на наследство, после смерти бывшего владельца.
Часто при продаже подобной квартиры собственники сталкиваются с некоторыми трудностями. Например, могут отсутствовать бумаги, подтверждающие первоначальную сумму приобретения жилья. В этом случае невозможно предоставить соответствующие бумаги налоговому сотруднику и получить скидку в размере понесённых расходов.
Узнаем, какая сумма облагается налогом в данном случае. Использование вычета в 1 000 000 рублей – наиболее подходящий вариант, который используется большинством наследников. Если продажная стоимость квартиры составляет 5 400 000 рублей, и сделка состоится через 2.5 года после смерти завещателя, то налог составит (5 400 000 – 1 000 000)*13% = 572 000 рублей.
Продажа дарственной квартиры после трёх лет её владения избавляет собственника от крупной суммы налога. Также не придётся обращаться и в налоговые службы для регистрации декларации 3-НДФЛ,
Как освободить от уплаты налогового сбора с продажи квартиры
Для освобождения от подоходного налога необходимо соблюсти одно из условий:
- квартиры, приобретённые до 01.01.2016 года, при реализации не облагаются налогом в случае их нахождения в собственности одно человека свыше 3-х лет подряд;
- приобретённая жилплощадь после 01.01.2016 года может быть продана без налогового вычета только после 5-лет владения ею одним и тем же хозяином;
- жильё, цена которого ниже миллиона (как в договоре, так и в 70 % кадастра), не облагается налогом от реализации;
- после реализации жилья, в этом же календарном году закрыть сделку по покупке новой жилой площади стоимостью, превышающей стоимость реализованной квартиры или полностью ей соответствующей. Таким образом получится, что гражданин не получил дохода от продажи своего жилья.
Никаких других льгот или определённых категорий граждан, которые могут получить освобождение от обязанности уплатить налог с дохода от продажи жилья, законодатель не предусмотрел.
Как узнать, нужно ли платить налог
- В выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности на квартиру нужно посмотреть дату регистрации права. Обратите внимание – нас интересует не дата заключения ДКП, ДДУ, а дата регистрации записи в Реестре. Эта дата написана в строке «о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №…». Для наследования напротив – важна дата смерти наследодателя.
- Определить, по какому основанию приобретена квартира – посмотреть раздел «Документ-основание».
- Сравнить дату регистрации и основание приобретения с таблицей ниже и определить срок давности владения, при котором можно не платить налог.