Как передать имущество родственнику без уплаты налогов
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как передать имущество родственнику без уплаты налогов». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.
Какие налоги, если подарить недвижимость родственникам
Один из основных плюсов заключения договора дарения между родственниками в том, что имущество останется в единоличной собственности одариваемого лица вне зависимости от жизненных обстоятельств (статья 36 СК РФ).
Например, дарение позволяет сохранить имущество при разводе. В отличие от договора купли–продажи, при котором купленная в браке недвижимость в случае развода делится как совместно нажитое имущество между бывшими супругами.
Если дарение происходит между близкими родственниками, то НДФЛ не начисляется (абзац 2 пункта 18.1 статьи 217 НК РФ).
Для справки! Согласно Семейному кодексу РФ близкими родственниками считаются родители, муж/жена, дедушки/бабушки и дети, в том числе приемные (статья 2 СК РФ).
В тоже время возникает налоговая выгода, ведь одариваемый имеет право уменьшить доход, полученный от дальнейшей продажи недвижимости, на документально подтвержденные расходы дарителя.
Внимание! При отсутствии документов воспользоваться имущественным вычетом не выйдет (письмо Минфина России № 03-04-05/1344 от 15.01.2020 года).
Понятие и особенности купли-продажи
Договор купли-продажи — это документ, в соответствии с которым собственник имущества передает его в собственность другому лицу на постоянной основе и за определенную плату. Этим имуществом может выступать недвижимость (дом, квартира, комната, их доля), земельные участки, транспортные средства и многие другие объекты. Однако чаще всего эта сделка используется именно в отношении недвижимости.
Договор купли-продажи, наряду с дарственной, также предусматривает наличие определенных существенных условий. В частности, в нем также должны содержаться данные относительно характеристик продаваемого имущества, а также сторон сделки.
Однако для договора купли-продажи есть еще одно существенное условие — включение в него цены имущества. Без указания точной стоимости сделка будет признана недействительной.
При этом цена на имущество определяется собственником, однако не должна быть меньше некоторых пределов, установленных законом. Если при проверке договора в государственном органе его представители усомнятся в размере стоимости, который будет указан, они могут инициировать проведение дополнительной оценки имущества.
Можно ли расторгнуть договор?
Обе сделки можно аннулировать. Право на обжалование соглашения с целью его расторжения есть как у сторон договора, так и у третьих лиц. Более защищены в этом плане сделки, заверенные у нотариуса. Помощь нотариуса (он выступит как свидетель) пригодится в суде. Длительность процедуры, а также определенные издержки, связанные с расторжением соглашения, в каждом конкретном случае индивидуальны, так как зависят от многих факторов.
Однозначно сказать о том, какой договор лучше, нельзя, так как все зависит от нюансов и двух одинаковых случаев не бывает, что требует повышенного внимания и отличной юридической подготовки. Юристы не смогли прийти к единому мнению по поводу выгодности того или иного соглашения. Кто-то упирает на то, что дарственная более мобильна, так как предполагает возможность расторжения уже только при наличии желания одной из сторон. Другие же упирают на то, что возмездность сделки – главное достоинство купли-продажи.
Несмотря на те или иные доводы, выбор — подарить или продать — остается за вами. Рекомендуем тщательно обдумать и проанализировать ситуацию и лишь затем заключать определенное соглашение.
Что предпочтительнее?
Как видно из рассмотренных особенностей фиксации договоренностей, выбирать между ними наиболее оптимальную альтернативу следует с учетом разных факторов:
- наличия родственных уз у участников правоотношения;
- давности принадлежности жилплощади продавцу до отчуждения;
- основание получения имущества и пр.
Для наглядности и удобства анализа можно использовать сравнительную таблицу:
| Основание для сравнения | Дарение | Купля-продажа |
| Налогообложение | 13% стоимости — при оформлении сделки между чужими лицами | 13% полученного дохода, если квартира принадлежала продавцу до 5 лет (возможно использование вычета в размере затрат на приобретение) |
| Освобождение от НДФЛ | При совершении сделки между родственниками или супругами (взаимозависимыми людьми) — полностью | Только после владения продавцом более 5 лет |
| Реализация после оформления без НДФЛ | 3 года | 5 лет |
| Режим общей совместной собственности супругов | Не распространяется | Распространяется |
| Преимущественное право приобретения у совладельцев | Нет | Есть |
| Необходимость получения согласия от совладельцев | Да | Нет |
Что из себя представляют два термина — «дарение» и «купля-продажа»
Любой договор, который заключает человек, подразумевает под собой определенные правовые акты, выполнять которые должны обе стороны, подписывающие тот или иной договор. Чтобы понять, чем отличается акт дарения от купли-продажи, для начала стоит разобраться, что каждое из этих понятий означает.
Акт дарения — это сделка, в ходе которой собственник недвижимости передает ее иному лицу безвозмездно.
Купля-продажа—это сделка, в ходе которой собственник недвижимости передает иному лицу права на собственность, и это лицо за это, передает ему оговоренную сумму денег.
Как можно понять из определений, эти две сделки отличаются между собой только тем, что акт дарения не заставляет каждую сторон выполнять какие-либо правовые условия, а купля-продажа наоборот, может быть проведена лишь после приведения в исполнение определенного ряда условий.
Чем отличается дарственная от купли-продажи?
Для понимания их различий стоит дать определения каждого типа сделки.
Договор дарения – это передачи собственности другому лицу безвозмездно. Именно это свойство является главным отличием дарственной.
Купчая – передача собственности в обмен на определённую сумму денег. Новый владелец сможет вступить в права собственности только после того, как перечислит всю сумму продавцу.
Для того, чтобы избежать незаконных действий по принуждению лиц к передаче собственности, в отношении дарственной есть ряд ограничений. Нельзя дарить имущество:
- Государственным служащим;
- Соцработникам;
- Медицинским работникам.
Для покупки квартиры или иного имущества таких ограничений нет.
Ещё одно отличие касается вида оформления этих документов. Договор купли-продажи можно оформить только письменно. Неважно, кто получатель собственности. Даже если это родственник.
Особенности подготовки дарственной на недвижимость
Если используется дарственная, плата за передачу прав на собственность не взимается. Если даритель получает от одаряемого иное имущество взамен переданной квартиры, подобное действие является нарушением норм законодательства. В результате договор дарения теряет юридическую силу. Принимая решение о необходимости оформить дарственную или договор купли-продажи на квартиру, необходимо заранее учесть все особенности соглашений.
Практический совет: Основными преимуществами дарственной перед договором купли-продажи выступает возможность сэкономить на оплате НДФЛ, если помещение находилось в собственности свыше 36 месяцев или передается супругу или кровным родственникам. Однако в обязательном порядке потребуется включить в перечень подтверждающую документацию.
Еще одним плюсом использования договора дарения выступает отсутствие необходимости в нотариальном заверении. Однако эксперты всё же советуют осуществить процедуру. Недостатки у договора дарения также имеются. Важно оценивать не только стоимость соглашения, но и его надежность.
При выборе типа сделки подавляющее большинство нацелено на то, что дешевле. При заключении договора между близкими родными (упомянуто выше), дарственная предпочтительнее, но никакие иные требования невозможно зафиксировать на бумаге. Там прописывается: кто дарит, что дарит, кому дарит, стоимость подарка.
При отсутствии близких родственных связей купля-продажа предпочтительнее, она предусматривает больше гарантий и обязанностей. Продающий не потеряет налог на продажу, если имущество находилось в пользовании от 3-х лет и более, причем покупатель получает возможность последующего налогового вычета. Конечно, каждый случай по-своему уникален и должен рассматривается отдельно. Порой просто необходима консультация квалифицированного юриста, который занимается такими делами.
Для наглядности отличия занесены в таблицу.
| купля-продажа | дарение | |
|---|---|---|
| стороны | продавец (собственник) и покупатель | даритель (дееспособное лицо старше 14 лет, собственник) и одариваемый — госслужащие и близкие родственники |
| способ передачи | за деньги | безвозмездная передача |
| наказание за неисполнение по договору | пени, неустойка | отсутствует |
| налогообложение | продавец уплачивает НДФЛ | одаряемый должен оплатить НДФЛ |
| освобождение от уплаты налогов и иные льготы | продавец получит вычет налогов, если он владеет квартирой 3 года и более; покупатель тоже может получить налоговый вычет |
в некоторых случаях одаряемый может быть освобожден от уплаты налогов |
Что лучше дарственная или купля-продажа между родственниками?
Продажа квартиры близким родственникам может быть более выгодной сделкой, чем продажа недвижимости незнакомым людям. Однако родственники, как правило, не готовы покупать и очень любят напоминать о семейных связях и настаивать на оформлении дарственной.
Отсюда и возникает интересный вопрос: что же все-таки лучше и безопаснее всего для всех: дарственная или оформление договора купли-продажи? На эти вопросы отвечу в моей сегодняшней статье.
Чтобы сделать грамотный выбор в пользу договора дарения или договора купли-продажи, необходимо четко понимать, что из себя представляет каждая из этих сделок, какие есть очевидные преимущества и недостатки для каждой из сторон. Нюансов и “подводных камней” здесь предостаточно. Но давайте разбираться. Начнем с самого популярного варианта, к которому склоняется большинство граждан — дарственная.
Выбор договора с точки зрения подачи налоговой декларации
Если используется договор дарения, то в результате сделки даритель не получает никакого дохода (он передает автомобиль безвозмездно). И в этом случае даритель не должен подавать декларацию в налоговую инспекцию.
Если используется договор купли-продажи, то дополнительно нужно учитывать, в течение какого времени автомобиль находился в собственности продавца:
- декларация не подается, если автомобиль находился в собственности более 3-х лет.
- декларация подается, если автомобиль находился в собственности менее 3-х лет.
Пример 3. Продажа автомобиля за минимальную сумму
В данном случае речь идет о ситуации, с которой зачастую можно столкнуться на практике. Речь идет о щедром родственнике, который слабо разбирается в налогообложении.
Денис — очень щедрый владелец автомобиля. Он предлагает продать его своей дочери Елене за любую сумму, хоть за 1 рубль. Фактическая стоимость автомобиля при этом составляет 600 000 рублей. В итоге заключается договор купли-продажи с суммой 1 рубль.
| Фактор | Результат |
| Подача декларации | возможна, если автомобиль находился в собственности менее 3-х лет |
| Уплата налога покупателем/одаряемым | не требуется |
| Уплата налога продавцом/дарителем | не требуется |
| Уплата налога в случае последующей продажи | возможна |
Что дешевле, дарственная или купля-продажа между родственниками?
При дарении имущества близкому родственнику ни одна из сторон не несет налоговые расходы. Другая ситуация, когда степень родства дальняя или даритель и одаряемый посторонние друг другу. Тогда налоговый орган рассматривает подарок, как доход, и обязывает одаряемого заплатить с него в бюджет 13% НДФЛ.
Сделка купли-продажи облагается налогом с дохода, если продавец владел продаваемым объектом менее обязательного срока владения. Тогда считается, что он получил доход, по которому обязан отчитаться и заплатить НДФЛ. При этом покупатель может обратиться в ФНС за возвратом уплаченного им в бюджет налога с покупки при условии, что ранее таким правом не пользовался.
В результате обеих процедур передачи возникает необходимость в государственной регистрации перехода права собственности. Необходимо уплатить госпошлину, которая одинакова и составляет 2 000 рублей для физических лиц.