Как разменять коммунальную квартиру
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разменять коммунальную квартиру». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Когда могут оказать в оформлении сделки? В оформлении отказывают в случае, если не предоставлен какой-либо важнейший документ, или же если один из собственников против отчуждения комнаты.
В остальном, если правильно собран пакет документов, сделка должна пройти без осложнений.
Важнейшей особенностью оформления обмена помещений является тот факт, что отдельно на них вы не можете получить технических документов, а также свидетельства.
Все эти бумаги распространяются на жилье в целом. Поэтому вам перед осуществлением сделки нужно наведаться в бти для того, чтобы вам помогли составить бумаги конкретно на одно помещение.
Обмен комнат мало чем отличается от бартера квартирами и все же, имеет свои нюансы. Отнеситесь к ним с должным вниманием, и тогда процедура обмена станет для вас быстрой и приятной, а результат не заставит себя долго ждать.
Хочу свои комнаты в коммунальной квартире поменять на отдельную квартиру. Нужен ли в данном случае отказ соседей по квартире?
Являюсь участником программы «Расселение коммунальных квартир», получила на это субсидию. Нашла вариант обмена двух моих комнат на отдельную двухкомнатную квартиру с доплатой в виде этой субсидии. Нужен ли отказ соседей по коммуналке от покупки моих комнат при заключении договора мены?
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 06.07.2016)ЖК РФ,
Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.
4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.
5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Разберемся, требовалось ли вообще согласие других собственников при подселении новых жильцов.
Когда собственник комнаты предоставляет ее во владение другому человеку, предполагается, что этот человек будет пользоваться и общим имуществом квартиры — но по соглашению со всеми собственниками. Участники спора такое соглашение не заключали и никак не определяли, как именно будут пользоваться общими помещениями, если кто-то из них вселит новых жильцов.
В связи с этим считаем, что, заселив чужих людей без согласия своих соседей, владельцы комнат нарушили их права.
Старожилы просят еще выселить посторонних жильцов. Но тут они неправы. В квартире помимо них живет только одна женщина — новый собственник 1/ 4 комнаты. Она въехала в коммунальную квартиру и зарегистрировалась в ней на законных основаниях. Причин выселять ее нет.
Больше в квартире никто не зарегистрирован и не проживает. Это подтвердили и приезжавшие по вызову сотрудники полиции.
Что касается компенсации морального вреда, то в законе есть исчерпывающий перечень оснований, когда ее нужно выплачивать. Старожилы не доказали, что собственники других комнат причинили им физические и нравственные страдания.
Иск удовлетворяем частично. Запрещаем соседям сдавать комнаты, а их арендаторам — пользоваться туалетом, кухней и коридором в коммунальной квартире, если старожилы-собственники не давали на это согласия в письменной форме. Те, кто владеет этой квартирой, в том числе собственница четверти комнаты, могут свободно пользоваться общими местами. В остальной части в иске отказываем.
Обе стороны остались недовольны решением и обжаловали его в вышестоящем суде.
Свои возражения представил и участвовавший в деле прокурор. Он не был согласен с тем, что судья отказался взыскивать компенсацию морального вреда. И с наложенным судьей запретом он тоже не согласился: зачем запрещать что-то в судебном решении, если принудительно исполнить его в этой части не получится. Вызывать полицию, как только арендатор идет в туалет или на кухню, невозможно.
Московский городской суд: 👈
Коллеги правильно отказали в выселении и взыскании компенсации морального вреда. Однако мы еще считаем, что нельзя запрещать другим собственникам сдавать комнаты в коммунальной квартире без письменного согласия их соседей.
Из закона и так следует, что передавать жилье в пользование нужно с учетом интересов соседей. Сдавать комнату в коммунальной квартире можно, только если на это дали согласие жильцы других комнат, и это согласие ответчики обязаны получить в силу закона. Дополнительно закреплять эту обязанность в судебном решении не надо.
И вообще, старожилы уже дважды судились с остальными собственниками — в 2016 и 2017 годах. И тогда суды не стали накладывать запрет на вселение постояльцев без согласования.
Решение районного суда отменяем, в иске полностью отказываем.
Согласны с коллегами. Оставляем в силе определение Московского городского суда, а жалобы отклоняем.
Старожилы и на этом не остановились — подали жалобу в Верховный суд.
Коллеги из апелляционной и кассационной инстанций ошиблись. А вот решение районного суда было правильным.
Неважно, что по закону и так нужно получать согласие всех собственников, чтобы передать комнату в пользование другим лицам. Это не мешает наложить запрет и повторить это требование еще и в судебном решении.
Суды знали, что другие собственники систематически нарушали права старожилов, которые уже два раза, в 2016 и 2017 году, через суд пытались выселить соседей. По закону права можно защищать разными способами: например, пресекать действия, которые нарушают права или могут их нарушить в будущем.
Считаем, что суд первой инстанции был абсолютно прав, наложив запрет. Решение апелляционной и кассационной инстанций отменяем. Оставляем решение районного суда в силе.
Убедитесь в отказе других собственников
Права собственников других комнат в коммуналке — крупные подводные камни при покупке комнаты. Коммунальная квартира находится в общей долевой собственности. Доли должны быть определены: за каждым закреплена своя комната, а места общего пользования относятся к общему имуществу всех собственников, поэтому не подлежат разделу.
В случае продажи комнаты одним из собственников у других есть преимущественное право ее купить, поэтому владелец комнаты должен уведомить других собственников и получить отказ от покупки.
Отказы оформляются у нотариуса. Стоит иметь в виду, что соседи по разным причинам могут не пойти оформлять свой отказ самостоятельно. Поэтому нотариусы предлагают такую услугу: отправляют собственникам письмо о сделке с уведомлением о вручении, если через 30 дней никто не согласился выкупить комнату, можно продать ее покупателю «со стороны». Уведомление каждому собственнику, чей отказ необходимо получить, оплачивается отдельно и стоит около 5 000 рублей.
Есть схемы, по которым покупатели пытаются обойти это правило, например приобретают комнату через дарение (и оплачивают, взяв с продавца расписку в получении денег) или дарение доли в комнате плюс продажа. Покупать комнату через дарение рискованно, так как сделки дарения могут быть признаны притворными, если ее захочет оспорить супруг продавца или сосед, чье преимущественное право оказалось ущемлено.
Алгоритм обмена комнаты на квартиру
- Для начала необходимо заручиться письменным согласием других собственников о том, что у них нет возражений против осуществления сделки. Когда несовершеннолетний ребенок является одним из собственников, связываются с органами опеки и попечительства, которые должны дать свое разрешение. В случае коммуналки следует получить согласие всех соседей в письменной форме.
- Если кроме собственников прописаны иные лица, их надо выписать.
- После урегулирования первых двух вопросов приступают к поиску подходящего варианта как самостоятельно, так и с профессиональной помощью. На данном этапе определяются с рыночной стоимостью и суммой доплаты, уточняют требования к новому жилью – будет ли это тоже комната в коммунальной квартире, две комнаты, однокомнатная квартира, дом и т.д.
- Если продается помещение в коммуналке, то предварительно вы должны предложить ее соседям. Отказ жильцов фиксируется письменно и заверяется у нотариуса. В документе прописывается цена, за которую они не согласились приобретать объект, основания отказов. Когда ваше жилище является единственно приватизированным среди остальных комнат, от местной администрации также нужно получить подтверждение отказа в покупке.
- Если ваша жилплощадь находится в муниципальной собственности, то вы можете только обменять ее на аналогичную в Москве и МО.
- Затем наступает черед различных организационных моментов: показов и осмотров недвижимости, проведения переговоров, внесения финансовых компенсаций и пр.
- При достижении договоренностей собирается пакет необходимой документации.
- Составляется и подписывается договор – мены (равноценные варианты) или купли-продажи (с выплатами от каждой из сторон).
- Регистрируется передача права собственности.
Если объекты значительно отличаются по цене, собственниками обговаривается возможность доплаты. Она выплачивается по-разному: наличным расчетом, в безналичной форме, посредством материнского капитала. Порядок и размер выплаты обязательно отражаются в договоре. Если сумма передается не при подписании контракта, оформляют акт приема-передачи, составляют расписку и т.д.
Самостоятельное урегулирование вопроса не всегда ведет к положительному результату, ведь этот процесс крайне длительный и трудный. Пока вы пытаетесь обменять комнату на квартиру, вас могут подстерегать определенные подводные камни:
- вы неправильно поняли покупателя и получили меньшую сумму, которой не хватает на квартиру;
- продавец внезапно и без предупреждения поднял ожидаемую цену;
- нарушились договоренности по срокам, что оставило вас вообще без жилья на какое-то время;
- документы были оформлены с нарушениями;
- в квартире зарегистрированы люди, которых нельзя снять с учета даже по суду;
- продавец не является владельцем объекта;
- квартира оказалась неприватизированой и др.
Избежать данных и не только неприятностей позволит юридическая помощь специалистов агентства «Твоя квартира». Они проводят все сделки быстро, легко и качественно, независимо от их сложности. Мы в кратчайшие сроки и на выгодных для вас условиях реализуем обмен с доплатой и без, с привлечением ипотеки, съезд, разъезд и многое другое. Безопасность процедуры тщательно проверяется нашими квалифицированными сотрудниками. Кроме того, все этапы будут сопровождаться правовой поддержкой и профессиональными консультациями любого рода.
Практически любую недвижимость на территории Российской Федерации можно обменять. Правом совершения подобных сделок обладают только собственники. Регулируется обмен положениями Гражданского кодекса (ГК). Мероприятия с недвижимостью дополнительно регламентируются Жилищным кодексом (ЖК).
- Чтобы проведенная операция была законной, требуется заключить равноценный или доплачиваемый договор мены. ГК РФ данному документу выделяет 567-ю статью 31-й главы.
- Со стороны ЖК РФ обмен жилищными площадями осуществляется, согласно положениям 72-й статьи.
- Не запрещено производить бартер жилплощадями, руководствуясь прецедентами судебной практики. Постановления судебных органов тоже являются источниками права.
Кто заинтересован в покупке
Есть несколько категорий потенциальных покупателей:
- Студенты и молодые люди, которые только начинают самостоятельную жизнь. Возможно, родители им приобрели такое жилье в другом городе как альтернативу общежитию на время учебы, или это первая недвижимость, на которую повзрослевший сын или дочь смогли заработать самостоятельно.
- Люди, приобретающие вторую жилплощадь для того, чтобы сдавать его в аренду. Коммуналка – неплохой вариант, если у вас пока немного денег для инвестирования в недвижимость, но вы уже хотите начать зарабатывать в этой сфере.
- Те, кому приходится размениваться, например, в результате развода. «Однушку» плюс комнату в коммуналке чаще всего можно получить после размена «двушки». Выбирая такой вариант обмена, в большинстве случаев даже можно обойтись без доплаты, что устраивает тех, у кого нет достаточной суммы.
Как обменять долю в квартире?
Более серьезной и проблематичной ситуацией признается желание обмена долевой собственности, особенно если одним из собственников является ребенок. Поскольку большинство обменов у нас производится путем продажи, то поговорим именно об этом способе. С законной точки зрения никаких препятствий к совершению такой процедуры нет. Однако найти реального покупателя доли вряд ли представляется возможным. Поэтому разумнее здесь договориться с другими собственниками о продаже целой квартиры, а уже затем каждый получит причитающуюся ему долю, выраженную в денежном эквиваленте, и приобретет отдельное жилье (внесет первый взнос по ипотеке и т.д.).
Существует еще один вариант – предложить остальным сособственникам выкупить вашу часть жилплощади. Тем более что у них и так есть на это преимущественное право. Подобная альтернатива вполне приемлема, главным образом в тех случаях, если собственников не очень много, к примеру, 2 или 3. Наконец, распространенной практикой считается намерение съехаться с родственниками, которым принадлежат доли в разных квартирах и даже городах. Решение проблемы происходит благодаря заключению двух договоров дарения, которые не требуют согласия остальных сособственников. Вы просто подарите друг другу равные доли и спокойно переедете в новое жилье.
Говоря о том, как обменять долю ребенка в квартире, необходимо учитывать ряд тонкостей. До достижения 18 лет малолетние и несовершеннолетние лица не имеют полной дееспособности, но им может принадлежать недвижимость. Соответственно, выкупить ее, подарить, сдать в аренду они вправе только при согласии органов опеки и попечительства. Разрешение выдается родителям (при их наличии), то есть сначала требуется их одобрение.
Юридические сложности по переводу доли в комнату
Даже если все собственники согласны с переводом доли в комнату, следует уделить особое внимание правильному составлению соглашения, чтобы исключить риск оспаривания в суде. Если другие собственники не согласны с условиями выделения комнаты, обращаются к опытному юристу.
От качества профессиональной юридической поддержки во многом зависит исход судебного разбирательства. Юрист грамотно составит иск и обеспечит сбор всей необходимой документацией, которая поможет обосновать позицию истца в суде. Если одна из сторон оспорит вынесенное решение, срок разбирательства увеличивается до 12 и более месяцев.
Большое значение для суда будет иметь техническая экспертиза и представленные в ней выводы о допустимости обособления доли. Перед обращением в судебную инстанцию следует проконсультироваться с юристом и оценить свои шансы в суде.
Сама же процедура объединения комнат в коммунальной квартире состоит из следующих этапов:
- 1) обращение претендентов на выкуп никому не принадлежащей комнаты с соответствующим заявлением, а также с необходимым перечнем документов в местное отделение Управления жилищного Департамента;
- 2) получение разрешения на выкуп освободившейся комнаты в коммунальной квартире от жилищного отдела окружного Управления жилищного Департамента;
- 3) предоставление претендентом на выкуп освободившейся комнаты в коммунальной квартире в окружное Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда расчета стоимости выкупа освободившейся комнаты (комнат) в коммунальной квартире, произведенного Бюро Технической Инвентаризации или же отчета, составленного независимым оценщиком рыночной стоимости освободившейся комнаты в коммунальной квартире;
- 4) Рассмотрение вопроса Городской комиссией по приватизации и управлению жилищным фондом.
Тем гражданам, которые собираются выкупать никому не принадлежащие комнаты в коммунальной квартире, необходимо уплатить стоимость этих комнат в бюджет населенного пункта не позже чем через три месяца после того как Городская комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом примет соответствующее решение.
В том же случае, когда пропуск срока будет обладать уважительной причиной (к примеру, срочная командировка или же болезнь), то вопрос, который касается стоимости никому не принадлежащих комнат, будет повторно рассматриваться в ходе заседания Городской комиссии по приватизации, а также по управлению жилищным фондом. Именно там и будет решено продавать никому не принадлежащие комнаты в коммуналке по текущей стоимости или же установить новую стоимость.
После того как гражданин заплатит стоимость выкупа комнат никому не принадлежащих комнат в коммунальной квартире Управление Департамента жилищной политики в административном округе заключает с ним договор купли-продажи. Данный договор в соответствии с правовыми нормами, которые установлены действующим законодательством Российской Федерации, подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении федеральной регистрационной службы.
Если на объединение нескольких освободившихся комнат в коммуналке в одну квартиру претендует сразу несколько человек
В том случае, когда на объединение нескольких освободившихся комнат в коммуналке в одну квартиру претендует несколько человек, принимаются во внимание следующие факторы:
- 1) дата постановки на жилищный учет;
- 2) срок постоянного проживания по месту регистрации на законных основаниях.
Необходимые документы
Необходимыми документами для обмена комнаты на квартиру являются:
- Справка об отсутствии задолженности по оплате услуг ЖКХ;
- Документ, подтверждающий право собственности;
- Справка о надлежащем состоянии жилья;
- Справка из БТИ;
- Заключение независимого оценщика по точной рыночной стоимости квартиры;
- Справка из органов опеки и попечительства (если проживает несовершеннолетний гражданин);
- Письменный отказ жильцов от покупки Вашей комнаты (если таковой имеется);
- Нотариально заверенное согласие жильцов на подселение нового соседа;
- И т. д.
В каждом определенном случае пакет документов строго индивидуален, поэтому за точной консультацией нужно обращаться в агентство.
Обмен квартиры на нежилое помещение
Законодательно нет ограничений относительно обмена квартиры на нежилое помещение, но встречается такой вариант нечасто. Особенность договора мены в данном случае заключается в том, что предметом являются объекты недвижимости с разными целевыми назначениями.
Для совершения сделки важно, чтобы объект подходил под понятие «нежилое помещение», обладал требуемыми характеристиками.
Квартира может быть обменена на помещения следующих предназначений:
- офисное;
- торговое;
- свободного или иного коммерческого.
Целью такого обмена в большинстве случаев является получения прибыли. Помещение можно сдавать в аренду, открыть магазин, салон или офис и др.
Возможны 2 способа обмена квартиры на нежилое помещение:
- путем заключения договора мены с доплатой или без;
- через договор купли-продажи (возможно с привлечением кредитных средств).
Квартиру проще обменять на нежилое помещение, чем осуществлять перевод жилого помещения в нежилое, так как он сопряжен с рядом сложностей, к примеру, множество его этапов и сбор большого количества документов.
Основные моменты в случае если собственник неизвестен
В повседневной практике бывают ситуации, когда один или несколько собственников не проживают в своей комнате. При продаже они в обязательном порядке должны быть извещены иначе их права будут нарушены, что повлечет отмену договора в судебном порядке.
Чтобы этого не произошло, требуется обратиться в суд с исковым заявлением о признании безвестно отсевающим собственника. Также в заявлении обязательно должна быть указана причина, по которой производится такое признание. При этом предварительно необходимо всеми силами попытаться разыскать собственников различными способами (опросить соседей, найти контакты родственников и т.д.). Если же это не помогло, то единственным правильным решением будет обрушение в суд.
ВНИМАНИЕ !!! В случае, когда удалось узнать место нахождения собственника, необходимо составить уведомление и направить ему по почте, перед этим заверив его у нотариуса. Таким образом, удастся добиться правомерности совершаемой сделки ввиду того, что все собственники были должным образом уведомлены о продаже.
Подводя итог можно сделать вывод, что для покупки комнаты требуется соблюдение определенных условий, которые отражены в законодательстве РФ.
Зачем нужен такой обмен?
Казалось бы, смысл менять комнату, на такую же комнату. А вот примеры, почему люди хотят это делать:
- Перевод по работе, требующий длительных переездов с одного конца города в другой. Тогда имеет смысл переехать в другое место;
- Постоянные конфликты с соседями;
- Появилась возможность улучшить условия проживания;
- Развод. Люди больше не хотят проживать на одной площади;
- Срочно нужна крупная сумма денег (можно обменять комнату с доплатой).
Хоть процесс и схож с обычным обменом, здесь есть свои подводные камни, которые обязательно нужно брать во внимание.
Есть несколько способов законного обмена. Вы можете выбрать наиболее удобный для вас:
- Равноценный. Вы находите достойную альтернативу своей комнате. Поэтому сделка проводится без доплаты;
- Обмен с доплатой. Если вы решили улучшить свои условия проживания и объект значительно лучше, чем ваше жилье, тогда вам нужно будет внести доплату;