Что такое лизинг и какие бывают виды лизинга
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое лизинг и какие бывают виды лизинга». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В последнее время альтернативой банковского кредита все чаще становится лизинг, в рамках которого сумма финансирования может достигать 90% от цены приобретаемого объекта. Лизинг любой недвижимости — коммерческой или жилой — это дополнительный потенциал для рынка, говорит генеральный директор R2 ASSET management Вячеслав Рожманов. «В случае если у покупателя нет необходимого объема денежных средств, лизинг может стать еще одним инструментом приобретения объекта недвижимости», — отмечает он.
Преимущества и недостатки
Плюсы лизинга коммерческой недвижимости заключаются в:
- Налоговых послаблениях для юридических лиц.
- Сохранении денежных средств в обороте компании, следовательно, финансовая нагрузка – распределена и посильна даже для небольших организаций.
- Высокой вероятности одобрения сделки по сравнению с кредитованием.
- Надежности и стабильности для арендатора, в сравнении с классической арендой, поскольку отчуждать имущество без причин арендодатель не в праве.
Минусом лизинга остается:
- Ответственность арендатора за сохранность недвижимости. Платежи по договору продолжают выплачиваться, независимо от возможности использования имущества.
- Сравнительная сложность сделки.
- Обязанность оплаты издержек по сделке арендатором.
Благодаря рассмотренным плюсам финансовой аренды, договор лизинга обещает наращивать темпы популярности в среде предпринимателей. Благодаря лизинговым инвестициям бизнес получает возможность развиваться и расти. Поэтому договор лизинга заслуживает внимания как новообразованной организации, так и стабильно существующей на рынке, но требующей новых капиталовложений.
Недостатки лизинга объектов недвижимости
К недостаткам лизинга объектов недвижимости можно отнести:
- Получение лизинга возможно для компании только в том случае, если она работает на рынке более одного года, поскольку за меньший срок очень сложно установить платежеспособность данной фирмы.
- Нельзя заключать сделки лизинга с объектами, которые относятся к незавершённому строительству, поскольку ключевым условием договора является наличие свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.
- При финансовом лизинге имущественного комплекса технические средства могут устареть, а лизинговые платежи не заканчиваются до окончания срока действия договора.
- При оперативном лизинге его общая стоимость может быть выше по причине включения в платёж комиссионного вознаграждения дополнительных рисков лизингодателя.
- Обязательная страховка и повышенные риски потери имущества, в случае возникновения проблем с погашением задолженности.
Главный минус лизинга в наличии авансового платежа, который обычно составляет примерно 20-25% от общей суммы займа. Обычно банки отказываются заключать договор по лизингу, если заёмщик не располагает необходимыми денежными средствами.
Условия для получения лизинга
Важным условием для получения лизинга на недвижимость является балансовая стоимость объекта, которая должна равняться рыночной стоимости. Однако на практике, она многим меньше, в силу этих обстоятельств компания вынуждена проводить переоценку объекта. Переоценка объекта влечёт за собой уплату налога на прибыль и НДС, которая появляется при лизинговом договоре купли продажи с банком.
Существует ещё одна причина, которая заставляет лизинговые компании внимательно присматриваться к лизингу объектов недвижимости. Дело в том, что недвижимость регулярно растёт в цене и ни коем образом не теряет своей ликвидности на вторичном рынке. Таким образом, если одна из сторон примет решение в судебном порядке расторгнуть договор, то объект недвижимости вернётся к лизингодателю, после чего он всё равно сможет на нём заработать, но при условии, что данный объект был изначально ликвидным.
Финансовая аренда объектов недвижимости имеет преимущества и для лизинговых компаний в том числе. Этот бизнес считается высокодоходным, а риск лизингодателя утратить предмет лизинга сводится к минимуму.
В случае, если недобросовестный лизингополучатель станков может перевезти их куда угодно и спрятать, то в ситуации с объектами недвижимости всё куда более сложно. Построенные здания и земельные участки переместить невозможно.
Что такое лизинг и как он работает
Лизинг (англ. leasing от англ. to lease — сдать в аренду) — это финансовая услуга, с помощью которой предприятие пользуется имуществом, зарабатывает на нем, а в итоге может получить его в собственность.
Законодательно лизинг регулируется ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.10.1998 N 164-ФЗ и статьями 665 и 666 ГК РФ. Эти нормативные акты обеспечивают правомерность его использования на территории РФ и защищают каждую из сторон лизинговой сделки.
В лизинговой сделке участвуют 3 стороны:
- лизингодатель — лизинговая компания, которая покупает имущество по запросу клиента, после чего сдает его в лизинг;
- лизингополучатель — клиент лизинговой компании, который получает имущество в пользование с возможностью последующего выкупа;
- продавец — поставщик имущества, которое и приобретает лизинговая компания для сдачи в лизинг.
Почему именно Универсальные финансовые решения?
АО «УФР» предлагает юридическим лицам выгодные условия взаимодействия. Проанализировав опыт российских и зарубежных лизинговых компаний, мы разработали оптимальные программы, по которым наши клиенты могут приобрести офис в лизинг или другую недвижимость для своего бизнеса. Программы различаются по объемам финансирования, авансовому платежу (10-50%) и другим условиям, которые обсуждаются индивидуально со всеми потенциальными лизингополучателями.
Мы гарантируем персонализированный подход к каждому из клиентов, возможность разработки для юридических лиц наиболее удобных схем платежей. Наши сотрудники всегда готовы оказать грамотную консультационную помощь и взять на себя решение вопросов по оформлении сделки.
Коммерческая недвижимость в лизинг для юридических лиц — это рациональное решение!
Лизинг – это финансовая аренда. Он представляет собой одну из разновидностей арендных правоотношений, главной особенностью которых является то, что арендодатель в них изначально не является собственником сдаваемого в аренду имущества. На момент оформления лизинга само имущество может даже и не существовать. Имущество и место его приобретения, как правило, выбирает сам арендатор.
Главная функция арендодателя же в лизинге заключается в выделении собственных или привлеченных денежных средств на приобретение выбранного арендатором имущества, которое и будет сдаваться в аренду. Собственно, в этом как раз и проявляется финансовая сторона данного вида арендных правоотношений. По сути арендуется не само имущество, а деньги, на которое оно приобретается.
Преимущества лизинга недвижимости
Большинству предпринимателей и компаний приходится делать выбор между кредитом и заключением лизингового договора. Если помещение или дом будут использоваться в коммерческих целях, рекомендуем обратить внимание на второй вариант. Среди преимуществ лизинга сооружений можно выделить:
- гибкость графика платежей. Не существует одинаковых лизинговых договоров. Условия всегда могут быть адаптированы под индивидуальные условия работы бизнеса, например, под его сезонность;
- сокращение налоговой базы. Лизинговые платежи считаются расходами компании. Поэтому налог на прибыль уменьшается. Кроме того, большинство лизингодателей платят НДС, который включается в платежи. Его также можно возместить;
- отсутствие дополнительных расходов. Приобретая недвижимость в лизинг, в реальности клиент арендует её на длительный срок, а затем выкупает. Т. е. актив становится собственностью лизингодателя, который и несёт все дополнительные расходы;
- простота оформления. Купить строение или помещение в лизинг проще, чем получить кредит или ипотеку. Дело в том, что банки проверяют потенциальных заёмщиков значительно тщательнее. Лизинговые компании относятся к клиентам как к контрагентам.
Государственная регистрация договора лизинга
Договор лизинга должен пройти регистрацию в территориальных органах Росреестра, если в лизинг передается недвижимое имущество или если в состав лизингового имущества входит объект недвижимости. Например, в лизинг передают одновременно транспорт и гараж для него.
Договор, который обязательно подлежит государственной регистрации, будет считаться заключенным с момента такой регистрации. Если такой договор не регистрировать, то он будет считаться незаключенным, а значит, не повлечет за собой правовые последствия для сторон.
Обратите внимание, что при передаче недвижимости в лизинг сроком менее чем на один год, договор лизинга, в отличие от договора аренды недвижимости на такой же срок, регистрировать надо обязательно.
Порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом (в том числе, договора лизинга) указан в законе № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года. Регистрация договора проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема документов, но если договор лизинга был заверен нотариусом, то срок сокращается до трех рабочих дней. Если же нотариус, который удостоверял сделку, подает заявление и документы в электронной форме, то договор лизинга должны зарегистрировать уже на следующий рабочий день.
Выкуп лизингового имущества
Договор лизинга может содержать условие о выкупе лизингового имущества. Необходимость в этом возникает не всегда. Например, в лизинг было взято оборудование, которое потребуется предпринимателю только на определенном этапе. Выкупать такое имущество нет нужды.
А вот если, например, строительной компании в своей деятельности постоянно необходима спецтехника, то по окончании срока лизинга имеет смысл приобрести ее в собственность, тогда в договор лизинга надо включить условие о выкупе.
Оформляя условие о выкупе, надо знать о том, что лизинговое имущество может находиться под залогом у третьих лиц, ведь лизингодатель имеет право покупать это имущество за счет заемных средств. Лизингодатель должен предупредить о залоге имущества в договоре лизинга или письменно уведомить об этом лизингополучателя.
Если договор лизинга предусматривает выкуп имущества, то такой договор будет являться смешанным и включать в себя элементы договора лизинга и договора купли-продажи. В связи с этим лизингополучатель должен будет не только вносить лизинговые (арендные) платежи, но и оплатить имущество по выкупной стоимости.
Вопрос о том, какой должна быть выкупная цена лизингового имущества, не раз рассматривался судами. До 2014 года суды признавали, что выкупная стоимость должна учитывать срок полезного использования лизингового имущества и его естественный износ, т.е. быть меньше той цены, по которой имущество приобрел лизингодатель.
Однако с 2014 году для арбитражных судов стало обязательным постановление Президиума ВАС от 21 января 2014 г. N 6878/13, в котором указано, что «в качестве выкупных платежей подлежит признанию стоимость предмета лизинга, уплаченная лизингодателем продавцу имущества».
Верховный суд исходил из того, что лизинговые платежи – это только оплата лизингополучателем право временного пользования имуществом. Что касается выкупной цены предмета лизинга, то имущество возвращается лизингодателю уже не новым, и стоимость износа должна быть ему компенсирована, поэтому выкупная цена должна быть такой, по которой лизингодатель это имущество покупал.
Вопрос – насколько выгодно лизингополучателю выкупать уже используемое им имущество по цене нового, лизингополучателю надо решать в каждом конкретном случае. В пользу выкупа, даже по такой полной цене, может говорить необходимость использования лизингового имущества в повседневной деятельности.
Например, оборудование уже встроено в технологический цикл, и его возврат, а также поиск и установка нового оборудования, негативно отразится на бизнесе. То же самое касается полученного в лизинг объекта недвижимости – если в нем запущено производство, перенос которого в другое помещение принесет дополнительные расходы. Кроме того, инфляция за срок лизинга могла быть такой, что по цене закупки лизингового имущества теперь его просто не купишь.
Как и у любой схемы покупки жилых помещений, у лизинга есть плюсы и минусы. Рассмотрим их в таблице ниже:
|
Преимущества и недостатки лизинга |
||
|
№ |
Плюсы |
Минусы |
|
1 |
Наличие высокой лояльности при оценке платежеспособности клиента. Если квартира в лизинг стоит менее 30 млн. руб., сделка оформляется за 5-6 дней. |
Процентные ставки по лизингу примерно в 1,5 раза выше, чем по классической банковской ипотеке. |
|
2 |
ЛК берет на себя все дополнительные манипуляции по сделке (например, страхование). Стоимость любых таких услуг включается в ежемесячные платежи. |
Недвижимое имущество находится в собственности ЛК вплоть до момента полного выкупа объекта лизингополучателем. |
|
3 |
Клиентам ЛК не требуется дополнительное обеспечение (залог или поручительство третьих лиц). |
Срок действия договора обычно не превышает 10-ти лет. |
|
4 |
Существует возможность закрепления тех или иных индивидуальных условий погашения (например, раз в месяц или раз в квартал и т.д.). |
Квартиры в лизинг запрещено сдавать в аренду третьим лицам. |
|
5 |
Цена квадратного метра фиксируется на весь срок. |
|
|
6 |
ЛК более глубокую и качественную проводят проверку объекта недвижимости, т.к. покупаемая недвижимость в течение долгого времени будет находиться в собственности компании. |
|
|
7 |
Не потребуется платить налог на имущество, поскольку его оплату возьмет на себя ЛК. |
Итак, мы рассмотрели с вами, что такое лизинг на недвижимость. Схема приобретения квартиры в данном случае проста: сначала покупатель заблаговременно выбирает объект недвижимости, затем самостоятельно проводит его оценку, а после обращается в ЛК. Та оценивает ликвидность жилья, а также финансовые возможности покупателя и решает, целесообразно ли участвовать в сделке. Если решение окажется положительным, то ЛК покупает недвижимость, заключая трехсторонний договор, по которому покупатель должен выкупить объект в течении установленного срока. Покупатель при продаже ему недвижимости, как и в случае с ипотекой, вносит первоначальный взнос, а потом выплачивает оставшуюся стоимость недвижимости частями. Выбирать надо исключительно крупные лизинговые компании, которые давно работают на рынке. Регистрация лизингового договора в Росреестре обязательна. В договоре нужно прописать условия его досрочного расторжения.