Несовершеннолетние в сделке: как избежать проблем
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Несовершеннолетние в сделке: как избежать проблем». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Для получения разрешения необходимо обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Продажа квартиры может быть одобрена лишь в том случае, если такая сделка будет соответствовать интересам несовершеннолетнего.
B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa
3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:
- Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
- Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
- Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
- Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.
В каких случаях ребёнок может стать собственником недвижимости
Есть несколько обстоятельств, при которых у несовершеннолетнего может возникнуть право собственности на недвижимое имущество.
Использование материнского капитала. Родители, у которых есть право на данную меру господдержки, могут потратить выделенные средства на приобретение или строительство жилья. При этом в новой недвижимости нужно выделить доли ребёнку. Так он станет одним из сособственников жилья.
Оформление недвижимости на ребёнка. Несовершеннолетний может стать собственником жилья на тех же основаниях что и взрослый, например, получить квартиру по наследству или в дар. Также при покупке недвижимости родители могут оформить её на имя ребёнка по своему желанию.
Участие в приватизации. Если несовершеннолетний проживает в неприватизированной квартире, то после её оформления в личную собственность, он становится одним из владельцев. Ребёнок получает такую же долю, как и остальные жильцы, которые обращались за передачей квартиры в собственность.
Несовершеннолетие и недееспособность
Для того чтобы четко понимать, в каких случаях у продавца квартиры с несовершеннолетним собственником возникает обязанность получения разрешения опекунского органа, давайте рассмотрим, что же означают понятия «несовершеннолетие» и «недееспособность». Одно ли это и то же? Безусловно, нет.
Дееспособностью называют способность гражданина осуществлять и приобретать свои права и обязанности. В соответствии со ст.60 Конституции РФ полная дееспособность возникает у человека с наступлением совершеннолетия. Именно с этого момента (с 18-ти лет) он вправе осуществлять самостоятельно любые виды сделок.
Как получить согласие опекунского органа?
- Получаем справку о зарегистрированных в продаваемой квартире лицах. Для этого родитель (или опекун) должен обратиться в паспортный стол со следующими документами: своим паспортом, свидетельством о рождении ребенка или его паспортом, свидетельством о праве собственности на квартиру (в котором должен быть указан ребенок).
- Обращаемся в орган опеки и попечительства. Оба родителя, даже если они находятся в разводе, вместе с ребенком (старше 14-ти лет) должны посетить это учреждение и предоставить уполномоченным лицам следующие документы: свои паспорта, свидетельство о рождении ребенка (или его паспорт), справку о зарегистрированных в отчуждаемой квартире лицах, свидетельства о праве собственности на покупаемую и реализуемую недвижимость, технические паспорта на нее.
- Пишем заявление о покупке новой недвижимости и продаже старой. Заявление должно быть подписано и родителями (усыновителями или опекунами), и ребенком, если ему уже исполнилось 14 лет.
- Ждем решения. Орган опеки рассматривает заявление в 14-ти-дневный срок, проводит проверку на возможное ущемление права ребенка. В случае успешного прохождения проверки опекунский орган выдает письменное разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетнего.
Почему органы опеки могут отказать в сделке
Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям. Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город). Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.
В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.
Выделение долей по материнскому капиталу
Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал. Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях. Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.
«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».
Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних. Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала. Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением. Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.
Покупатель такой квартиры может себя обезопасить, только собрав полный пакет документов. Необходимо запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.
Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми – это реальность или сказка? Ответ на этот вопрос беспокоит многих современных граждан.
Дело все в том, что собственники жилья могут делать с ним все, что угодно. Например, подарить или поделить. Продать квартиру или дом тоже представляется возможным. И дети, прописанные на жилплощади, никак не влияют на это право.
Если же собственником помещения (или его доли) является ребенок, то куплю-продажу тоже удастся провести. Но в этом случае придется изрядно постараться. Подобные сделки требуют огромного внимания.
Однако вы вполне сможете осуществить задуманную сделку даже при наличии несовершеннолетнего. Особенно, если заранее подготовиться. Огромную роль в этом процессе играет подготовка документов. Но об этом позже.
Особенности продажи при детях-жильцах
Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком (не собственником) доставляет намного меньше хлопот. Но проблемы все равно могут возникнуть.
Дело все в том, что на момент оформления сделки по продаже недвижимости, в ней не должны быть прописаны дети. И вся сложность заключается в том, что несовершеннолетних сначала придется перерегистрировать. Только после этого удастся без труда продать квартиру. Никакого разрешения от опеки не потребуется.
Выписать в никуда нельзя по закону. Поэтому сначала придется подыскать ребенку новое жилье. В зависимости от возраста дети могут быть прописаны:
- до 10 лет – обязательно с одним из родителей;
- с 10 до 14 лет – с другими близкими родственниками (кроме законных представителей);
- 14-18 лет – в любом месте, но с разрешения собственника квартиры и родителей.
В любом случае, о продаже жилого имущества можно не задумываться до тех пор, пока ребенку не нашли другое место жительства. Как осуществить выписку и перепрописку? Ответ на данный вопрос мы изучим ниже.
Если ребенок – владелец жилья
Самая сложная сделка – когда нужно продать объект недвижимости, одним из собственников которого (или даже единственным собственником) является несовершеннолетний гражданин. Особенно сложной такая сделка становится, когда семья пытается продать квартиру, купленную за материнский капитал, а деньги использовать как первый взнос по ипотеке на более дорогую квартиру.
Основное условие – если хотя бы небольшая доля жилого помещения принадлежит ребенку, для его продажи нужно получить согласие органов опеки. Ребенок мог получить долю в собственности любым способом – в порядке наследования, дарения, распределения по условиям программы материнского капитала (или родители просто решили записать на него часть квартиры). Процедура оформления продажи такого объекта недвижимости во всех подобных случаях будет одинаковой.
Сложные случаи, на которые нужно обратить внимание
Любая сделка купли-продажи, в которой так или иначе участвует несовершеннолетний – более рискованная по сравнению со сделками, где все участники взрослые. А может быть и так, что ребенок никак не относится к покупаемой квартире, но потом оказывается, что он все же имеет право на долю.
Такое бывает, например, при приватизации квартиры. Право бесплатно приватизировать квартиру (полученную по договору социального найма) имеют все, кто зарегистрирован в ней, причем в равных долях. Но так как право приватизации – одноразовое, семьи обычно предпочитают записать квартиру на 1-2 членов семьи, а не на всех. Все остальные при этом пишут нотариально заверенные отказы от приватизации.
Если в муниципальной квартире зарегистрирован ребенок, то приватизировать квартиру без его участия будет крайне сложно – органы опеки просто не дадут на это своего согласия. Поэтому ребенка перед приватизацией могут выписать в другую квартиру – например, к родственникам, и провести приватизацию без него.
Но это – бомба замедленного действия для покупателя такой квартиры, ведь такой ребенок может вырасти и решить, что его обделили. Срока давности по этому нарушению нет – и обратиться в суд он может в любое время. А в суде потребовать возместить ему долю, которую он потерял – и с большой долей вероятности суд он выиграет.
Итак, далее мы рассмотрим пошаговую продажу квартиры. Инструкция поможет не запутаться в том или ином случае. Затем мы рассмотрим пункты более подробно. Алгоритм действий при заключении сделки по жилью выглядит следующим образом:
- Подготовить жилье к продаже. Желательно сделать косметический ремонт и уборку.
- Обратиться в опеку за разрешением установленной формы.
- Подготовить пакет бумаг для дальнейшего проведения операции.
- Дать объявление и подыскать покупателей.
- Показать жилье и договориться о цене с клиентом.
- Произвести выписку зарегистрированных ранее жильцов из квартиры. Сделать это рекомендуется заранее, до сбора документов.
- Составить договор.
- Заключить соответствующее соглашение. Например, у нотариуса или в агентстве недвижимости.
- Получить деньги в оговоренные сроки и выдать покупателю расписку установленной формы.
- Составить акт приемки-передачи жилья.
- Обратиться в Росреестр для проведения перерегистрации прав собственности.
Несколько слов о том, когда ООП не позволит провести куплю-продажу квартиры с несовершеннолетним ребенком-собственником. Существует ряд обстоятельств, при которых соответствующая служба не разрешает изучаемые сделки.
К таковым относят:
- сделка проводится с ущемлением прав и интересов несовершеннолетнего;
- новое жилье, предложенное ребенку, обладает худшими условиями;
- один из родителей отказывается от заключения сделки;
- ребенок является наследником жилья, но он все еще не вступил в наследство;
- приобретаемое жилье на стадии строительства и завершено менее чем на 50%;
- новая квартира не оснащена удобствами, необходимыми для нормального проживания (полностью или частично);
- жилое имущество, покупаемое за счет денег, вырученных от продажи квартиры, находится в аварийном состоянии.
Это наиболее распространенные ситуации, при которых родителям не дадут продать квартиру, принадлежащую по документам ребенку. Но ООП имеют право отказать и по иным причинам. Ведь каждая семья индивидуальна.
К примеру, родителям могут отказать в продаже жилья, если новое предполагаемое место жительства ребенка обладает сильной загазованностью, а в ячейке общества есть дети-астматики.
Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком (или с детьми-собственниками) подразумевает заключение соответствующего договора. В случае с обращением к посредникам все просто – достаточно прийти в выбранную контору, поставить подписи на соглашениях и забрать свою копию бумаги.
Если же граждане решили действовать через нотариуса, то придется немного постараться. Следующие этапы помогут справиться с поставленной задачей:
- Подготовить ранее перечисленные документы.
- Составить текст договора. За помощью можно обратиться напрямую к нотариусу.
- Оплатить нотариальные услуги.
- Подписать соглашение установленной формы.
- Дождаться, пока уполномоченное лицо поставит свою подпись и штамп на всех копиях договора.
С этого момента сделка будет признаваться действительной. Теперь останется только передать ключи от квартиры, деньги продавцу и расписку в получении средств покупателю. Желательно последние 2 операции проводить у нотариуса.
Как добиться одобрения опеки
По словам партнера юридической компании «МОЖНО» Андрея Шевченко, продавать или менять квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему, можно в следующих случаях.
- Если это приведет к выгоде ребенка. Например, нельзя продать однокомнатную квартиру, собственником которой является несовершеннолетний и предоставить ему ½ долю в аналогичной квартире. Это будет считаться ухудшением его положения. Но можно продать эту однокомнатную квартиру и выделить ему ½ долю в трехкомнатной квартире большего метража. Это будет считаться выгодой.
- При перемене места жительства. Например, в случае переезда в другой город или страну.
- В исключительных случаях (например, при необходимости оплаты дорогостоящего лечения), если этого требуют интересы несовершеннолетнего.