Договор инвестирования в строительство

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор инвестирования в строительство». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Соглашение об инвестировании оформляется в письменном виде. Для соглашения об инвестировании строительства многоквартирного дома также установлено требование о его государственной регистрации в Росреестре (п. 3 ст. 4 ФЗ № 214).

Существенные условия договора инвестирования строительства

Закон перечисляет условия, которые необходимо отразить в тексте договора инвестирования строительства. Такие условия именуются существенными, без них договор не признается заключенным. К числу существенных относятся следующие условия:

1. Описание объекта, который должен быть передан инвестору после окончания строительства и оформления разрешения на ввод в эксплуатацию.
2. Срок выполнения застройщиком своих обязательств и передачи объекта инвестору. При нарушении данного срока застройщик обязан уплатить инвестору неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования, умноженной на цену договора инвестирования, за каждый день просрочки. В том случае, если в качестве инвестора выступает физлицо, размер неустойки возрастает в 2 раза.
3. Цена договора инвестирования— денежная сумма, которую инвестор обязуется выплатить застройщику, а также срок ее выплаты. Договор может предусматривать как разовую выплату всей суммы, так и внесение периодических платежей (во втором случае обязательно следует определить величину таких платежей и периодичность их внесения). Если договором предусмотрена единовременная выплата инвестором всей денежной суммы, то при просрочке более 2 месяцев застройщик может отказаться от договора. Если инвестор должен совершать в пользу застройщика периодические выплаты, то застройщик может отказаться от договора в 2 случаях:
   • при нарушении инвестором срока уплаты более 3 раз в течение 1 года;
   • однократном нарушении срока более чем на 2 месяца.
4. Гарантийный срок на построенный объект. Этот срок не может быть менее 5 лет и исчисляется со дня передачи объекта инвестору. Что касается инженерного оборудования здания, то гарантийный срок на него не может быть меньше 3 лет.
5. Способы обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств (к примеру, страхование его ответственности за нарушение срока сдачи объекта в эксплуатацию).

Изменения Постановления ВАС №54 от 11.07.2011 г.

Постановление Пленума Высшего арбитражного суда (ВАС) № 54, которое вступило в силу 11.07.2011г., не оказало существенного влияния на взаимоотношения между застройщиками и инвесторами.

До вступления постановления в силу инвестор имел право на определенную долю построенного объекта. Теперь ИД утратил эту свою особенность и фактически превратился в договор купли-продажи. В результате, регистрация прав инвестора стала вторичной. Инвестор может требовать передачи объекта только после того, как застройщик зарегистрирует свое право собственности. Инвестор может подавать иски о передаче объекта и о регистрации перехода права, но для этого требуется регистрация прав застройщика, а принудить к ней нельзя. В этом случае инвестор может подать иск о взыскании средств. Однако для инвестора первоочередной целью является не взыскание средств, а получение объекта финансирования в собственность.

Постановление № 54 носит двойственный характер:

• с одной стороны, ВАС стремился защитить интересы покупателей, заключивших инвестиционные и предварительные договоры. Теперь они уравнены в правах, и, если застройщик не исполнил обязательств, инвесторы вправе требовать возмещения убытков, исходя из рыночной стоимости имущества.
• с другой стороны, ВАС констатировал, что недопустимо наделять всех участников, финансирующих строительство, правом долевой собственности. Это и ставит инвесторов в затруднительное положение.

Если вы решили выступить инвестором, то при заключении инвестиционного договора вы должны:

• Проверить деловую репутацию и кредитную историю заказчика и иных сторон инвестиционного договора.
• Запросить правоустанавливающие документы на земельный участок, в т.ч. свежий кадастровый паспорт в Росреестре.
• Убедиться, что у Застройщика имеется вся разрешительная документация, в т.ч. разрешение на строительство. В случае, если есть просроченные разрешения/постановления или согласования, то уточните возможность их продления и обязательно включите их в качестве отлагательных условий в договор: «Инвестор предоставляет денежные средства после предоставления Застройщиком следующих документов….».
• В случае, если земельный участок, на котором предполагается строительство или уже ведется строительство объекта недвижимости, находится в собственности у государства, с которым заключен договор аренды на инвестиционных условиях, обязательно проверьте: дату окончания договора аренды на инвестиционных условиях, условия по передачи земельного участка в собственность или заключения долгосрочного договора аренды, своевременно ли платятся арендные платежи, дополнительные обременения земельного участка.
• В случае, если по договору уже есть инвестор, необходимо провести юридическую экспертизу договорных отношений между ним и заказчиком. Запросить договор и все приложения к нему, чтобы потом вам не достались «чужие площади» и не было «двойных продаж».

ВНИМАНИЕ!

• Проектная (разрешительная) документация включает в себя: информацию о застройщике и информацию о проекте строительства: о фирменном наименовании, месте нахождения застройщика, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика, о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик, о виде лицензируемой деятельности, о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации; о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о разрешении на строительство, о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании.
• В договоре инвестирования обязательно должно быть прописано основание заключение инвестиционного договора. Как правило, основанием может быть: договор аренды, разрешение на строительство, постановление Правительства и т.д.
• Уделите внимание как своим правам и обязанностям в качестве инвестора, так и правам и обязанностям стороны, которая обязана построить на ваши деньги: Правам распоряжения, пользования, владения объектами капитальных вложений и их результатами; О получении в собственность объекта строительства
• Если Вы, как инвестор, хотите иметь контроль над денежными средствами, заключите договор генерального подряда и пропишите в инвестиционном договоре что денежные средства через заказчика не проводятся, а сдаются работы. Имеется в виду, что по ИД инвестор должен перевести денежные средства на счет заказчика, а заказчик ими распоряжается в соответствии с условиями ИД. Но чтобы иметь контроль над денежными средства, целесообразно прописать в ИД что инвестор – он же генеральный подрядчик направляет денежные средства подрядчику, а перед инвестором отчитывается подписанными КС и актами. Желательно поставить в качестве генерального подрядчика аффинированную компанию.

В одном из своих постановлений суд определил, как необходимо трактовать договор соинвестирования жилого дома или производственного сооружения. Стоит сказать, что это соглашение на практике имеет самые разные названия. Предложенная ВАС трактовка не имеет ничего общего с таким понятием, как договор соинвестирования. Переквалификация соглашения обуславливается рядом обстоятельств. В первую очередь она вызвана необходимостью прояснить назначение соглашения для целей обложения. ВАС предложил следующее. Соглашения, которые связаны с инвестированием строительства, следует именовать договорами купли-продажи будущих недвижимых объектов. Соответственно, налоговые органы расценивают такие сделки как реализацию имущества. В результате инвестиционный взнос рассматривается как предоплата, которая впоследствии будет облагаться НДС, согласно 154 статье НК (п. 1).

Стоит сказать, что до принятия постановления ВАС плательщики руководствовались положениями пункта 3 статьи 4 ФЗ №39. В норме отмечается, что заказчик, который не выступает в качестве инвестора, обладает правом пользования, владения, распоряжения капвложениями на срок и в рамках полномочий, предусмотренных договором. Как видно из формулировки, субъект не получает право собственности на средства, которые получил со стороны. Соответственно, устанавливался тип соглашения – агентский договор. Как следствие, передача средств или другого имущества не была связана с дальнейшей реализацией сооружения и не выступала как объект обложения. Предоставление инвестору недвижимости, в которую он вложил деньги, также не считалось реализацией.

Юридические конструкции различных договоров, в том числе и соинвестиционных, создавались преимущественно для уклонения субъектов от уплаты НДС. Ситуацию изменил ВАС. Переквалифицировав договора соинвестирования в соглашениях о купле-продаже будущего объекта, суд фактически обеспечил налоговикам возможность пополнить бюджет средствами, поступающими к застройщикам от их партнеров. Между тем, как отмечают эксперты, введенные изменения повлияли на последствия, вытекающие из таких сделок как по НДС, так и по отчислению с прибыли.

В качестве основной особенности договоров соинвестирования выступает тот факт, что поступившие в пользу застройщика средства не становятся его собственностью. Он не вправе распоряжаться ими по собственному усмотрению, а обязан направить их на сооружение объекта. Соответственно, полученное финансирование является целевым. По смыслу норм НК, эти средства не мизменяют базу по отчислению с прибыли и не принимаются в расчет при начислении НДС. Представляется, что в законодательство следует внести ясность по этому вопросу.

Правила заключения СПИК

Специальная комиссия в течение 30 дней рассматривает поданный пакет документов, вносит необходимые поправки и уведомляет о своем решении вкладчиков.

Инвестор анализирует коррективы в течение 10 рабочих дней, после которых сообщает в надлежащие инстанции о том, принял он или отклонил внесенные изменения.

СПИК заключается только после того, как члены комиссии и вкладчик придут к единому варианту по позициям соглашения. В процессе заключения договора инвестор обязан подготовить и показать комиссии документацию, подтверждающую легальность и законность своих вложений. Невыполнение этого требования станет прямым основанием для отказа от заключения СПИК. Задача инвестора — убедить всех членов комиссии в том, что он полностью соответствует законодательным требованиям и нормам, необходимым для заключения СПИК.

Получил ли застройщик разрешение на строительство

Не заключайте инвестиционный договор, если у застройщика нет разрешения на строительство объекта. Если такой документ застройщик не получил, он не вправе вести на земельном участке какие-либо строительные работы.

Также отсутствие необходимой разрешительной документации повлечет в будущем отказ в государственной регистрации права собственности инвесторов на возведенный объект.

Возникают ситуации, при которых срок действия разрешения на строительство истекает до завершения стройки или до получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Порядок продления разрешения на строительство предусмотрен законом, но на практике возникает вопрос — как заставить застройщика вовремя подать заявление на продление срока действия этого документа.

Действенным способом воздействия на застройщика будут штрафные денежные санкции за нарушение обязанности по получению или продлению разрешения на строительство. Их нужно включить в договор.

Общие понятия инвестиционной документации

Инвестиционный договор — документально оформленная сделка между инвестором и заказчиком. В документе фиксируются обязанности и условия сотрудничества сторон. Впервые это понятие использовал Верховный суд, когда участились случаи споров между партнёрами при разделении доходов. Именно вследствие негативных ситуаций ввели определение инвестиционного договора и представили образец оформления документа. В инвестиционном договоре предпринимательской деятельности участвует 2 стороны — заказчик (клиент) и инвестор (вкладчик):

• Заказчик или клиент — физическое или юрлицо (руководитель организации), которое непосредственно ведёт бизнес-проект. Он отвечает за трату средств, предоставленных ему вкладчиком, обязуясь выполнить все наложенные на него обязательства согласно образцу инвестиционного договора, между юрлицами или физлицами. Заказчик отвечает в полном объёме за конечный результат финдеятельности.
• Вкладчик или инвестор — это конкретный человек или организация, вложившие собственные средства в развитие проекта. Главная цель вкладчика — получение инвестиционного дохода от предпринимательской деятельности.

Участники строительства

Инвестиционный договор по существу регламентирует привлечение застройщиком денежных средств в строительство объекта, предназначенного инвестору. Но этой же цели служат отношения другого типа — долевое строительство. Они детально охарактеризованы в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ). Подчеркнем, что данный Закон прямо запрещает привлекать денежные средства физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, для строительства многоквартирных домов на иных основаниях, нежели договор долевого участия в строительстве (ст. 1, п. 2 ст. 3 Закона N 214-ФЗ). Кроме того, согласно п. 1 ст. 2 этого же Закона его действие не распространяется на объекты производственного назначения.

Основные различия между ДДУ и договором инвестирования

Казалось бы, ДДУ и договор инвестирования по своей сути схожи между собой. И в первом, и во втором случае ключевым является то, что одна сторона платит (инвестирует), а вторая – строит за счет этих средств. Многие задаются вопросом, является ли участие в долевом строительстве инвестированием? И хотя под инвестированием понимается вложение средств с целью дохода, ответ на этот вопрос — скорее да, чем нет. Дольщик вносит свои средства, как правило, только для покупки строящейся недвижимости, не имея целью получить доход. Но теоретически, если владелец захочет продать квартиру в уже построенном доме, ее цена будет гораздо выше той, которую он заплатил на стадии стройки. А потому сможет получить доход за счет этой разницы.

Подытоживая все вышесказанное, можно выделить основные моменты, отличающие ДДУ и договор инвестирования друг от друга.

1. В ДДУ стороной-участником долевого строительства может быть только одно лицо. В договоре инвестирования позволительно быть инвесторами сразу нескольким субъектам (физ. и юр. лицам).
2. По ДДУ расплатиться возможно исключительно денежными средствами. При заключении договора инвестирования в качестве оплаты могут выступать любое имущество или права на него.
3. По ДДУ конечным получателем построенного жилья может быть только сам дольщик, оплативший его. По договору инвестирования владельцем достроенного и переданного объекта может быть как сам инвестор, как и любое третье указанное им лицо (или даже лица в распределенных долях).
4. Дольщик, заключивший договор долевого участия, становится единственным собственником недвижимого объекта целиком. Инвесторам позволено распределить владение между собой и таким образом у одного объекта получается сразу несколько собственников. Они владеют им в оговоренных долях.
5. Участник долевого строительства получает по каждому отдельному ДДУ один отдельный объект. При договоре инвестирования одним соглашением может быть предусмотрена покупка сразу нескольких объектов с последующим их использованием в коммерческой деятельности (например, с целью сдачи в аренду или перепродажи).
6. ДДУ начинает свое действие только после государственной регистрации. В то время как для договора инвестирования такая процедура обязательной не является.
7. При заключении ДДУ ответственность застройщика обозначена и самим договором, и законодателем (в частности, ФЗ №214). А вот при подписании договора инвестирования рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
8. При ДДУ дополнительно заключается и регистрируется договор уступки, что при договоре инвестирования невозможно.

Что должен содержать договор инвестирования

Форма договора инвестирования не утверждена законодательно. Единственное требование: его положения не должны противоречить законам, регулирующим данный тип договора. Поскольку отдельного закона не существует,

механизмы защиты интересов инвестора прописываются в самом договоре. Поэтому его нужно читать особенно внимательно.

В правильно составленном договоре должны быть указаны:

• стороны (между кем заключается договор), включая правообладателей;
• подробные параметры приобретаемого жилья;
• конкретные сроки сдачи дома;
• алгоритм действий в случае, если жилье не соответствует заявленным параметрам, и предлагаемые компенсации;
• порядок передачи жилья в собственность инвестора;
• стоимость сделки и порядок выплат;
• порядок перерасчета выплат;
• контроль инвестора за строительством (доступ к смете и отчетам);
• ответственность сторон: размер денежного возмещения за срыв сроков строительства, возможность возврата вкладов в случае решения инвестора разорвать договор и иные компенсации и штрафы;
• условия изменения и расторжения договора.

Общие понятия: инвестиционный договор

Инвестиционный договор – это документ, который подтверждает взаимоотношения между инвестором и непосредственно заказчиком. В свою очередь договор складывается из обязательств, которые выдвигают обе стороны. Такое понятие впервые было использовано Верховным судом из-за того, что часто встречали случаи когда партнеры не могли разделить между собой прибыль. И вот после множества инцидентов, ввели такое определение и даже предоставили первый образец инвестиционного договора.

Договор инвестирования в бизнес непосредственно имеет две стороны – это заказчик и инвестор.

Заказчик – это человек, который ведет проект, в большинстве случаев сам руководитель предприятия. На нем лежит вся ответственность за средства, которые предоставил инвестор. Он обязуется выполнить все пункты, которые содержит его образец договора с инвестором. Заказчик полностью несет ответственность за результат проведенной финансовой деятельности.

Инвестор — это может быть юридическое или физическое лицо, которое инвестирует свои средства на финансирование проекта. Главной его целью считается получение прибыли за свой вклад в производство или в сферу услуг.

Инвестиционные отношения в РФ регулируются положениями ФЗ №39 от 25.02.1999 года, ст.7 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1, а также Постановлениями Пленума ВАС РФ от 06.09.2011 №4784/11, от 24.01.2012 №11450/11. В данных документах изложена суть необходимости выделения таких контрактов в отдельный тип документов. По состоянию на 2020 год как инвестиционные могут трактоваться такие документы:

• подряд;
• купля-продажа вещи, которая еще не создана;
• соглашение простого товарищества;
• смешанные или непоименнованные (согласно нормам ст.421 ГК РФ).

Стороны контракта по вложению финансов — физические лица и компании. Соглашение между гражданами независимо от названия по сути ничем не отличается от контрактов, в которых принимают участие:

• граждане и юридические лица;
• компании разных форм собственности.

Обязательства субъектов по инвестиционному контракту

Так или иначе, все права и обязанности сторон договора инвестиции строятся вокруг факта вложения в проект инвестиционных денег. Так, заказчик принимает на себя обязательства:

• Выдерживать этапы и сроки запуска проекта, предусмотренные в договоре;
• Предоставлять инвестору всю документацию, касающуюся распоряжения инвестиционными деньгами;
• Выполняет все возможные действия для выполнения проекта (в том числе и организационные, связанные с подысканием офиса, подбору кадров и т.д.);
• Подготавливает отчетность по этапам осуществления проекта;
• Возвращает инвестору вложенную им сумму;
• Выплачивает инвестору вознаграждение.

Договорные обязанности инвестора сводятся к:

1. Передаче инвестиционных средств в сроки и способом, установленным соглашением сторон;
2. Приему законченного проекта;
3. Регистрации законченного проекта;
4. Выплате вознаграждения заказчику.

Инвестиционный договор строительство объекта недвижимости образец

Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания Сторонами и прекращает свое действие после выполнения Сторонами всех обязательств по нему и завершения взаиморасчетов Сторон. 9.2.

Условия настоящего Договора могут быть изменены по соглашению Сторон.

Все изменения, дополнения и соглашения к настоящему Договору являются неотъемлемой частью настоящего Договора, если совершены в письменной форме и подписаны Сторонами. 9.3.

Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон при условии согласования взаиморасчетов на момент расторжения, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. 9.4.

В случае консервации не завершенного строительством объекта Стороны продлевают действие настоящего Договора или определяют условия его расторжения. 10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ 10.1.

Похожие записи:

• Налоговые льготы на транспортный налог для физических лиц в 2023 году
• Будут ли повышать пенсии в Беларуси в 2023 году
• Изменения в закон о тишине в 2023 году