Сдача квартиры без договора. Чем рискуют собственник и жильцы?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сдача квартиры без договора. Чем рискуют собственник и жильцы?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Порядка 80% собственников сдают жилье нелегально на свой страх и риск, надеясь на то, что органы не узнают об их незаконном деянии. Тем не менее с каждым годом органы выводят на чистую воду все больше недобросовестных арендаторов.
Как сотрудники налоговой инспекции чаще всего узнают о нелегальной сдачи имущества в наем?
Как вычисляет налоговая?
- Соседи. Конфликт с собственником, проживающим по соседству, может закончиться тем, что он обратится в органы с жалобой на незаконную сдачу жилья. Как правило, соседи подают жалобы, если наниматели нарушают общественный порядок, права проживающих собственников, шумят в неположенное время или ведут аморальный образ жизни.
- Росреестр. Если договор между собственником и жильцом заключен на 1 год и более, то такая сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре. Данные о факте сдачи в аренду недвижимости из регистрирующего органа попадает и в налоговую.
- Миграционная служба. Если в квартире проживает мигрант без прописки по месту пребывания, то в случае обнаружения этого факта управление по вопросам миграции передаст данные о квартиросъемщике в ФНС.
- Риэлторы. В случае обращения к посредникам при сдаче жилья в наем один образец договора остается у агента по недвижимости. Конфликт с риэлтором или проверка деятельности агентства может повлечь за собой установление факта незаконной сдачи имущества в наем.
Что делать, если арендатор не платит аренду
Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.
Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.
Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.
Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.
Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время. Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается. Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.
За сколько нужно предупреждать арендодателя о съезде?
Если вы задумались сменить снимаемую квартиру или обзавелись своей жилплощадью, необходимо составить алгоритм расставания с нынешним жильем. Очень важно учесть все сроки, чтоб не возникло непредвиденных расходов или неприятных ситуаций.
Одним из важных сроков – срок предупреждения арендодателя (наймодателя) о съезде. По общему правилу, согласно ст.687 ГК РФ, нужно предупредить хозяина квартиры за три месяца.
- Если в договоре, заключенном сторонами, указан другой срок, например- уведомление о расторжении договора найма помещений за 30 дней, то нужно уведомить арендодателя (наймодателя) в срок, указанный в договоре.
- Если с собственником жилья сложились хорошие отношения, то велика вероятность, что он пойдет вам на встречу и вы найдете дату съезда- удобную для всех участников. Не забывайте, что уведомление должно быть в письменном виде. С указанием даты направления.
Рассмотрим, с какими рисками столкнется собственник при сдаче жилья:
- Аферисты. Именно такие условия необходимы для них, без оформления договора они, не оставляя следов, могут совершить мошенничество. Например, могут сдать вашу квартиру еще кому-то. На длительный срок и с предоплатой.
- Если квартиранты живут без оформленного договора, они могут:
- привести с собой недопустимое количество жильцов;
- поселить в квартире животных, которые испортят имущество;
- не пускать собственника в квартиру;
- испортить находящееся в квартире имущество, в том числе результаты проведенного ремонта;
- вывезти из квартиры какие-то ценные предметы, сославшись на то, что их там не было.
В России дела обстоят проще, так как всегда найдется тот, кто захочет обойти закон и заработать денег на несовершеннолетнем. Поэтому, если у гражданина достаточно средств, то можно снять квартиру в 16 лет и жить отдельно. Но что необходимо учитывать и знать?
Собственник может сдавать в аренду пригодную для жилья квартиру либо ее часть за плату на определенный срок. Такое помещение должно соответствовать пунктам жилищного законодательства и отвечать единым требованиям, таким как:
- возможность проживания в любое время года;
- отапливаемость;
- освещенность;
- уровень шума;
- уровень вибраций;
- санитарные правила;
- безопасность.
Прежде чем думать об отдельном жилье, подростку необходимо знать не только, со скольки можно снять квартиру, но и то, как должна выглядеть нормальная жилплощадь, чтобы не замерзать зимой и не остаться без воды летом.
Подписывая документы на аренду квартиры/дома, стоит внимательно изучить правоустанавливающие документы, убедиться, что помещение действительно находится в собственности наймодателя. Иначе после оплаты аренды есть риск остаться на улице, если найдется настоящий хозяин.
Вернуть деньги, как и добиться поселения в арендованной квартире будет невозможно. Теоретически, снять квартиру можно, но на практике 14-17-летние подростки многого не знают, и сознательный взрослый не рискнет подписывать с ними договор, а несознательный найдет, как их обвести вокруг пальца.
В любом законе рассматриваются некоторые отступления, форс-мажорные обстоятельства. Есть они и при найме жилья подростками от 14 до 18 лет. По закону, снять самостоятельно квартиру можно только в 18 лет.
Можно ли снять квартиру в 17 лет, например? Да, бывают случаи, когда подросток обретает полную дееспособность по принципу эмансипации.
Эмансипация в социологии – это прекращение различных социальных зависимостей, в данном случае детей от влияния родителей, приобретение всех прав и обязанностей взрослого человека. Это не означает, что подросток должен пуститься во все тяжкие грехи, начать вести нездоровый образ жизни, гулять по ночам. Это другая ответственность!
Она наступает, если несовершеннолетние вступают в брак либо по каким-то причинам начинают трудиться наравне со взрослыми на основании трудового договора, либо регистрируют индивидуальное предприятие и могут самостоятельно вести баланс и платить налоги.
Эмансипация возможна только с одобрения родителей и допускается в исключительных случаях. Если со стороны родителей или опекунов одобрение не получено, но подросток настаивает на отдельном проживании, возможно рассмотрение дела в судебном порядке.
Несмотря на то, что законодательно допускается процедура эмансипации, практически получить ее очень тяжело. Должны быть веские аргументы, чтобы ребенку до 18 лет разрешили отвечать за свои действия наравне со взрослыми. Ведь главное не то, со скольки лет можно снять квартиру, а готов ли человек морально и психологически в 14-15 лет нести ответственность за финансовые действия.
Что говорит судебная практика?
До введения в действие ст. 173.1 ГК РФ практика судов в целом была очевидна – сдача в субаренду имущества без получения явного согласия от арендодателя неминуемо влекла расторжение договора по требованию арендодателя.
Например, Постановление ФАС СКО от 3 августа 2006 г. N Ф08-2810/06 по требованиям о расторжении договора аренды или постановление 15-го ААС от 15 октября 2012 г. N 15АП-12348/12 по требованию о признании договора субаренды ничтожным.
Суды при отсутствии согласия арендодателя практически всегда занимали его сторону, расторгая договор аренды за нарушение существенных условий использования имущества. Обратных примеров в моей практике не было.
ВАЖНО: При признании договора аренды незаключенным субарендатор может потребовать от арендатора возмещения денежных средств, ранее ему уплаченных. Вот только суд с большой долей вероятности откажет в иске, поскольку помещение фактически находилось в пользовании субарендатора, а потому факта неосновательного обогащения не усматривается (пример: Постановление ФАС УО от 25 июля 2011 г. N Ф09-4326/11). Но лишь при условии, если ставка аренды не была завышена и соответствовала рыночным реалиям.
С принятием статьи 173.1 ГК РФ ничего кардинально не поменялось – разве что в законе теперь явно прописано еще одно веское основание для признания договора недействительным. Суды по-прежнему занимают сторону истца, признавая договор субаренды незаключенным (см. дело ФАС СЗО от 11 марта 2016 года А05-1741/2016).
Что делать, если гость нарушил правила
Несмотря на фильтрацию, нарушители встречаются — иногда это невозможно предсказать. Например, заселяется командированный человек — приличный и спокойный. И вдруг он решает отметить знакомство с коллегами, приглашает их к себе, образуется стихийная вечеринка. Предугадать такое нельзя, но мы к таким ситуациям готовы и знаем, как выходить из них с минимальными потерями.
Позвоните квартиросъёмщику и спросите, что происходит. Обычно на шум жалуются соседи, а иногда даже менеджер может заметить неладное: например, увидеть, что в окнах одного из объектов много людей или из них доносится громкая музыка. Сразу бежать и выселять гостя не нужно, для начала достаточно ему позвонить.
Часто ситуация разрешается простым вежливым разговором. Гости извиняются, мы даём им второй шанс. Для страховки можем повысить сумму залога со стандартных 2 000 до 10 000 — так гости уже более осознанно подходят к своему поведению в квартире. Если при выселении всё в порядке, залог мы полностью возвращаем.
Вызовите участкового или пультовую охрану. Мы работаем легально, платим налоги, поэтому не боимся решать нештатные ситуации с помощью правоохранительных органов. На экстренный случай есть тревожная кнопка: после её нажатия Росгвардия будет на месте через пару минут. Но чаще гость успокаивается при одном упоминании о вызове людей в форме и при оружии.
Взыщите стоимость ущерба. Если мы выселяем гостя за нарушение правил до окончания срока, деньги за аренду и залог ему не возвращаем — эти средства частично покрывают ущерб. Ещё можно взыскать компенсацию через суд, но чтобы это сделать, обязательно должен быть заключён договор с гостем.
Аферы с арендой квартир: как обманывают квартирантов и собственников
Для начала стоит дать определение мошенничеству как уголовному преступлению. Согласно ст. 159 УК РФ – это незаконное хищение чужой собственности или получение прав на нее. Имеется и условие – обман или вхождение в доверие к жертве.
Зачастую квартирные мошенники работают группами, где каждому члену уготована своя роль. Есть многочисленные примеры сообществ с участием риелторов и даже нотариусов.
Нынешние опасности при сдаче квартир в аренду по своему характеру не зависят от города. Злоумышленники действуют практически одинаково: в Москве, других регионах страны.
Типичные схемы:
- сдача чужой квартиры;
- фиктивные адреса по аренде;
- предъявление поддельных документов;
- предоставление недвижимости одновременно нескольким лицам.
Все эти и другие хитрости будут подробно расписаны дальше. Причем, осторожность нужно проявлять не только потенциальным жильцам, но и владельцам недвижимости. Но обо всем по порядку.
Сделки по поддельным документам
Бывает, что недобросовестные квартиросъемщики могут доставить хозяевам недвижимости неприятности и почти неразрешимые проблемы. Мошенники арендуют жилплощадь не для проживания, а с целью воплощения своих противоправных планов.
Самый опасный для собственника – продажа квартиры по фиктивным документам. При помощи соучастников подделываются выписка из ЕГРН, другие правоустанавливающие документы. Редко, но бывает, что злоумышленники крадут паспорт владельца квартиры и вклеивают туда свою фотографию. Как следствие, приходится проделывать долгий путь, чтобы вернуть жилье назад.
В случае, когда недвижимость сдана на длительный срок, предприимчивые квартиранты зарабатывают посредством организации гостиницы или хостела. По закону заниматься этим видом деятельности в многоквартирных домах запрещено.
Иногда по адресу аренды аферисты регистрируют не совсем честный бизнес. А с возможными последствиями этого, придется бороться уже собственнику.
По данным федерального портала «Мир квартир», цены на аренду в регионах за последний месяц почти не изменились. «Однушки» в среднем по стране сдаются за 17,5 тыс. руб. в месяц (+0,2% рост с середины декабря по 12 января), «двушки» — за 22,8 тыс. (-0,3%), «трешки» — за 29,3 тыс. (-0,6%).
По данным сервиса «Авито.Недвижимость», в целом по России к концу декабря спрос на долгосрочную аренду квартир сократился на 15,7% (по сравнению с ноябрем). А вот средняя ставка аренды квартир в стране не изменилась — на конец года она составляла 25 тыс. рублей.
Цены на аренду снижались преимущественно в крупных городах. Наиболее заметно — в Волгограде (-5,9%), Перми (-5,6%) и Москве (-5,5%). В условиях экономической нестабильности потенциальные арендаторы не уверены в завтрашнем дне и на время откладывают поиск квартиры и переезд. А это отражается и на спросе, и на ценах, поясняет руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев.
Встреча для подписания договора
На подписание договора приходят все заинтересованные стороны, прежде всего, арендодатель и арендаторы. Также, при желании, в процессе могут принимать участие адвокаты с обеих сторон. Подписание договора обычно происходит в самой квартире или в кабинете маклера или адвоката (если сделка сопровождается маклером или адвокатом одной из сторон).
Перед встречей подписания договора попросите, чтобы вам его выслали, внимательно изучите все его условия и, в случае необходимости, посоветуйтесь с адвокатом. После изучения составьте список пунктов, которые вы просите изменить или добавить и пришлите его второй стороне, чтобы на самой встрече рассматривался документ, максимально приблеженный к желаниям обеих сторон. Это сэкономит вам много времени на самой встрече. Чтение и перевод в обстановке, где на тебя смотрят несколько пар чужих глаз, может привести к ошибкам. Правки, внесенные и подписанные обеими сторонами в распечатанный договор, имеют юридическую силу. Перед встречей также стоит подготовить чеки с установленными суммами арендной платы (см. ниже).
Участие всех членов семьи на встрече не обязательно. Контракт на съем вполне может подписать глава семьи, или оба родителя (это зависит от того, может ли вам понадобиться договор об аренде на ваше имя). Например, для супругов, проходящих процедуру СтуПро (ступечнатую процедуру получения гражданства), обязательно, чтобы они оба фигурировали в договоре.
Документы, которые вам нужно иметь при себе для подписания: ваши удостоверения личности «теудат зеуты», чековую книжку и заранее расписанные чеки, договор с помечаниями требуемых исправлений.
Составляющие договора на квартиру: сам договор, перечень мебели в квартире и ее состояние, бланк подписи гарантов, перечень «неполадок» в квартире (чтобы вам потом не предъявили претензии по их поводу), перечень номеров всех гарантийных чеков, текущие показания счетчиков: электричество, вода, газ.
Гарантии оплаты по счетам
Дополнительные гарантии, которые у вас могут потребовать – это гарантии оплаты по счетам: муниципальный налог («арнона»), электричество («хашмаль»), вода («маим»), управдом («ваад баит» и газ («газ»). Это должно гарантировать арендодателю оплату по всем счетам, если вы выедете из квартиры, не погасив все существующие задолженности.
Тип требуемых гарантий в этой области – это ваши чеки, выданные на имя соответствующих инстанций. Например, вы выписываете открытый (без суммы и даты) чек на управдома в вашем доме (этот платеж «привязан» к квартире и не может быть «привязан» к вам лично) — и так далее.
Если вы, после въезда, переведете все платежи квартиры на свое имя (о том, как это сделать читайте в этой статье), то все остальные счета: «арнона», электричество и вода и так будут изначально на ваше имя. Таким образом, в случае непогашения их вами, данные компании будут взыскивать с вас долг напрямую. В таком случае, чеки на имя этих компаний можно не выписывать.
Стоит ограничить ликвидность всех предоставляемых вами чеков, то есть поставить на них сверху две диагональные линии, чтобы они не могли были переданы третим лицам.
Составьте подробный договор
Как снять квартиру в аренду правильно без посредников, не рискуя? С подробным договором. За ориентир можно взять примеры из Интернета, у арендодателя также может быть такая бумага наготове. Но специалисты рекомендуют корректировать договор под себя, отражая в нем все нюансы, которые могут стать причиной распрей. Опирайтесь на гл. 35 Гражданского кодекса РФ.
Что должно быть в договоре об аренде:
- паспортные данные обеих сторон;
- описание квартиры с адресом, метражом, состоянием и описью содержимого;
- срок аренды;
- цена арендной платы в месяц, порядок ее внесения (если планируется безналичный расчет, обязательно прописывайте номер банковского счета, на который будут уходить средства);
- условия пересмотра арендной платы, досрочного расторжения договора;
- информация о тех, кто имеет право жить вместе с вами в квартире (если это предполагается, например, жена/муж).
Договор аренды. Основные понятия, особенности и преимущества
Договор аренды подразумевает заключение письменного и заверенного подписями соглашения между юридическими лицами. Однако, в данном понятии есть свои особенности:
- Договор может заключаться между физическим и юридическим лицом. Данный пункт обозначает, что соглашение составлено хозяином квартиры и какой-либо организацией либо предпринимателем. В таком случае, юридическое лицо обязано выплачивать налоги и проценты от пользования чужой жилищной площадью.
- Соглашение может быть составлено между двумя юридическими лицами. Это обозначает, что две организации либо индивидуальные предприниматели заключают договор аренды на любой срок.
Право на проверку квартиры и опись имущества
Как это работает. Иногда квартиру предлагают снять не глядя. Или просто говорят: «Вот тут мебель, можете ею пользоваться или выкинуть». А потом выясняется, что в квартире нет унитаза, не открываются окна, а за старую и вроде бы ненужную мебель вдруг требуют компенсацию из-за повреждений.
Чтобы такого не было, квартиру нужно осмотреть до подписания договора. А при составлении документа сделать опись, что конкретно и в каком состоянии там находится. Например, если квартиру сдают с мебелью, то вы снимаете квартиру и арендуете эту мебель. Если есть опись, вам обещали, что будет кухонный гарнитур и стиральная машина, а потом хозяин квартиры их забирает, можно требовать компенсацию. Или пусть оставляет технику, потому что у вас такой договор.
Опись пригодится, когда будете выезжать из квартиры. Чтобы потом не оказалось, что вы снимали пустое жилье, а от вас требуют компенсацию за мебель и технику, которых вы никогда не видели. Или вам дали попользоваться старым диваном, а говорят, что он был новым.
Похожие записи: