Узаконивание перепланировки нежилого помещения: пошаговая инструкция 2023
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Узаконивание перепланировки нежилого помещения: пошаговая инструкция 2023». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Когда для перепланировки нежилых помещений в нежилом здании не понадобится радикально изменять элементы фасада (конфигурацию и размеры окон, проделывать отдельный вход), то процедура согласования сведется к т. н. «временному регламенту» Московского городского бюро технической инвентаризации. В противном случае регистрация (инвентаризация) выполненных работ по-прежнему возлагается на БТИ, однако дополнительно придется оформить, согласовать и утвердить проект реконструкции фасада в Государственном унитарном предприятии «ГлавАПУ» и Московском комитете архитектуры.
Теперь перейдём к рассмотрению нежилых отдельно-стоящих зданий целиком или их частей. Для них, по большому счету, всё равно, произведена уже перепланировка или ещё нет. В Москве нет Постановления, которое устанавливало бы регламент для их узаконивания. Штрафы здесь никто не выписывает.
Получения разрешения на перепланирование в жилом доме
Перепланировка нежилых помещений в многоквартирных домах имеет особенности. В этом случае процесс согласования проекта перепланировки нежилого помещения (квартиры) предваряет подача в Роспотребнадзор пакета проектной документации. Регистрация последнего и положительные заключения — основание для передачи бумаг в жилищную инспекцию столицы. Эта государственная инстанция согласует разрешение на изменение планировки.
Базовый состав пакета бумаг, необходимых для преобразования нежилого помещения в жилом доме:
- Технический паспорт, изготовленный в БТИ, с поэтажным планом, справками Ф.1а и Ф.5, экспликация;
- Нотариально заверенная копия документа, подтверждающего право владения (собственности);
- Письменное позволение собственника;
- Техническое заключение компетентной инстанции о техническом состоянии несущих конструкций и возможности модификации планировки;
- Легитимный проект переустройства площадей;
- Одобрение Роспотребнадзора, СЭС, АПУ;
- Положительный вывод архитекторов здания;
- Договор на проведение надзора во время работ, заключенный с компанией, имеющей соответствующую лицензию.
На основании рассмотрения документов Московская жилищная инспекция разрешает либо обоснованно отказывает в выполнении работ.
Минимальная стоимость согласования и разрешения переустройства нижнего этажа жилых домов в Мосжилинспекции — от 70 тыс. рублей.
Услуги внесения изменений в ЕГРН в Москве
Для изменения каких-либо характеристик объекта недвижимости в ЕГРН после реконструкции или перепланировки необходима подготовка технического плана для учета изменений.
Следует иметь ввиду, что для реконструкции требуется получить разрешение на реконструкцию, однако, получение не требуется в случаях, определенных Постановлением Правительства Москвы №432-ПП от от 27 августа 2012 г.
В частности, согласно пункта 3.8. данного постановления, допускается демонтаж (в том числе частичная разборка):
- перегородок и ненесущих стен;
- устройство новых перегородок и ненесущих стен;
- устройство проемов в перегородках, ненесущих и несущих стенах и перекрытиях, в том числе с устройством внутренних лестниц без установки;
- оборудования лифтов, эскалаторов, травалаторов и т.п. (кроме устройства проемов, вырубки ниш, пробивки отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами) (за исключением случаев производства указанных работ при создании подвала в техническом подполье, а также мансарды в чердаке);
- без увеличения допустимых нагрузок и изменения характера их приложения, нарушения прочности, устойчивости несущих конструкций объекта капитального строительства, при которых может произойти их разрушение, и нарушения других характеристик их надежности и без опасности.
Важно! В настоящее время согласовать изменение фасада не представляется возможным в связи с отсутствием соответствующей услуги у Москомархитектуры. При этом, в случае наличия изменений фасада, Росреестр приостанавливает регистрационные действия ссылаясь на закон г. Москвы № 22 от 01 июля 1996 г. «О поддержании в исправном состоянии и сохранении фасадов зданий и сооружений на территории города Москвы», в котором указана необходимость получения такого согласования. Утверждение регламента планируется на осень 2020 г.
Согласование перепланировки нежилых помещений. Как узаконить переустройство и перепланировку нежилого помещения?
Разберем, как согласовать перепланировку в нежилом помещении. Очевидно, что для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.
Что такое перепланировка нежилого помещения определения законодательством строго не установлено – на федеральном уровне соответствующий нормативный акт отсутствует, только некоторые положения Жилищного кодекса можно проецировать на эту сферу. Перепланировка это комплекс работ, по градостроительному кодексу такое понятие не раскрыто. Проще разобрать определение перепланировки на примере конкретных ее случаев и видах объектов недвижимости.
Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения зависит от перечня работ, статуса объекта, требований законодательства. Подробнее об этих нюансах вы сможете узнать у наших экспертов.
Оформление проекта перепланировки
Получение технического заключения
Оформление технического плана после перепланировки
Кто может проводить обследование перепланировок
Общий государственный жилищный надзор за перепланировками осуществляет МосЖилИнспекция. Должностными лицами этого органа являются инспекторы, которые вправе выдавать предписания, составлять акты, протоколы. Когда на объект направляется приемочная комиссия, перепланировка уже должна быть фактически завершена.
МосЖилИнспекция будет выдавать согласование на проект, проводить проверку после завершения работ. Также к обследованиям могут привлекаться:
- специалисты Роспотребнадзора – если возможные нарушения связаны с санитарной, гигиенической, эпидемиологической безопасностью;
- специалисты МЧС (ОГПН) – если проводится проверка по нормам пожарной безопасности;
- специалисты БТИ – участвуют в обследованиях, когда нужно внести изменения в технические паспорта здания.
Комиссия после перепланировки оформит и выдаст акт. Обязательные обследования и осмотры проводит кадастровый инженер, если собственник уже получил акт приемочной комиссии после перепланировки. На этой стадии оформляется технический план с изменениями квартиры. На основании техплана будет проведен кадастровый учет в Росреестре, внесены новые данные в ЕГРН.
Для узаконивания еще не совершенного переустройства нужно собрать следующие бумаги:
- новый технический паспорт помещения;
- выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества, которая заменяет свидетельство о праве собственности;
- договор основания – предоставляется, если заинтересованному лицу еще не было выдано свидетельство о праве собственности;
- выписка из домового журнала с указанием количества лиц, прописанных в помещении;
- разрешение на осуществление планируемых мероприятий от всех совершеннолетних граждан, зарегистрированных в квартире – данный документ заверяется в ЖЭУ;
- копия лицевого счета – может быть получена от сотрудников бухгалтерии паспортного стола;
- письменное заключение о соответствии квартиры установленным санитарным нормам.
Только на основании такого пакета документации межведомственная комиссия может заняться рассмотрением дела.
Узаконить перепланировку помещения или согласовать, в чем разница?
Многие путают понятие узаконивания и согласования перепланировки, однако они отличаются друг от друга.
Согласование перепланировки – это процесс, который предшествует перепланировке. При согласовании мы сначала спрашиваем разрешения у контролирующих органов на внесение изменений в конструкцию здания (помещения), и только после одобрения – начинаем ремонтные работы, которые затем сдаем для принятия все тем же контролирующим органам.
Узаконить перепланировку помещения – это значит «рассказать» о ней постфактум. То есть перепланировка уже сделана, но не согласована и изменения в документацию не внесены. Узаконивание встречается достаточно часто по разным причинам (покупка помещения, в котором была проведена перепланировка, но документально она не подтверждена; незнание того, что выполненные ремонтные работы должны быть обязательно согласованы и пр.).
Узаконить перепланировку нежилого помещения можно разными способами – путем согласования или обращаясь в судебные инстанции, эти способы разберем ниже, а сначала выясним чем отличается согласование перепланировки нежилого помещения в МКД и в нежилом здании.
Регламент перепланировки нежилого помещения в нежилом здании
Самый простой случай согласования проекта.
Если переустройство нежилых помещений в отдельно стоящем здании не затрагивает фасадные элементы и не предусматривает устройства нового отдельного входа — тогда согласование перепланировки проводится по временному регламенту в МосгорБТИ.
В противном случае проект реконструктивных работ по фасаду здания необходимо дополнительно утвердить в ГУП ГлавАПУ и Москомархитектуре. Инвентаризацию проведенных работ осуществляет БТИ.
Для успешного согласования необходимо предоставить документы для перепланировки нежилых помещений:
- Документы, подтверждающие факт собственности. Обязательно нотариальное визирование.
- Для арендуемых площадей потребуется письменное разрешение от владельца.
- Техническое заключение на перепланировку нежилого помещения в нежилом доме (о состоянии несущих и ограждающих конструкций).
- Проект планируемого переустройства, подготовленный лицензированной компанией с допуском СРО.
Оформление перепланировки нежилого помещения по проекту в многоквартирном доме
Порядок согласования проекта в жилом доме подразумевает выдачу юридического документа соответствия выполненных ремонтно-строительных работ всем нормативам.
Документ, который юридически подтверждает, что все работы выполнены согласно действующим законодательным нормативам и полностью соответствуют проектной документации, называется «Акт о завершенном переустройстве/перепланировке помещения». Он оформляется путем визуального осмотра площади инспектором Мосжилинспекции.
По ходу проверки приемочная комиссия проверяет:
- соответствие реальных работ проекту;
- доступ к общедомовым инженерным коммуникациям;
- наличие Актов проведения скрытых работ;
- корректное ведение журнала строительных работ.
Если нарушений не выявлено, инспектор составляет Акт перепланировки в трех экземплярах.
Документ приобретает юридическую силу после подписания следующими лицами:
- собственник или его доверенное лицо;
- представитель разработчика;
- подрядчик, проводивший строительные работы;
- представитель Мосжилинспекции;
- руководитель Мосжилинспекции.
Окончательное утверждение официально завершается получением одного экземпляра Акта в «Едином окне» Мосжилинспекции. Осталось только внести необходимые изменения в кадастр и Росреестр.
В определенных ситуациях может быть получен отказ в выдаче «Акта о завершенном переустройстве и перепланировке». Обычно это происходит если:
- неправильно заполнены или отсутствуют акты о скрытых работах;
- имеются существенные отклонения от первоначального проекта;
- отсутствует разрешение на работы;
- имеются нарушения пожарных или санитарных норм;
- перекрыт доступ к общедомовым коммуникациям;
- некорректно заполнен журнал производства работ.
Как узаконить перепланировку в нежилом помещении
Чтобы сделать перепланировку, нужно доказать необходимость ее проведения, а также выполнить узаконивание. Согласно действующему законодательству менять схему коммуникаций разрешается, имея на руках утвержденные проектные бумаги. Но практика показывает, что зарегистрировать изменения и выполнить согласование можно в последнюю очередь.
Чаще всего перепланировка нежилого помещения в нежилом доме, стоящем отдельно, не предусматривает изменения фасада и расположения входа. Соответственно, утверждение проводится в МосгорБТИ по временному регламенту. В остальных случаях дополнительно приходится посещать Москомархитектуру и ГУП ГлавАПУ. Инвентаризация ложится на плечи БТИ.
Внести изменения в здание можно, собрав ряд документов:
-
бумаги, подтверждающие факт владения недвижимостью (обязательно заверенные нотариусом);
-
техзаключение, описывающее состояние конструкций – несущих, ограждающих;
-
письменное соглашение собственника (для арендуемых зданий);
-
проектная документация, разработанная службой, имеющей соответствующую лицензию и допуск СРО.
Всегда ли нужно согласование
Для каждого нежилого помещения составляется технический паспорт. В нём отражается в графическом виде с текстовыми пояснениями основанная информация по объекту недвижимости. На эти сведения должен опираться каждый собственник, если он решил что-то переделать.
Техпаспорт состоит из графической и текстовой части. В них указывается следующая информация:
- план помещения. Представляется проекция сверху. Должны быть чётко видны все стены, перекрытия, несущие конструкции, перегородки и проёмы. Это графическая часть;
- материалы, из которых сделаны полы, стены, потолок, общая площадь, год постройки и прочие особенности конкретного объекта недвижимости. Это текстовая часть.
Нередко собственник или арендатор собственности проводит переустройство объекта без предварительного согласования работ с властями. В случае самовольного переоборудования недвижимости скорее всего придется уплатить штраф, но оформить документацию все равно необходимо.
Узаконить проведенные работы можно будет только при условии, что не было произведено действий, запрещенных законодательством. Если внесение переделок в техническую документацию проводится постфактум, то все равно придется заказывать предварительный проект.
В некоторых случаях разрешается узаконить изменение недвижимого объекта по эскизу. Это возможно только в случае, если переустройство незначительно, не связано со сносом стен, закладкой проемов или кардинальным переносом коммуникаций, не затрагивают права пользования других собственников или арендаторов.
Как внести изменения в ЕГРН после перепланировки квартиры
Изменение Площади Квартиры в Росреестре Данные об изменениях характеристик объекта недвижимости вносятся в Росреестр в течение 15 рабочих дней с момента получения документов. После чего владелец квартиры в течение пяти рабочих дней должен получить уведомление о том, что изменения внесены. Если по каким-то причинам изменения не удается внести, владельца жилья тоже уведомят об этом.
После перепланировки квартиры могут появиться изменения, сведения о которых нужно обязательно вносить в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Эксперты Федеральной кадастровой палаты (ФКП) Росреестра рассказали о том, как это сделать.
Порядок и этапы согласования перепланировки в Москве определены Постановлениями Правительства Москвы № 508-ПП (скачать) и 432-ПП (скачать), Жилищным кодексом РФ (скачать), Федеральным законом № 218-ФЗ (скачать). Для изготовления технического плана после перепланировки применяется Приказ Минэкономразвития РФ № 953 (скачать). Для проведения и согласование ерепланировки жилых и нежилых помещений в МКД предусмотрены следующие этапы: Внесение Изменений в Егрн После Перепланировки
Как мы согласовываем перепланировку?
Какие задачи клиента мы решаем:
- Разработка технической документации. Вам не нужно искать проектное бюро. Мы разработаем всю необходимую проектно-техническую документацию в соответствии с нормами и требованиями законодательства.
- Консалтинг и сопровождение. Вам не нужно разбираться в нормах законодательства, искать грамотную консультацию. Мы проведем все необходимые мероприятия по согласованию проектной документации по перепланировке/переустройству.
- Получение положительного решения МВК о согласовании перепланировки и (или) переустройства. Вы не тратите время на встречи, изучение и подачу документов, а получаете гарантированный результат, не выходя из дома или офиса.
Какие работы проводить запрещено
Владелец нежилого помещения не имеет права проводить любые виды ремонтно-строительных работ, которые могут привести к разрушению здания или ухудшению условий проживания других людей, либо к затруднению доступа к коммуникационным системам.
Узаконить перепланировку нежилого помещения в жилое не получится, если при ее осуществлении были осуществлены следующие работы:
- переоборудование балкона, лоджии или иной аналогичной конструкции, расположенной выше первого этажа;
- переобустройство чердака или технического этажа, относящегося к общей собственности всех собственников квадратных метров в здании;
- перепланировка в помещении, находящемся в здании, которое было официально признано аварийным;
- перенос на лоджию радиаторов отопления.