Налог с продажи квартиры: когда платить и как уменьшить

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры: когда платить и как уменьшить». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.

Какое жилье считается единственным?

Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.

Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.

---

Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти

Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.

Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:

• кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
• пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
• нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
• пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
• пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
• пpивaтизиpoвaли квapтиpy.

Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.

К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.

A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.

Налог на подаренную недвижимость

Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.

Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.

В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).

Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.

Как снизить размер выплат?

---

Способ 1 подойдет тем, кто приобретал квартиру на собственные средства или в ипотеку и имеет на руках все подтверждающие документы. В этом случае налог выплачивается от разницы между стоимостью приобретенного жилья и ценой, за которую его продают.

📌 Пример. Квартира приобреталась за 2 115 000 рублей, продается за 3 670 000 рублей, кадастровая стоимость – 3 200 000 рублей. У владельца на руках есть договор, который подтверждает, что он купил жилье за 2 115 000 рублей. Государству нужно будет выплатить 13% от разницы между покупкой и продажей: (3 670 000 – 2 115 000) х 0,13 = 202 150 рублей.

Если бы владелец стал продавать эту же квартиру, учитывая ее кадастровую стоимость – 3 200 000 рублей, то размер налога был бы в разы выше. 3 200 000 х 0,7 = 2 240 000 рублей, что меньше суммы, указанной в договоре – 3 670 000 рублей, поэтому налог будут отсчитывать от нее. Таким образом налог составит: 3 670 000 х 0,13 = 477 100 рублей, что в 2 раза больше, чем при использовании первого способа.

❗️ Если продавец планирует сократить сумму налога приведенным выше способом, важно не забыть подать декларацию и предоставить документы о ранее произведенных расходов (то есть подтвердить факт того, что квартира была куплена ранее). За владельца налоговая это не сделает, и могут возникнуть проблемы.

Как определить налоговую базу

Налоговая база — это стоимость имущества, на которую умножается налог в размере 13%. При вычислении суммы налоговой выплаты необходимо использовать стоимость имущества, которая отражена в документе-основании сделки. Так, если в договоре указано, что квартира продается по цене 1.500.000 рублей, то именно на это значение нужно умножить 13% и получить величину налога в размере 195.000. Но так можно поступить только с недвижимостью, купленной до 2016 года.

Согласно Федеральному закону №382-ФЗ от 29.11.2014, если квартира продается после 2016 года, то база для начисления налога определяется двумя способами: сумма продажи или 70% стоимости квартиры по кадастровому учету. Кадастровая стоимость имущества отражается в выписке ЕГРН.

Величина кадастровой стоимости возникает, когда квартира ставится на учет. Если же квартира была куплена до 2016 года, то достаточно посмотреть в договор-основание, и ставку умножить на сумму сделки.

Когда доход с продажи недвижимости не облагается налогом

О том, как продать квартиру и не платить налог, говорится в ст. 217.1 НК РФ. Согласно положениям ч. 2 этой статьи доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более. При продаже жилья, предоставленного в собственность по программе реновации в Москве взамен освобождённого жилья, в срок владения продаваемыми жильём включается срок владения освобождённым жильём.

В общем случае освобождение от налога наступает через пять лет владения недвижимостью (ч. 5 ст. 217.1). Однако избежать уплаты налога при продаже квартиры или продать построенный дом без налога можно и после трёх лет владения в следующих случаях (ч. 3 ст. 217.1):

• если право собственности налогоплательщика возникло в порядке наследования, по договору дарения от близкого родственника, в результате приватизации, по договору ренты;
• если в собственности налогоплательщика на момент госрегистрации перехода права к покупателю на проданный объект нет другого жилого помещения.

Чтобы получить освобождение от уплаты налога, нужно соответствовать 5 пунктам

1. В семье есть двое несовершеннолетних детей. Либо дети являются студентами-очниками вузов, которым еще не исполнилось 24 года.
2. Семья приобрела квартиру или дом взамен проданного жилья в том же году, в каком и продала старое жилье. Другой вариант – сделка купли-продажи прошла не позже 30 апреля следующего года.
3. Новое жилье должно быть больше по площади, чем старое. Либо его кадастровая цена должна быть выше.
4. Кадастровая цена продаваемой квартиры не должна превышать 50 млн рублей.
5. Налогоплательщик, его супруга или супруг, а также дети не имеют больше половины доли в праве собственности на жилье от общей площади, которая превышает площадь в купленной квартире.

Сумма налога к уплате государству после продажи квартиры

Таким образом, собственник не уплачивает налог с суммы до 1 млн руб. Продавая квартиру, например, за 6 254 000 руб., НДФЛ придется рассчитать с суммы в 5 254 000 руб. Сумма подоходного налога к уплате получается достаточно внушительной – 5 254 000 × 13% = 683 020 руб. Мало найдется желающих расстаться с такой суммой в пользу государства добровольно.

В этом же пункте сказано, что вместо получения налоговой льготы собственник квартиры может уменьшить сумму налогооблагаемого дохода от продажи собственной квартиры на сумму расходов, произведенных для получения этого дохода. К таким расходам можно отнести, например, услуги риэлтерской компании, с которой был заключен официальный договор. На это указывает письмо Минфина от 04.06.2009 № 03-04-05-01/434. В этом же письме говорится, что в случае, если квартира приобреталась в недостроенном доме и без отделки (такое должно быть указано в договоре), то расходы на ремонт также могут уменьшить налогооблагаемый доход.

Расходы должны быть в обязательном порядке подтверждены документами (платежками, чеками, договором с риэлтерской компанией и другими) и быть экономически обоснованными, то есть иметь прямое отношение именно к продаже квартиры. Для наглядности можно привести пример:

Гражданин И. продал квартиру за 4 635 360 руб. При этом он может подтвердить, что расходы на продажу этого жилья составили 2 895 254 руб. Таким образом, собственнику нужно будет заплатить сумму, равную

(4 635 360 – 2 895 254) × 13% = 226 214 руб.

Каким из этих 2 способов (получение фиксированного налогового вычета или уменьшение дохода на сумму расходов, связанных с приобретением квартиры) пользоваться, решать только собственнику. Второй способ целесообразно использовать, если расходы на продажу превышают 1 млн. руб.

Если в одном году было продано 2 квартиры, то какой налог с продажи квартиры собственник должен уплатить в этом случае? Можно ли с одной получить вычет, а с другой — уменьшить на расходы? В письмах Минфина от 12.04.2012 № 03-04-05/7-563, от 05.04.2011 № 03-04-05/9-219 и от 10.02.2010 № 03-04-05/9-48 указано, что так делать можно.

Если же квартира находится в долевой собственности, то и сумма налогового вычета предоставляется согласно долям собственников в этой квартире. Однако если продавцом выступает один из сособственников, ему вычет предоставляется в полном размере.

Какие налоги нужно платить при продаже квартиры

В гл. 23 НК РФ сказано, что продавец обязан после продажи квартиры уплатить подоходный налог. Иначе его называют НДФЛ. Логика простая – получил доход с продажи недвижимости, затем необходимо исчислить, задекларировать и уплатить с него часть суммы в бюджет.

Очень важно помнить, что после продажи квартиры исчисление и уплата налога остаются полностью в ведении самого продавца. Автоматически налог не рассчитают, извещение (как при ежегодном налоге на недвижимость) не направят. Ни работодатель, ни налоговая инспекция, ни Росреестр не обязаны отслеживать продажу квартиры и считать НДФЛ для продавцов. Это нужно сделать самостоятельно.

Кроме НДФЛ никаких налогов при продаже квартиры платить не нужно.

Какие налоги нужно платить после продажи квартиры

Продажа жилой или нежилой недвижимости — это гражданская сделка. Для ее совершения сторонам нужно оформить договор, согласовать его существенные условия. Обязательным требованием для перехода прав на квартиру или иной объект является регистрация в Росреестре.

За регистрацию договора и переход прав налогообложение не предусмотрено. В зависимости от особенностей сделки и условий договора, сторонам придется оплатить пошлину в Росреестр, а в некоторых ситуациях — госпошлину за нотариальное удостоверение.

Так как в результате продажи недвижимого имущества образуется доход, то с него необходимо заплатить НДФЛ. Это будет обязанностью продавца, которому придется заполнить декларацию 3-НДФЛ, самостоятельно рассчитать налог в бюджет, правильно использовать льготы и вычеты.

Общие правила налогообложения операций с продажи недвижимости:

• доходом будет являться полная стоимость объекта по договору, либо разница между ценой продажи и приобретения недвижимости;
• рассчитать НДФЛ и подать декларацию нужно в следующем году после регистрации сделки;
• при декларировании доходов можно воспользоваться вычетом, который позволит уменьшить налоговые платежи;
• в некоторых случаях продавец вообще освобождается декларирования и уплаты НДФЛ (например, при отсутствии дохода, по периоду владения имуществом).

Как рассчитывается налог после продажи

НДФЛ исчисляется с доходов от продажи квартиры, дома, комнаты или иного объекта, поставленного на кадастровый учет. Для отчуждения некапитальных построек, не поставленных на учет как недвижимость, налоговая обязанность не возникает.

Есть несколько вариантов для определения дохода и расчета НДФЛ на проданную квартиру:

• если у продавца нет документов, подтверждающих понесенные расходы на приобретение недвижимости, доход будет считаться по цене в договоре купли-продажи;
• если указанные выше документы есть, доход для НДФЛ будет определяться как разница между ценой приобретения и продажи;
• если объект продан дешевле, чем приобретен ранее, то налог не уплачивается (но есть ряд исключений, связанных с показателем стоимости по кадастру).

Цена в договоре может быть любой, в том числе выше или ниже стоимости по кадастру. Государство не вправе вмешиваться в порядок определения рыночной цены недвижимости.

Но если доход от продажи получится ниже, чем кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0.7, будут применяться специальные правила налогообложения. В этой ситуации доход для НДФЛ будет определен по кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0.7. Указанные правила введены, чтобы исключить существенное занижение рыночной цены по договору для уменьшения сумм налогов.

Приведем несколько примеров исчисления НДФЛ, если квартира продана за 2 млн. руб., а ее кадастровая стоимость равна 3 млн. руб. Для этого нужно учесть, что продавец вправе использовать вычет на сумму 1 млн. руб. (подробнее о применении этого вычета смотрите ниже).

Вот как может рассчитываться налог с проданной квартиры:

1. Если у продавца нет подтверждающих документов о расходах на покупку недвижимости, то ему придется заплатить 13% от 2 млн. руб., т.е. 260 тыс. руб. Но так как доход от продажи (2 млн. руб.) ниже кадастровой стоимости с коэффициентом 0.7 (2.1 млн. руб.), то для расчета налога применяется показатель 2.1 млн. руб. Следовательно, НДФЛ составит 273 тыс. руб. (2.1 млн. руб. * 13%).
2. Продавец предъявил документы о расходах на покупку квартиры на сумму 1.5 млн. руб. Следовательно, он должен заплатить НДФЛ с разницы 500 тыс. руб. Но в данном случае опять применяется сравнение с ценой объекта по кадастру, умноженной на коэффициент 0.7. Поэтому налог нужно рассчитывать от 2.1 млн. руб., а к оплате в бюджет будет 273 тыс. руб.

Штрафы за неуплату НДФЛ за 2021 год

Если физлицо до 15 июля 2022 года включительно не уплатит НДФЛ с доходов, полученных в 2021 году, и не представит в налоговую инспекцию налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, его привлекут к ответственности по ст. 122 НК РФ. Неуплата или неполная уплата НДФЛ по данной статье влечет взыскание штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы налога. Умышленная неуплата НДФЛ грозит взысканием увеличенного штрафа в размере 40% от суммы недоимки.

Одновременно такого налогоплательщика оштрафуют и по ст. 119 НК РФ за непредставление налоговой декларации. Штраф за данное нарушение составит 5% не уплаченной до 15 июля включительно суммы НДФЛ. Штраф назначат за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для представления 3-НДФЛ, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 000 рублей.

Вместе с тем данные штрафы назначаются только в отношении тех налогоплательщиков, которые не декларировали полученные в 2021 году доходы (не подавали 3-НДФЛ за 2021 год). Если налогоплательщик успеет представить 3-НДФЛ до 15 июля включительно, его не будут штрафовать по ст. 122 НК РФ (письмо Минфина от 18.10.2017 № 03-11-09/68364).

В этом случае физлицо будет обязано уплатить пени, начисленные на сумму неуплаченного НДФЛ, по п. 4 ст. 75 НК РФ. Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки уплаты НДФЛ в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Продажа квартиры, приобретенной до 2016 года

Если продать недвижимость раньше 3 лет после регистрации собственности и получить прибыль, то полученный доход будет облагаться НДФЛ. Чтобы сократить сумму налога, можно воспользоваться:

• Вычетом — один миллион рублей. Продавец квартиры, бывшей в собственности меньше 3-х лет, имеет право получить вычет в 1 млн. руб только 1 раз в налоговом периоде (в году). То есть при продаже 2 или более объектов в год его можно использовать только для одного.
• Расходами на ее приобретение — то есть налог уплачивается с разницы между доходом от продажи и первоначальной стоимостью приобретения имущества.

Пример 1: Квартиру продали за 10,6 млн. руб., покупали за 8,4 млн. руб., НДФЛ можно рассчитать двумя способами, выгоднее второй вариант (собственник вправе выбрать тот вариант расчета налога, который будет наиболее выгоден ему):

• (8,4 – 1) х 13% = 962 000 руб.
• (10,6 – 8,4) х 13% = 286 000 руб.

Похожие записи:

• Возврат билетов на поезд в 2023 году
• Обязательная доля в наследстве: кто получит имущество без завещания
• Напиток Seth&Riley`s Garage или пиво Гараж — описание и отзывы