Выделение долей детям при использовании материнского капитала
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выделение долей детям при использовании материнского капитала». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Недвижимость может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Приобретенное в браке на общие средства имущество регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.
Права супругов при покупке недвижимости
В Росреестре уточнили, что оформить совместно нажитую в браке недвижимость можно:
- на одного из супругов. При этом даже если законным владельцем будет зарегистрирован один супруг, оформленная на него недвижимость будет считаться совместной собственностью супругов;
- в общую совместную собственность супругов;
- с выделением долей супругов в соответствии с условиями брачного договора или соглашения о разделе имущества.
Законодательное регулирование
В 2020 году 1 марта был принят Федеральный закон № 35. Он внес изменения в Закон от 29.12.2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Именно этим нормативным актом регулируется весь процесс получения и распоряжения сертификатом на материнский (семейный) капитал.
В частности, были внесены поправки в статью 10 закона № 256-ФЗ. В новой редакции части 4 этой статьи изложена обязанность оформления жилья, приобретенного с использованием сертификата, в собственность всех членов семьи.
Было! Чтобы заручиться гарантией, что требования законодательства будут исполнены, с родителей требовалось нотариальное обязательство.
Сам документ – обязательство – являлось обязательным в составе бумаг, которое было необходимо представить в Пенсионный фонд. Без него не могло быть принято положительное решение по заявлению о распоряжении средствами семейного сертификата. Для его оформления обязательным было посещение нотариуса и оплата его услуг.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
Итак, продать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними детьми, да еще и имеющими доли, можно только с согласия органов опеки. Чтобы получить одобрение, обратитесь в территориальный орган опеки и попечительства с заявлением и пакетом документов:
- паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей;
- предварительным договором купли-продажи;
- правоустанавливающими документами на свою квартиру и ту, которую собираетесь купить.
Опека проверит все нюансы: не ущемит ли сделка права ребенка, не станут ли хуже его жилищные условия и социальное положение. Если все хорошо, то в течение 15 дней придет одобрение.
Если же будет отказ, то родители могут пожаловаться в суд. Нужно документально доказать, что произошла ошибка, и на самом деле дети ничего не потеряют, а только выиграют. Когда добро на продажу и покупку жилья получено, можно выходить на сделку.
Вот основные этапы купли-продажи жилья, если в нем есть доли детей:
- Заключить предварительный договор купли-продажи;
- Подать заявление в органы опеки и получить разрешение;
- Продать старую квартиру или дом;
- Заключить договор купли-продажи на новое жилье;
- Зарегистрировать жилье за собой в Росреестре и выделить доли ребенка в квартире;
- Отдать в органы опеки отчет о сделке. Подойдет справка из ЕГРН, где будут указаны доли детей. Сделать это нужно в течение 1-2 месяцев.
Соглашение о выделении долей по материнскому капиталу
В 2017 году вступили в силу изменения, в соответствии с которыми необходимо соглашения, касающиеся выделения доли, заверять подписью нотариуса.
Этот документ должен содержать следующие сведения:
- данные каждого из участников сделки;
- сведения о квартире (размер, расположение и т.д.);
- основания возникновения права собственности;
- серия и номер сертификата;
- справка о выплате долга кредитной организации;
- в каких долях делится квартира;
- разъяснение о том, что доли могут быть уменьшены при рождении последующих детей;
- заверение нотариуса о законности сделки;
- подпись каждого участника.
Подведем итоги:
- Если квартира куплена с использование средств маткапитала, то обязательно нужно выделить доли всем членам семьи.
- За несоблюдение требования собственник может быть привлечен к ответственности. Если нарушение выявят сотрудники ПФР РФ, то они могут обязать родителей вернуть средства материнского капитала.
- Выделить доли нужно не позднее 6 месяцев после того, как будет погашена ипотека, заключен договор купли-продажи или объект недвижимости введен в эксплуатацию.
- Части несовершеннолетним допускается оформить до выплаты займа только через суд.
- Соглашение о выделении долей и документы передаются в Росреестр.
Когда выделение доли ребенка необходимо по закону
Мы уже говорили о том, что перед решением вопроса о том, как выделить долю ребенка в вашей собственности, нужно подумать над тем, следует ли это делать. Перейдем к описанию единственного случая, когда необходимость выделить долю ребенка родителям диктует законодательство. Таким случаем является приобретение жилья с использованием средств материнского капитала.
При таком приобретении выделение доли ребенка и родителей является обязательным. Это может стать проблемой, если кроме материнского капитала и собственных денег используются заемные средства. Банк не сможет наложить взыскание на недвижимость, если в ней есть доля. Проблема решается составлением нотариально заверенного обязательства выделить долю ребенка в течение 6 месяцев после выплаты кредита.
Как определить размеры долей
Изначально размер выделенной части не важен: хоть даже по 1/8 или 1/12 предоставить сторонам, п. 4 ст. 10, 256-ФЗ будет исполнен. Но сначала нужно заглянуть в текст обязательства:
- если предусмотрены точные параметры, надо руководствоваться этой схемой;
- формулировка «определение долей по соглашению» дает свободу действий.
Получается, что непростой вопрос отдан «на откуп» супругам. Поскольку непродуманный раздел чреват спорами в будущем, юристы рекомендуют использовать практические наработки. Вот самые популярные способы раздела:
- Раздел поровну между всеми. Так, если в семье мать, отец и двое детей, на каждого переписывается по ¼ доли, а на родителей и 3-х детей придется по 1/5 квартиры;
- Преимущественная собственность супругов. Здесь объект разделяют на 3 части, 2 из которых идет родителям, 3-я доля равномерно распределяется между детьми.
Есть мнение, что ребенку достаточно микроскопически малой доли, поскольку за ним в любом случае закрепляется юридическое право на квартиру. И действительно, в практике встречаются зарегистрированные детские доли в районе 1/40, 1/50 и даже 1/100. Однако Верховный Суд посчитал такую позицию ущемлением интересов детей и предложил свои рекомендации.
Регистрация долевой собственности в Росреестре
Вне зависимости от способа передачи права на недвижимость, все изменения необходимо зафиксировать в базе ЕГРН. Порядок установлен 218-ФЗ. Пункт 2 статьи 42 требует подавать заявление на фиксацию долевой собственности каждым совладельцем. До 14-летнего возраста несовершеннолетние не обладают дееспособностью, от их лица выступают сами родители.
Весь алгоритм сводится к предоставлению в МФЦ документального пакета:
- заявление от каждого владельца;
- их удостоверения личности;
- правовые основания приобретения недвижимости: договор купли/продажи, долевого участия;
- соглашение супругов о разделе общего имущества, дарственные, соглашения по выделению долей;
- квитанция об уплате госпошлины.
Срок рассмотрения пакета документов составляет 10 рабочих дней с момента поступления в Росреестр документов. После этого можно заказать обновленную выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах.
Выделение долей детям по материнскому капиталу
Воспользоваться средствами материнского капитала на покупку квартиры или другого жилья можно по достижению ребенку 3-летнего возраста (в связи с рождением которого появилось право на получение сертификата). Исключение — случаи, когда у семьи имеется жилье, приобретенное по договору ипотеки или займа. В таком случае средства могут быть направлены выплату долга кредиторам.
Пенсионный фонд (ПФР) позволяет воспользоваться средствами на приобретение жилья под условием его оформления в общую собственность всех членов семьи. Однако в основном материнским капиталом оплачивается только часть стоимости, а распорядиться недвижимостью можно только после внесения всех платежей и снятия обременения.
Для подобных случаев ПФР позволяет досрочно воспользоваться правом на средства сертификата, но после предоставления обязательства, по условиям которого покупатель наделит долями всех членов семьи после оформления недвижимости в полноправную собственность. Сделка по выделению долей оформляется в Росреестре на основании соглашения о выделении долей или договора дарения.
Как определить размеры долей
Нотариусы рекомендуют распределять доли так, чтобы сумма маткапитала, вложенная вами в недвижимость, распределилась поровну между членами семьи.
Например, вы вложили в строительство дома площадью 100 квадратных метров 5 млн рублей, из них 466 617 рублей — материнский капитал. Стоимость квадратного метра в этом доме — 50 000 рублей. Значит, на материнский капитал вы “построили” чуть больше 9 квадратных метров этого дома. Лучше округлить в большую сторону — получим 10 квадратных метров с использованием маткапитала. Их можно поделить поровну между всеми членами семьи. Если семья состоит из мамы, папы и двоих детей, надо выделить доли четырем членам семьи. Получается по 2,5 квадратного метра на каждого. В долях это будет выглядеть так: 2,5 : 100 = 0,025. Можно выделить каждому и большую долю — это родители решают по своему усмотрению.
Какова доля ребенка в квартире по материнскому капиталу?
Размер долей детям может определяться по соглашению между родителями и детьми. Дети старше 14 лет участвуют в заключении соглашения самостоятельно. Однако минимальная доля каждого ребенка, согласно разъяснениям Верховного суда Российской Федерации, не может быть меньше причитающейся ему части материнского капитала в стоимости квартиры.
Пример: семья, состоящая из двоих родителей и троих детей, покупает квартиру за 1 миллион рублей. 500 тысяч рублей составляет материнский капитал. Размер семейной выплаты, приходящейся на каждого члена семьи, — 100 тысяч рублей. Соответственно, каждый ребенок должен получить долю, которая оценивается не меньше чем в 100 тысяч рублей. В данном случае это 1/10 доля в праве на квартиру. По соглашению эта доля может быть больше.
Минимальная доля в каждом конкретном случае рассчитывается исходя из размера выплаты, которую получила семья. Какую именно сумму ей перечислили из бюджета на приобретение жилья, указано в выписке из выплатного дела, которую выдает Пенсионный фонд. Доля каждого ребенка в праве собственности на купленное жилье должна быть не менее доли в средствах материнского капитала.
В каких случаях составляется соглашение о выделении долей
Если средства материнского капитала направляются в качестве недостающей суммы на приобретение готового жилья, то между продавцом и членами семьи может быть заключен договор купли-продажи с указанием на размер долей для каждого из покупателей. Тем самым требование закона, ч. 4 ст. 10 ФЗ №256 от 29.12.2006 г., будет исполнено и все члены семьи наделены долями.
Соглашение о выделении долей составляется, если средства материнского капитала были реализованы на основании обязательства о выделении долей . Оформление недвижимости в общую собственность данным способом осуществляется в следующих случаях:
- Если право собственности не может быть оформлено сразу при заключении договора купли-продажи — средства маткапитала направляются на строящееся жилье и до момента окончания строительства распорядиться имуществом нет возможности.
- Если жилье находится в залоге — при покупке квартиры по договору займа или ипотеки.
После снятия обременений с жилья доли членам семьи должны быть выделены в течение 6 месяцев. Согласно ст. 131 ГК РФ данная сделка подлежит государственной регистрации, так как подразумевает возникновение права собственности у граждан на недвижимое имущество. Соответственно, обязательство будет исполнено после оформления перехода права в Росреестре.
Соглашение о выделении долей должно быть исполнено по условиям составленного обязательства. Если изначально оба родителя обязались выделить доли детям, то соглашение должно быть оформлено также от имени обоих граждан.
Как выделить доли детям по материнскому капиталу
Исполнить требование законодательства и выделить доли детям, не удостоверяя договор у нотариуса, можно, если средства капитала направляются в качестве недостающей суммы на покупку жилья. Право на заключение подобной сделки возникает у родителей при наступлении ребенку 3 летнего возраста (после рождения которого возникло право на получение материнского сертификата).
В данном случае составлять обязательство и в дальнейшем обращаться к нотариусу для выделения долей нет необходимости, так как имеется возможность зарегистрировать право собственности сразу на всех членов семьи. Для этого стороны составляют договор купли-продажи, по условиям которого родители и дети будут выступать в роли покупателей жилья (закон не запрещает несовершеннолетним приобретать недвижимость). В данном договоре необходимо указать размер долей в имуществе каждого члена семьи, например, каждому по 1/4 квартиры.
При оформлении данной сделки в договоре купли-продажи указывается условие, согласно которому часть суммы будет оплачена продавцу из средств маткапитала. После подписания договора стороны регистрируют право собственности, однако недвижимость будет находиться в залоге у продавца до полной оплаты договора.
После проведения регистрации права собственности покупатели должны обратиться с заявлением о выдаче средств капитала в ПФР. Если все оформлено должным образом, то Пенсионный фонд переводит средства на счет продавца, после чего стороны сделки должны снять обременение с жилья в Росреестре.
Выделение долей детям после погашения ипотеки материнским капиталом, нотариальное обязательство
Срок получения материнского капитала в Российской Федерации был продлен до 2021 года. В настоящее время величина семейной субсидии составляет 453 026 руб.
Родители могут воспользоваться этими средствами на установленные законом цели, их целевое расходование строго контролируется государством.
Программа предполагает оказание материальной помощи семьям с двумя и более детьми на приобретение или реконструкцию жилья, погашение ипотечных кредитов.
Взамен государство требует, чтобы дети в таких семьях получили в собственность часть приобретенного жилья. Что нужно для выполнения обязательств? Как правильно рассчитать, сколько долей дать ребенку, мужу и жене? Сколько стоит услуга по составлению документов юристом и их заверение?
Минимальная доля на ребенка в квартире, купленной на маткапитал
В законодательстве нет указаний на рекомендуемый размер долей, который необходимо выделять детям при покупке жилья.
Судебная практика Верховного суда указывает, что части детей в общем имуществе определяются пропорционально их доле в материнском капитале. Остальные средства, потраченные на приобретение квартиры, являются собственностью супругов и распределяются между ними. При этом дети не имеют прав на совместно нажитое имущество супругов.
Например, если средства материнского капитала составляют половину от стоимости жилья, то размер долей каждого ребенка будет составлять 1/6 от общего имущества, а родителей 4/6.
Однако в РФ решения судов высших инстанций не является источником права и не служит основанием для принятия решений. При этом суды по своему усмотрению вправе определить доли детей, принимая во внимание постановления вышестоящих органов.
Доли надо раздать бесконечному количеству детей?
Вопрос о родственниках наделяемых долями регулирует п. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ. Там сказано, что жилье, приобретенное с использованием средств маткапитала, оформляется в общую собственность: «родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей)». Фраза поставленная в скобки иногда трактуется в том смысле, что наделять долями необходимо всех детей, которые когда-либо появятся в этой семье. Это не так! На практике в «дележе» квартиры участвуют только дети, имеющиеся на тот момент, когда объект перешёл в собственность нового владельца, и он получил возможность решить вопрос с наделением родных долями. К этому времени в семье может быть более двух детей (в том числе совершеннолетних), так вот, все они имеют право на свою долю. А вот детей родившихся позже наделять долями в «материнской» квартире необязательно.
Юристы замечают, что в разделе квартиры должны участвовать все дети, с которыми у обладателя капитала (в полной семье это супруга) есть официальные родительские связи. То есть долю, например, должен получить её ребёнок от первого брака (в том числе, если он усыновлённый). В то же время, если дети от прошлого брака есть у супруга и обладательница маткапитала их не усыновляла, то этих детей наделять долями не надо.
Используется 2 способа передать доли супругу и детям:
1. По соглашению о выделении долей. Если доля отдается только детям, для процедуры достаточно использовать письменную форму соглашения из интернета. Эта бумага вместе с другими документами сдается на регистрацию. Для раздела совместного имущества между супругами необходимо обратиться за соглашением к нотариусу. Особенности государственной регистрации права общей собственности раскрыты в ст. 42 218-ФЗ. Удостоверение о соглашении по умолчанию стоит 500 рублей. Специалист устанавливает цену индивидуально. То же относится к услугам правового и технического характера.
2. По договору дарения. При этом способе не нужно платить НДФЛ. Возможность сделок с несовершеннолетними предусматривает уплату госпошлины и государственную регистрацию. 14-летний подросток подписывает договор с согласия законного представителя. Одариваемое лицо имеет право на имущество с наступлением совершеннолетия или с получением высшего образования.
Документы для подачи соглашения через МФЦ
1. Паспорта супругов.
2. Свидетельства о рождении детей.
3. Документ собственности на недвижимость.
4. Соглашение с двумя копиями.
5. Бумаги, подтверждающие право на жилье.
6. Свидетельство о браке.
7. Чеки об уплате госпошлины.
Регистрация права собственности стоит 2000 рублей за всех.
Госпошлина оплачивается в зависимости от суммы имущества.