Постройка дома на земле для садоводства в СНТ
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Постройка дома на земле для садоводства в СНТ». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Садоводческие наделы пользуются большим спросом, так как позволяют построить садовый либо жилой дом, с возможностью прописки в жилом через суд. При этом кадастровая стоимость их существенно ниже, чем для наделов ЛПХ, ИЖС, а значит меньше уровень налогообложения.
Нюансы постройки дома на земле для садоводства в СНТ
Как мы уже убедились, садовые дома для того, чтобы они были признаны жилыми, должны быть построены с соблюдением определенных требований как обязательных для всей страны, так и прописанных в уставе собственников СНТ.
Для получения жилого статуса здание должно соответствовать ряду условий:
- При строительстве дома необходимо строго выполнять правила, принятые на общем собрании собственников товарищества;
- Расстояние от дома до межи (границы, забора, ограждения) должно быть не менее 3-х метров;
- Соблюдение этажности строительства (не более 3-х уровней, включая цоколь или мансарду);
- Дом может занимать только 25% всей площади земли, так как участки выдаются для огородничества, выращивания ягод, растений и деревьев;
- Должны быть учтены нормы пожарной безопасности (расстояние между строениями, деревьями);
- Дом должен быть подключен к электричеству и иметь систему отопления;
- В постройке должна быть своя, выделенная комната для кухни.
Документы на строительство
До недавнего времени дачно-садовые домики сооружались без разрешительной документации (на ИЖС требовалось разрешение на строительство).
Вопрос:
Нужно ли разрешение на строительство дома на дачном участке сейчас, после изменения законодательства?
Совсем не нужно. Даже отменили уведомительный порядок. До 2021 года был обязателен специальный документ — уведомление о планируемом строительстве, а также уведомление об окончании строительства. Теперь ни разрешение на строительство, ни уведомление не нужны (причем даже для дома на ИЖС).
Но если уведомление было ранее представлено, его обнулять или отзывать не следует. Не нужно после завершения и уведомлять об окончании строительства.
Для получения разрешения строительства дома на садовом участке ничего не нужно делать. Достаточно иметь в собственности земельный участок и правоустанавливающие документы на него. Копии документов на землю, подтверждающие право, в последующем предоставляются в Росреестр для регистрации объекта недвижимости.
Но это правило, вернее, послабление будет действовать до 01.03.2026 года.
А с указанной даты продолжат действовать уведомительные процедуры.
Можно ли построить дом на земле для садоводства?
Вы решили переехать из шумного города в спокойный населённый пункт? У вас в собственности имеется земельный участок, предназначенный для ведения садоводства?
На основании 40 статьи ЗК РФ и 263 статьи ГК РФ, владелец территории обладает законным правом на застройку принадлежащей ему земли по собственному усмотрению.
Чтобы однозначно ответить, можно ли строить на землях для садоводства жилые дома, необходимо определить категорию участка.
Так, если данный объект находится на территории, предназначенной для осуществления сельскохозяйственных целей, строительство частного дома для постоянного проживания и последующей прописки запрещено. Выходом в этой ситуации будет смена назначения земли.
Владелец территории может построить садовый домик, снабдив его со временем коммуникациями, необходимыми для признания помещения жилым (отоплением, водопроводом, электричеством и т. д.).
Официально перевести строение из статуса нежилого в жилое можно путём обращения в местную администрацию.
Если же частный дом возводится на земле в границах населённого пункта с видом разрешённого использования «под садоводство», формально законодательство не нарушается.
Чем садовый дом отличается от жилого
Выясняя, что можно строить на землях для садоводства и огородничества, человек узнает, что предпочтение отдается садовым домам. Однако многие не понимают отличия постройки от классической жилой недвижимости. Нередко такие здания фактически ничем не отличаются. Однако с юридической точки зрения они абсолютно разные. Если на земельном участке возведен жилой дом, допустима регистрация человека в нем и постоянное проживание в помещении. Выполнить действия может гражданин, владеющий недвижимостью или получивший соответствующее разрешение от её хозяина. Садовые дома изначально предназначены для отдыха в весенний или летний период. Они не годятся для длительного проживания. Обычно необходимые коммуникации отсутствуют. Нередко такие здания применяются для хранения сельхозинвентаря.
Обратите внимание: В частном доме можно жить в любое время года с комфортом. Допустимо преобразование садового дома в жилой. Однако выполнить действие удастся, если соблюдены нормы безопасности, подключены все необходимые коммуникации, а земля, на которой возведено здание, находится в собственности хозяина постройки.
Участок не должен находиться под обременением. Если критерии выполнены, можно обратиться в орган местного самоуправления и инициировать проведение процедуры.
Процесс согласования и получения разрешений
В статье 51 Градостроительного кодекса РФ говорится, что на земельных участках, предназначенных под садоводство, можно возводить только гаражи и сооружения, не считающиеся объектами капитального строительства. При этом разрешение на возведение садового домика не нужно. В то же время необходимо соблюдать все нормы, закрепленные в действующем законодательстве. Собственник обязан принять во внимание проект планировки или межевания. В объединениях присутствует собственный свод правил, касающихся застройки. Его утверждение осуществляет собрание
Видео
Во время него принимают и ряд других важных для садоводческого объединения решений, в перечень которых входят:
- создание компостной ямы;
- внешний вид ограждения и его качество;
- удалённость жилых зданий от дороги;
- удалённость объектов строительства и иных сооружений.
Лица, входящие в состав садоводческих объединений, обязаны оплатить вступительные и членские взносы. Их направляют для территориального обустройства. Дополнительно из бюджета оплачивают охрану участков, пропускного пункта и шлагбаума. Дополнительно на общем собрании может быть определено местоположение баков для отходов и особенности вывоза мусора. Если установленные правила нарушаются, постройки признаются самовольными. При этом может быть вынесено судебное решение об устранении несоответствия.
Как организовать СНТ на с/х угодьях: пошаговая инструкция
Вначале следует провести собрание учредителей с выбором председателя, секретаря и счётной комиссии. Согласно регламенту, участники собрания высказываются о необходимости открытия некоммерческой организации (НКО), обсуждают основные моменты, которые должны войти в устав, голосуют. Ход собрания и принятое им решение оформляется протоколом.
На основании решения собрания создаётся устав, за который также должны проголосовать члены собрания. Полученные документы передаются на регистрацию НКО в налоговом органе.
Для этого следует подать в территориальное отделение ФНС пакет документации:
- заявление о регистрации юридического лица – форма Р11001;
- устав – 2 экземпляра;
- протокол о создании – 1 экземпляр;
- квитанция об уплате пошлины за госрегистрацию – 4000 руб.;
- заявление о выборе режима УСН – 15% (или иного).
Строительство на садовых участках с различным статусом
Садовый участок может быть расположен на территории населенного пункта или сельскохозяйственных угодьях.
Строительство дома на земле для садоводства в населенных пунктах можно с самого начала узаконить, если в местной администрации получить разрешение на изменение целевого статуса надела. После этого можно установленным порядком получить разрешение на строительство, и далее уже официально зарегистрировать недвижимость и получить право прописки.
В некоммерческих садоводческих товариществах любого типа многое зависит от положений, закрепленных в уставных документах. В таких организациях собственность на землю может быть не частная, а долевая и правом распоряжаться участком самостоятельно вы фактически не обладаете.
В СНТ могут быть свои планы застройки, уже согласованные с местной администрацией, которые члены кооператива обязаны соблюдать. Поэтому задавая вопрос можно ли строить дом на земле для садоводства, реально получить отказ.
Что делать, если возводить строение нельзя
Если на участке, который принадлежит гражданину РФ, строительство жилого здания запрещено по каким-либо причинам, тогда надо выяснить, может, есть возможность смены ВРИ на:
- индивидуальное жилищное строительство. Преимущество этого варианта в том, что инженерные сети и инфраструктура создается за счет государства. В этом случае обязательным является проект, разрешение на строительство и согласование в различных организациях. Для этого варианта земельный участок должен относиться к землям населенных пунктов;
- для ведения дачного хозяйства. При этом варианте земля будет меньше стоить, соответственно, налогов надо будет платить меньше. При этом варианте здание можно оформлять в рамках «дачной амнистии»;
- личное подсобное хозяйство на территории муниципального образования. Площадь может быть большой, но в этом случае процедура для оформления строения будет упрощенной;
- крестьянское фермерское хозяйство подходит владельцам-фермерам. Площадь земли может быть большой.
Земли, предназначенные для садоводства, отличаются от других плодородностью почвы, она высокая. Для того чтобы ВРИ изменить у такой земли, надо представить доказательства ухудшения плодородности почвы или же иметь полное обоснование для этой процедуры.
Как изменить категорию земли для садоводства
Такие вопросы решают органы местного самоуправления.
Внимание! Владельцу участка земли надо пойти в любое отделение со следующим пакетом документов:
- документальное подтверждение личности заявителя;
- заявление об изменении категории земельного участка;
- документы на участок земли;
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости с описанием участка;
- проект планировки территории;
- графическая схема с отметкой объекта недвижимости;
- доверенность, заверенная нотариально, если в ней есть необходимость.
Помните, что для скорого разрешения вопроса надо уточнить перечень документов у сотрудника органа местного самоуправления. Список не окончательный и может изменяться в отличие от ситуации.
На садовых участках допускается возведение жилых и садовых домов. В чем разница?
Жилым считается дом, предназначенный для круглогодичного проживания и соответствующий предельным параметрам, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ.
Есть определённые требования к конструкции дома, характеристикам помещений, размещению дома на участке и так далее. Порядок признания садового дома жилым домом утвержден Постановлением Правительства РФ от 24 декабря 2018 года №1653 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47»
Есть нормативные требования, единые как для жилых, так и для садовых домов:
этажность дома – не более 3-х этажей,
состоит из жилых комнат и бытовых помещений
не предназначен для раздела на квартиры,
соблюдены нормы и требования инсоляции, прочности конструкций и тд,
минимальный отступ от границ участка – 3 метра
Размер земельного налога
Ставка налога не зависит от категории и ВРИ земли. Земельный налог устанавливается муниципальными властями. Его размер не может превышать 0,3% (для земель ИЖС, ЛПХ, СНТ и ОНТ) и 1,5% (для сельхозземель за пределами населенных пунктов).
Садоводческие наделы пользуются большим спросом, так как позволяют построить садовый либо жилой дом, с возможностью прописки в жилом через суд. При этом кадастровая стоимость их существенно ниже, чем для наделов ЛПХ, ИЖС, а значит меньше уровень налогообложения.
В число разрешенных к строительству объектов входят вспомогательные и подсобные помещения, гаражи, бани. Разрешения для начала строительства не требуется.
Для собственников, чьи наделы находятся на территории садоводческих объединений, обязательно соблюдение правил застройки, утвержденных для этого объединения.
В противном случае недоброжелательные соседи могут инициировать судебную процедуру, после чего постройки заставят снести. Зато можно не беспокоиться за свое имущество на охраняемой территории.
Несколько слов о законодательстве
В зависимости от того, для каких целей используются земли, Земельный кодекс Российской федерации разделил их на семь категорий.
Индивидуальных землепользователей интересуют земли только первых двух категорий:
Как следует уже из самого названия, земли сельскохозяйственного назначения располагаются за чертой поселений, территории которых используются для застройки поселений различной величины и статуса.
Предоставление земельных участков под садоводство и огородничество индивидуальным землепользователям возможно только на землях этих двух категорий.
В настоящее время все действия индивидуальных землевладельцев на участках для садоводства или огородничества регламентируются Федеральным Законом №66-ФЗ от 15 апреля 1998 года с изменениями и дополнениями.
Этот закон о садоводческих, огороднических и дачных объединениях.
Нужно ли получать разрешения
Обычно, для возведения любых капитальных строений требуются специальные разрешения.
Большим плюсом строительства на дачных и садовых землях является отсутствие необходимости в получении разрешение на строительство дома в СНТ, дачном наделе. Это упрощает жизнь владельцам домов при вводе построек в эксплуатацию, регистрации в реестре недвижимости. Однако, к сожалению, этот порядок действует только до первого марта 2023 года. Теоретически, после указанной даты так называемая «дачная амнистия» применяться не будет. Хотя, возможно, что действие закона будет в очередной раз продлено и на 2023 год.
До этого времени разрешение на строительство в СНТ (СПК, СНП, на дачах) для ввода объектов строительства в эксплуатацию, их регистрации не нужно.
Что можно строить в СНТ по закону
На землях СНТ возможно строительство дома любого типа, гаража, вспомогательных построек, если другого не принято сообществом. Постройки не регламентируются ограничениями по строительству.
Согласно ст. 23 ФЗ № 217 только на участках, отведенных под садоводство, допускается возведение объекта капитального строительства. Участок земли, который предназначается под возведение капитального объекта, должен относиться к территориальной зоне, где применяются правила землепользования и застройки, к которым применяется градостроительный регламент.
До 2020 года в СНТ существовали общества:
- дачные;
- садоводческие;
- огороднические.
С начала 2020 года такое понятие как «дача» было исключено из законодательства. Остались только садоводческие и огороднические земли. В садоводческих сообществах позволено капитальное строительство. В огороднических – только временное строительство.
Если дом возведен на земле садоводческого сообщества, прописка оформляется, если:
- участок земли должен быть в пределах населенного пункта;
- на территории СНТ должен действовать градостроительный регламент, утвержденный муниципалитетом;
- возведенное сооружение должно попадать под действие этого регламента;
- высота дома – не более 3 –х этажей и 20 м;
- общая площадь – более 12 м кв, причем кухня –от 6 м кв;
- наличие условий для проживания в нем круглый дом, т. е. наличие коммуникаций и электроэнергии. Идеального состояния коммуникаций не требуется. Достаточно чтобы они смогли обеспечить жизнедеятельность в течение всего года. Например, если отсутствует электросеть, достаточно иметь генератор.
Необходимо также, чтобы строение признали жилым. Для этого необходимо иметь:
- заключение роспотребнадзора;
- противопожарной службы;
- заключение БТИ о техническом состоянии сооружения;
- решение комиссии муниципалитета о том, что данное строение пригодно для жилья.
Затем сооружение заносится в Росреестр как жилое.
После этого можно обращаться за оформлением прописки в доме. Если на земле возведено капитальное сооружение, предназначенное для жилья, до 2020 года, то сооружение признается жилым и в нем можно прописаться. А если прописка уже есть, то она не аннулируется.
Ответственность за самовольные постройки
Ответственность за постройки в садоводческом некоммерческом товариществе без получения разрешения предусмотрена в ст. 222 ГК РФ. Нарушитель не сможет получить документы, подтверждающие право собственности, ему вынесут запрет на пользование и проживание. Продать, подарить или завещать такое строение тоже невозможно.
Согласно ст. 25 ФЗ № 169 «Об архитектурной деятельности в РФ», а также ст. 222 ГК РФ, гражданина могут обязать снести самовольное строение, а также вернуть участку первоначальный вид.
Признать постройку незаконно возведенной может только суд путем вынесения соответствующего решения, которое должно вступить в законную силу.
Окружные комиссии и местная администрация не имеют права самостоятельно снести дом или обязать владельца сделать это. Но в их полномочия входит выдача предписаний, которые могут стать основанием для наложения административных штрафов. Кроме того, они вправе обратиться в суд с иском о признании строения незаконным, в том числе и в отношении строений, право собственности на которые было зарегистрировано с нарушениями.
Ст.24 ФЗ № 169 предусматривает наложение административных санкций. В частности, могут обязать не только устранить допущенные нарушения, но и привлечь к ответственности в соответствии со ст. 9.4 КоАП РФ, а именно:
- за нарушение технических регламентов, требований при сооружении зданий наложить штраф на физическое лицо в размере от 1 000 до 2 000 рублей;
- за отступление от проектных значений параметров здания, которые могут нести опасность оштрафовать на 2 000 – 4 000 рублей;
- повторное нарушение обернется штрафом до 5 000 рублей.