Ипотека в Казахстане: что нужно знать заемщику

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека в Казахстане: что нужно знать заемщику». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Ипотека оформляется на покупку или ремонт недвижимости для улучшения жилищных условий, то есть является целевым кредитом. Ее можно оформить не только на покупку, но и для индивидуального жилищного строительства. В качестве залога выступает купленная или имеющаяся недвижимость, имущественные права или деньги. А потребительский кредит выдается на любые нужды, может быть залоговым или беззалоговым. В отличие от ипотеки, потребительский кредит выдается на меньшую сумму.

Преимущества и недостатки ипотеки

К преимуществам ипотеки в Казахстане можно отнести возможность купить квартиру или построить дом с минимальными накоплениями, потому что расходы на покупку и ремонт жилья сложно покрыть самостоятельно без заемных средств, параллельно арендуя квартиру. Это требует больших усилий и времени. А оформляя ипотеку на покупку недвижимости, можно сразу поселиться в собственной квартире примерно за те же деньги, что стоит аренда. Это удобно, особенно при доступности льготных программ. Есть и дополнительные преимущества:

• в процессе накопления есть возможность раз в год получать премию государства в размере 20%. Однако эта ставка начисляется на сумму накоплений, не превышающих 200 МРП. Она доступна только для граждан РК;

• в рамках семейного пакета вкладчики могут объединить накопления, тем самым получая премию по каждому депозиту;

• есть программы жилищного строительства, в рамках которых можно купить доступное жилье;

• льготные программы;

• управление пенсионными накоплениями для улучшения жилищных условий.

К минусам ипотеки в Казахстане относится сложность долгосрочного планирования. Ипотеку можно оформить на 25 лет на сумму до 100 000 000 тенге, но спрогнозировать ситуацию даже на следующий год получается не всегда. Есть риски, которые требуют внимания. Например, утрата трудоспособности, потеря работы, различные болезни. Обязательное страхование предусматривает риски, связанные с утратой недвижимости после пожара, стихийного бедствия или другого несчастного случая. Но страхование жизни, трудоспособности лежит на ответственности самого заемщика. А это дополнительные расходы, которые хоть и обеспечивают спокойствие, но усложняют процесс погашения займа.

Поэтому к вопросу оформления ипотеки стоит подойти ответственно, взвешивая все плюсы и минусы этого решения.

Какие комиссии берут банки за выдачу ипотеки

Большинство банков РК взимают следующие комиссии:
— за рассмотрение заявки — от 5 000 тенге;
— за организацию займа — 1-2 % от суммы кредита.
Некоторые БВУ не берут их.

— Все комиссии должны учитываться при расчёте ГЭСВ.
— Разовая комиссия за рассмотрение кредитной заявки не входит в договор займа и оплачивается отдельно.
— Если банк предлагает ещё какие-то комиссии, от такого займа следует отказаться и обратиться в АРРФР.
— Обязательны оценка и страхование недвижимости — по закону выбрать компанию заёмщик может самостоятельно.
— Страхование жизни и трудоспособности, а также юридической чистоты сделки — по желанию заёмщика.

В чём особенность программы «7-20-25»

Это льготная ипотека для всех граждан РК, не имеющих собственного жилья и прошедших платёжеспособность в банках.

Условия:
— ставка — 7 % годовых;
— 20 % — первоначальный взнос;
— 25 лет — срок кредитования.

Можно купить только новое, но принятое в эксплуатацию жильё на первичном рынке.
Есть ценовой лимит на квартиры: от 15 млн тг в регионах до 25 млн тг в Нур-Султане, Алматы, Актау, Атырау, Шымкенте.

Требования стали проблемой программы. На первичном рынке почти нет готового жилья с актом ввода, особенно в крупных городах. Практически всё раскупают на этапе строительства.

Застройщики часто продают строящееся жильё по договорам бронирования, что является большим риском для покупателей. То есть квартиры продают во время строительства, с покупателей берут предоплату, однако если застройщик не сможет достроить дом, то деньги покупателю могут не вернуть.

Программа будет действовать до исчерпания выделенных на неё средств — 1 трлн тенге. Использовано чуть больше половины. По состоянию на 30 июня этого года выдано 46 867 займов на сумму 600.3 млрд тенге.

Банки-операторы:
— Банк ЦентрКредит,
— Народный банк Казахстана,
— Евразийский банк,
— Freedom Bank,
— Bank RBK,
— Forte Bank,
— Altyn bank.

Название банка	Первоначальный взнос	Ставка (ГЭСВ)	Срок
Halyk Bank	От 20%	От 13%	20 лет
БЦК	От 20%	От 15.5%	15 лет
Сбербанк	От 10–20% – индивид. подход	От 17.17%	20 лет
RBK	От 30%	От 18.3%	15 лет
Фридом Финанс Банк (только вторичное жильё)	От 20%	От 14%	15 лет
Нурбанк	От 35%	От 17%	20 лет
Алтынбанк	От 20%	От 16%	20 лет
Исламский банк	От 30%	Нет	15 лет

Как посчитать переплату по ипотеке?

Кредитуясь в банке, вы заведомо должны быть готовы к тому, что вы переплачиваете за жилье, притом немалую сумму.

— Если у вас есть сумма в 50 и выше процентов от стоимости квартиры, то в любом случае не отдавайте банку все, — советует Жани Турысов. — Сделайте минимальный первоначальный взнос, который требуется. Это делается, для того чтобы на оставшиеся деньги купить доллары, и как только произойдет девальвация, перевести эти деньги в тенге и сделать частично-досрочное погашение кредита.

В любом случае при эффективной годовой ставке в 15-16% и кредите, взятом на 10-15 лет, вы переплатите от полутора до двух стоимостей своей квартиры. Поэтому если вы планируете платить исключительно по графику без частично-досрочного погашения займа, квартира действительно обойдется недешево. С другой стороны, уже через несколько лет, если правильно выбрать квартиру, вы будете платить за нее меньше, чем если бы платили за арендное жилье. Этот фактор, пожалуй, один из самых важных в решении «брать — не брать».

Одна из основных ипотечных программ, которая направлена на расширение возможности приобретения нового жилья для каждой семьи в Казахстане. Основной параметр данной ипотечной программы – лояльные условия:

1. Только первичное жилье от застройщика по выбору заемщика
2. Отсутствие на территории Республики Казахстан жилья на праве собственности
3. Отсутствие ипотечных кредитов

Условия кредитования по данной госпрограмме заключается в ее названии:

1. 7% ставка (7,2% ГЭСВ)
2. 20% первоначальный взнос
3. 25 лет максимальный срок

Отдельно хотелось бы отметить информацию по сумме займа: до 25 млн тенге в Нур-Султан, Алматы (включая пригородные зоны), Актау, Атырау, Шымкент; до 20 млн в городе Караганда; до 15 млн тенге в остальных городах страны.

Согласно документации по государственной программе, в ней принимают участие такие кредитные организации, как:

• «Банк ЦентрКредит»
• «Сбербанк»
• «Народный банк Казахстана»
• «Евразийский Банк»
• «АТФБанк»
• «Jýsan Bank»
• «Bank RBK»
• «Forte Bank»

Учитывая наличие имущественного обеспечения, заемщику придется серьезно подготовиться к процессу оформления жилищного кредита, чтобы минимизировать вероятность отказа по ипотечной заявке. И в этом случае важно не только выбрать для себя самую выгодную программу кредитования, но и определиться с недвижимостью, которая будет передаваться банку в качестве гарантии погашения задолженности.

Для подачи заявки клиенту придется собрать большой пакет документов, которые будут использованы для оценки его платежеспособности и ликвидности залога. В ходе их рассмотрения банк также может запросить дополнительные справки или документы, что не противоречит требованиям действующего законодательства. В случае принятия положительного решения заемщик должен будет застраховать недвижимость в аккредитованной страховой компании и заключить нотариальную сделку купли-продажи жилья. После этого деньги выдаются продавцу недвижимости наличными или перечисляются на расчетный счет компании (в случае приобретения первичного жилья у строительной компании).

Стандартные условия ипотеки Жилстройсбербанк

Стандартные условия ипотечного кредитования в ЖССБ выглядят следующим образом:

• срок кредитования – до 25 лет;
• величина заемных средств – не более 100 миллионов тенге;
• обеспечение по займу – приобретаемая недвижимость (дополнительно банк может взять в качестве залога уже имеющееся в собственности заемщика имущество);
• процентная ставка – от 3,5% годовых;
• погашение задолженности по кредитному договору – аннуитетные или дифференцированные платежи на выбор клиента.

В договоре обычно прописывается фиксированная кредитная ставка, действующая весь период кредитования. Плавающие ставки не применяются.

В 2023 году потенциальные заемщики могут оформить:

• жилищный займ;
• промежуточный жилищный займ;
• предварительный займ;
• выкуп арендного жилья с помощью заемных средств;
• ипотека по госпрограмме (развитие регионов).

Максимальная сумма и какой нужен доход

Для ипотеки без первоначального взноса предельное значение выдаваемых кредитных средств банком не может превышать 45 миллионов тенге. Данная цифра не является конечной величиной, так как ее можно увеличить за счет привлечения созаемщика/созаемщиков.

Важно! К созаемщикам предъявляются точно такие же требования, что и к заемщику в отношении платежеспособности, занятости и остальных параметров. Созаемщик несет солидарную ответственность вместе с заемщиком по надлежащему исполнению кредитных обязательств.

Что касается требуемого дохода, то определить его минимум можно в процессе консультации от банковского служащего или при использовании ипотечного калькулятора на сайте банка, когда система определит примерный ежемесячный платеж.

Что такое ипотека на квартиру?

Это кредит на покупку недвижимости, которая остается у банка в залоге до полного погашения займа – выплаты основного долга и начисленных процентов.

Для того чтобы выяснить, где оформить ипотечный кредит, необходимо сравнить предложения нескольких банков и выяснить базовые условия жилищного займа. Гражданский кодекс РК и закон об ипотеке позволяет банкам формировать свои условия для предоставления ипотечного займа. Кредитные организации также вправе определять основной и дополнительный перечень необходимых документов, запрашивать сведения из государственных органов.

Процентная ставка по ипотеке в Казахстане в 2022 году в регионах севера и юга страны может отличаться в среднем на 1.5-2%. Значение имеет наличие у заемщика постоянного дохода и его уровень, соответствующий ожиданиям банка.

Возможность получить заем доступна гражданам, имеющим постоянное место работы. Однако возможны исключения – для предпринимателей, граждан, получающих пенсию и занимающиеся частной практикой. Значение имеет и положительная кредитная история. В любом случае, банки вырабатывают индивидуальный подход к каждому заемщику и досконально проверяют его платежеспособность.

Процедура оформления ипотеки в Казахстане

Процесс оформления ипотеки не самый быстрый. Потребуется некоторое врем и конечно терпение. Раскроем самый стандартный пошаговый процесс, который необходим чтобы оформить данный вид кредита.

1. Выбрать жилье

В первую очередь заемщику нужно выбрать недвижимость, на приобретение которого планируется взять заем. Это может быть жилое или нежилое помещение. Определившись с выбором объектом приобретения, Вы уже будете знать, какая сумма Вам потребуется.

Однако, стоит помнить, что не на любую недвижимость допускается предоставление ипотеки.

2. Требования к недвижимости по ипотеке

• Если это первичка, то застройщик должен подтвердить наличие соответствующей документации, например, разрешение на привлечение долевого участия;
• Если жилье со вторичного рынка, то обязательно во внимание берется год постройки, который не должен превышать 56 лет;
• Законность перепланировки помещения;
• Если предметом ипотеки является частный дом, учитывается соответствие к целевому назначению участка, материал постройки помещения;
• В частном секторе, в котором располагается залоговая недвижимость должны иметься коммуникационные сети и пр.

3. Выбрать программу

После того, как заемщик определился с приобретаемым жильем и требуемой суммой, нужно выбрать подходящую программу кредитования.

Какие государственные программы сейчас есть:

1. «Нурлы жер». Процентная ставка составляет — 5 % на первичное жилье;
2. «Бакытты отбасы» со ставкой 2 %. Программа предназначена для социально уязвимых категорий граждан, стоящих в очереди на жилье. С 2022 года неполные семью не попадают под эту программу;
3. Программа «Шанырак», в которые входят очередники- работники государственных учреждений. Годовая ставка — 5 %
4. Относительно новая программа «7-20-25». Этой программой может воспользоваться практически любой казахстанец. Подразумевает ставку в 7 %, 20% первоначального взноса и срок кредитования до 25 лет;
5. Программа «Әскери баспана», разработанная под военнослужащих граждан, со ставкой от 6 до 8%.

Основные требования для участия в программах:

• Отсутствие в собственности жилья;
• Средние доходы на каждого члена семьи должны соответствовать установленному на текущий год коэффициенту;
• Заемщик должен стоять в очереди на жилье.

4. Выбрать банк

Многие казахстанские банки второго уровня на сегодняшний день предоставляют ипотечные займы. Стоит учесть, что не каждый банк реализует государственные программы. Если, например, программа «7-20-25» есть в ряде банков, то остальные государственные программы, перечисленные выше осуществляются в основном «Отбасы» банком (он же бывший «Жилстройсбербанк»).

Если вы не подходите ни под одну госпрограмму, то тут уже нужно сравнивать условия по стандартной ипотеке в банках второго уровня.

Для установления рыночной стоимости недвижимости производится его оценка. Услуги оценщика оплачивается как правило заемщиком.

5. Подготовить документы и подать заявку

В зависимости от программы кредитования и требований банка для оформления нужно вместе с заявкой предоставить пакет документов.

6. Какие документы нужны для оформления ипотеки?

Когда заемщик определился с банком и выбором ипотеки нужно будет собрать пакет документов и предоставить их кредитору.

Стандартный пакет документов выглядит следующим образом:

• Удостоверение личности заемщика;
• Сведения о доходах заемщика за последние полгода или справка о пенсионных начислениях;
• Копия свидетельства о заключении брака;
• Документы на залоговое имущество.

В каком банке взять квартиру в ипотеку?

Можно заметить, что наиболее выгодные условия по ипотеке в Казахстане в Отбасы банке. Так как данный банк реализует государственные жилищные программы, проценты у его займов намного ниже, чем в банках второго уровня. Если Вы не первый год являетесь вкладчиком данного банка, выгоднее брать квартиру в ипотеку через него, так как здесь учитывается и периодичность пополнения вклада, что может повлиять в итоге на ипотеку.

Если же Вы не попадаете ни под одну программу и нет возможности копить первоначальный взнос в течение трех лет, то стоит изучать предложения по ипотеке от банков второго уровня.

Сумма ежемесячных платежей и переплата в разных банках на одну и ту же сумму будет отличаться. Поэтому важно сделать расчеты в разных банках и выбрать наиболее оптимальный. Кроме того, во многих БВУ делают скидку по проценту для зарплатных клиентов, этот момент также важно учесть.

Мы изучили условия по ипотеке нескольких наиболее популярных казахстанских банков для наглядного примера.

1. БанкЦентрКредит предоставляет ипотечные займы до 100 млн. тенге, по 11-13% годовых, на срок до 15 лет.
2. Народный банк Казахстана предоставляет для своих клиентов по зарплатному проекту по ставке от 17%. Всем клиентам кредит предлагают по 18% годовых. Допустимый срок займа составляет от 6 месяцев до 20 лет. Первоначальный взнос — 10% от стоимости недвижимости для работников компаний-партнеров и 20% для всех клиентов. Без подтверждения дохода – от 19%. Есть комиссия от 1% от суммы займа.
3. Нурбанком выдается заем до 50 млн тенге, со ставкой 18,5-20%, с первоначальным взносом от 30% от стоимости недвижимости, сроком до 20 лет. Взимается комиссия в размере 2 % от суммы займа (минимальная сумма комиссии – 10 000 тенге).
4. В Фортебанке можно оформить ипотеку по 17% годовых до 50 млн. тенге с первоначалкой 17%, сроком от 5 до 10 лет.

Оформление займа занимает по времени от 7 до 15 дней. Банков, работающих по этой программе несколько. Вы сможете выбрать любой понравившийся вам лично. Процесс оформления ипотеки пройдет намного быстрее, в банке с которым вы работаете, получаете зарплату, где вас знают. У каждого банка свои требования по оформлению документов. Застройщики, исходя из скорости и простоте оформления, рекомендуют: Сбербанк, Центркредит, Фортебанк.

— Сдаёте документы менеджеру по ипотечному кредитованию, получаете первичное одобрение.

— Открываете счет в банке.

— Делаете независимую оценку квартиры. Обычно банк сам рекомендует оценочную компанию, отвечающую его требованиям.

— Вносите 20% ипотечного займа. Лучше внести в банк на ранее открытый счет и с него перечислить застройщику.

— Если есть разница стоимости квартиры, превышающая 25 млн. (максимальная сумма займа), рекомендуем эти деньги сначала положить на счет и с него отправить застройщику. Так вы, банк и застройщик сможете видеть всю сумму сделки.

— Получаете Гарантийное письмо, отвозите застройщику.

— Далее вы заключаете нотариальную сделку с застройщиком, оформляете договор купли-продажи. Получаете технический паспорт помещения.

— По истечении примерно двух дней выйдет справка о недвижимости.

— С сайта Электронного правительства получаете справку обременения и относите в банк.

— Банк оформит с вами договор залогового имущества.

— Вам потребуется посетить ЦОН, лучше всего в том районе, где находится квартира. Для регистрации договора залога квартиры.

— Сдаете все документы (оригиналы) в банк.

— После этого банк перечислит сумму займа на ваш счет.

— Вы перечислите деньги со счета застройщику и получите ключи.

— Застройщик должен вам дать «расписку» о неимении претензий, что сумма выплачена полностью. Вы должны будете отвезти ее в банк. Желательно сделать ее в двух экземплярах. Второй оставьте себе для юридической безопасности.

Для оформления ипотеки нужно предоставить такие документы:

• Анкета-заявление с указанием достоверных данных.
• Копия паспорта гражданина республики Казахстан от самого заявителя, а также от лиц, выступающих в качестве созаемщиков. При визите в банк нужно взять оригиналы документов.
• Заявление, подтверждающее согласие гражданина осуществить проверку кредитной истории в бюро кредитных историй.
• Заявление, подтверждающее согласие на запрос банка в Государственный центр по выплате пенсий.
• Копия свидетельства о браке/разводе.
• Документы, свидетельствующие наличие регулярного дохода, достаточного для получения ипотечного кредита. Все справки о доходах берутся за последние 6 месяцев.
• Документы на приобретаемую недвижимость.
• По государственной программе «7-20-25» требуется справка, подтверждающая отсутствие жилья у заявителя. Можно предоставить документ, согласно которому имеющееся у заемщика жилье находится в аварийном, ветхом состоянии.
• Справка о составе семьи.

Как ускорить время рассмотрения заявки

Для того чтобы сократить время рассмотрения заявки, необходимо:

• самостоятельно проверить свою кредитную историю в бюро кредитных историй;
• для повышения вероятности положительного решения рекомендуется максимально закрыть действующие кредиты;
• при заполнении анкеты предоставлять как можно более точные сведения, не допускать описок, опечаток и тем более намеренного предоставления недостоверной информации. Особенно это касается подтверждения доходов;
• если заявка и все документы отсылаются в банк в электронном виде, нужно позаботиться о предоставлении качественных сканов.

Иногда клиенты жалуются на очень долгое рассмотрение заявок. Это может происходить по таким причинам:

• предоставление неполной информации, когда банк вынужден запрашивать дополнительные и недостающие документы;
• анкета заполнена неправильно, в ней содержатся ошибки, исправления;
• обнаруживаются проблемы с кредитной историей у клиента;
• возникают проблемы с оценкой объекта недвижимости;
• потенциальный клиент внесен в черный список банка или стоп-лист;
• клиент имеет много открытых кредитов, по которым есть большая финансовая нагрузка, не дающая возможности предоставить ипотечный кредит;
• клиент запросил очень большую сумму, несоразмерную с его доходами.

Завершающие этапы при оформлении ипотеки

После сбора всей документации по объекту недвижимости банк производит доскональное изучение и выносит свое решение — может ли данный объект являться объектом ипотечного кредитования.

Затем идут завершающие этапы оформления:

1. Если банк одобряет жилье, клиент должен застраховать его. Обязательным в Сбербанке является страхование имущества. Личное страхование является добровольным.
2. Сразу после полученного одобрения объекта происходит оформление залога — составление закладной. Этот документ будет храниться в банке до полного погашения ипотеки клиентом.
3. На этом же этапе клиент должен перечислить средства первоначального взноса по ипотеке, но не продавцу, а пока только на номинальный счет.
4. После всех этих действий назначается сделка купли-продажи, на ней присутствуют и покупатель, и продавец. Составляется договор купли-продажи, он подписывается сторонами.
5. После этого документы отправляются для регистрации права собственности в НАО «Государственная корпорация». Данную услугу можно получить также и у нотариуса.
6. Только после регистрации права собственности продавец получает доступ к деньгам, хранящимся на счете.

После оформления клиент начинает выплачивать долг по ипотеке. Для этого у него есть график платежей. Всегда можно воспользоваться мобильным приложением банка. Там можно и вносить платежи, и узнавать размер остатка задолженности.

После внесения последнего ежемесячного платежа или после досрочного погашения клиент получает назад закладную на свою недвижимость и становится единоличным и полноправным ее владельцем. После полного погашения кредита следует взять в банке справку об отсутствии задолженности.

Похожие записи:

• Незаконное подключение к электричеству
• Самовольное занятие (самозахват) земельных участков
• Калькулятор оценки физической подготовки в ВС РФ 2022