Несогласованная перепланировка нежилого помещения
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Несогласованная перепланировка нежилого помещения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
О перепланировке помещения власти могут узнавать не сразу. Зачастую помещение может годами стоять уже переделанным и никто этого не заметит, по крайней мере до тех пор пока не пожалуются заинтересованные лица или это не обнаружится при какой-либо проверке. Если о самовольной перепланировке еще не стало известно, то узаконить ее можно том же порядке как она была бы согласована.
Как назначают штраф за самовольные действия по перепланировке
Ответственность за самовольную перепланировку нежилого помещения назначается по общей схеме:
- В ходе планового осмотра или внеплановой проверки по заявлению должностное лицо контролирующего органа выявляет несоответствия между техническим паспортом помещения и реальной планировкой. В результате проверки составляется акт.
- При наличии нарушений составляется постановление о назначении административного наказания, в котором указывается его размер.
- Дополнительно к протоколу составляется предписание об устранении выявленных нарушений. В зависимости от характера попросят либо согласовать изменения, либо привести помещение в первоначальный вид.
Постановление о наказании может быть обжаловано в течение 10 дней с момента его получения виновным лицом у вышестоящего чиновника или в районном (городском) суде.
Право проводить проверки и назначать наказания, связанные с несоблюдением требований к перепланировке, имеют следующие ведомства:
- жилищная инспекция региона или населенного пункта — в отношении помещений, расположенных в многоквартирных домах;
- администрация муниципального образования или региона — в отношении других нежилых помещений, в особенности расположенных в государственном или муниципальном фонде;
- управление МЧС России по региону — в отношении соблюдения противопожарного законодательства;
- Роспотребнадзор (СЭС) — в отношении санитарно-эпидемиологических нормативов.
Можно ли узаконить перепланировку
На первом этапе нужно;
- Заказать технический паспорт в БТИ;
- Заказать проект перепланировки в проектном бюро или у застройщика;
- Получить техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
- Оформить согласие собственников смежных помещений;
- Подготовить нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект.
Второй этап предполагает согласование с различными ведомствами:
- Отделом архитектуры города;
- Горгазом;
- Роспотребнадзором, если дом расположен на первом этаже жилой многоэтажки;
- Отделом защиты наследия если строение относится к объектам культурного наследия;
Этапы согласования перепланировки
Чтобы получить разрешение на конструктивные изменения объекта, владелец должен: Подать в БТИ заявление о проведенной перепланировке. К документу прилагается выписка из ЕГРН, которую можно получить в Росреестре либо МФЦ в Нижнем Новгороде (Нижегородский район), технический паспорт на нежилой объект.
После регистрации заявления в БТИ, по адресу объекта выезжает специалист службы, фиксирующий изменения, которые были проведены относительно старого техпаспорта. По завершении обследования сотрудник БТИ составляет новый технический паспорт со специальным штампом, где перепланировка выделяется красным. Заказчику вручается заключение о текущем техническом состоянии объекта недвижимости, обнаруженных нарушениях с предписанием их исправить, если их нет – список специалистов, которые должны согласовать проект.
В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:
- разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
- замена ванны на душевую кабину;
- сдвиг санитарных приборов;
- перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
- перенос перегородок с одного места на другое;
- замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.
К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:
- соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
- объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
- расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
- создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
- перестановка газового оборудования и систем газоснабжения
Санкции за незаконную перепланировку
Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа. Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.
Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.
Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.
Отличия от переустройства
Прежде всего, для того, чтобы понять разницу между перепланировкой и переустройством, нужно ознакомиться со значением каждого из терминов.
Перепланировка – это изменение конфигурации жилой площади, начального технического плана за счет сноса перегородок, установки новых окон или дверей, совмещения комнат. Каждое из данных изменений может быть осуществлено только после согласования и получения разрешительного документа.
Переустройство – это более глобальные изменения, относящиеся не к переносу комнат или стен, а к переносу инженерных сетей. Чтобы изменить местоположение газовых труб, вентиляции, необходимо получить не только общее разрешение в городском архитектурном управлении, но и разрешение профильной службы, например, поставщика газа.
Перепланировка может быть осуществлена только до определенных пределов. Никто не даст разрешение на снос несущей стены, даже если план составлен идеально. Размеры комнаты после перепланировки могут быть как увеличены, так и уменьшены.
При переустройстве конструкция квартиры чаще всего остается прежней, размеры комнат и их положение не меняется.
Основные отличия перепланировки квартиры от ее переустройства:
- главное отличие заключается в сути работ. Перепланировка – это изменение начального плана квартиры, снос стен или перегородок, перенос комнат в другое место. Переустройство в свою очередь подразумевает лишь работы с инженерными сетями в здании, их перенос или демонтаж, а также, установка новых;
- согласование перепланировки происходит в органах местного самоуправления, переустройства – в профильных службах – в компаниях, поставляющих газ, воду, тепло в квартиру;
- согласование переустройства происходит проще и быстрее, поскольку в данном случае не подразумевается глобальное вмешательство или снос стен, имеющих опорную функцию. Чтобы согласовать перепланировку, необходимо правильно составить проект и по мере возможности, предварительно проконсультироваться со специалистом в области строительства;
- в процессе перепланировки местоположение и размеры комнат могут быть изменены, при переустройстве таких изменений не происходит.
Самовольная перепланировка нежилого помещения: штраф
Вся описанная выше информация актуальна и для нежилых помещений, расположенных в жилых домах. Единственным отличием является тот факт, что штраф за перепланировку нежилого помещения без разрешения для юридического лица-собственника помещения будет в соответствии всё с тем же подпунктом статьи 7.21 КоАП РФ составлять уже 40-50 000 рублей, а это уже более существенная сумма. И избежать этого штрафа не удастся.
Существует несколько типов переделок:
- не нуждающиеся в согласовании,
- узакониваемые в уведомительном порядке,
- согласовываемые по проекту до проведения,
- недопустимые.
Последние не получится согласовать ни до, ни после проведения. В списке таковых:
- Разрушение несущих стен и перекрытий;
- Использование тяжелых материалов для перегородок если ранее они были выполнены из легких конструкций;
- Укорочение или полное уничтожение системы вентиляции;
- Подключение теплой системы отопления к общедомовой системе горячего водоснабжения или отопления;
- Вынос радиаторов отопления на балконы;
- Перепланировка нежилого помещения расположенного в доме после признания его аварийным;
- Изменение фасадов или размеров помещений относящихся к культурному наследию;
При наличии проекта можно согласовать:
- Устройство дополнительных туалетных и ванных комнат;
- Дополнительные перегородки;
- Новые выходы на улицу;
- Изменение половых конструкций;
- Проемы в перекрытиях для внутренних лестниц;
- Устройство дверных проемов в несущих стенах.
О перепланировке помещения власти могут узнавать не сразу. Зачастую помещение может годами стоять уже переделанным и никто этого не заметит, по крайней мере до тех пор пока не пожалуются заинтересованные лица или это не обнаружится при какой-либо проверке. Если о самовольной перепланировке еще не стало известно, то узаконить ее можно том же порядке как она была бы согласована.
На первом этапе нужно;
- Заказать технический паспорт в БТИ;
- Заказать проект перепланировки в проектном бюро или у застройщика;
- Получить техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
- Оформить согласие собственников смежных помещений;
- Подготовить нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект.
Второй этап предполагает согласование с различными ведомствами:
- Отделом архитектуры города;
- Горгазом;
- Роспотребнадзором, если дом расположен на первом этаже жилой многоэтажки;
- Отделом защиты наследия если строение относится к объектам культурного наследия;
Как согласовать перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме
Истец должен подготовить следующие документы для суда:
- паспорт РФ;
- исковое заявление с просьбой о сохранении перепланировки в квартире;
- документы на жилое помещение, например – договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство;
- техпаспорт с отмеченными красными линиями (переделки);
- проект перепланировки + техническое заключение о безопасности работ;
- согласие совладельцев квартиры (если они есть);
- квитанция об уплате госпошлины.
На судебное заседание нужно принести не только копии, но и оригиналы документов – они нужны судье для сравнения. Истец также вправе ходатайствовать о судебном запросе, если некоторые документы получить не удастся.
Административный кодекс предусматривает штрафные санкции величиной:
- 2000-2500 рублей для собственников квартир, жилых помещений в многоквартирных домах;
- 1000-1500 рублей, если нелегальные строительные работы проводились в домах, кроме многоквартирных домов. В этой ситуации, контролирующие органы могут ограничиться предупреждением;
- если нарушителем является юридическое лицо, размер штрафа за неправомерную перепланировку составит до 50 тыс. рублей.
Если не получить разрешение на внесение серьезных изменений в конструкцию помещения, то это будет считаться самовольной перепланировкой.
Обнаружение такого существенного нарушения чревато для владельца объекта применением определенных мер наказания.
Важно! Обычно обнаруживается факт незаконной перепланировки при проведении проверок работниками Жилищной инспекции или при продаже объекта, так как фактическое его состояние будет отличаться от той информации, которая содержится в техническом плане.
При обнаружении незаконной перепланировки работник Жилищной инспекции предпримет в отношении нарушителя определенные действия:
- Первоначально накладывается соответствующий штраф.
Для этого ориентируются проверяющие на ст. 7.21 КоАП, в которой указывается на то, что с физлиц взимается штраф в размере от 2 до 2,5 тыс. руб.
Статья 7.21. Нарушение правил
пользования жилыми помещениями 1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей. 2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
За самовольную перепланировку обязательно нарушители вынуждены уплачивать штрафы, причем их размер зависит от статуса владельца помещения:
- физлица уплачивают штраф в размере от 2 до 2,5 тыс. руб., если помещение располагается в многоэтажном доме;
- если находится объект в иных строениях, то штраф варьируется от 1 до 1,5 тыс. руб.;
Разница в процедуре в многоквартирном доме и ином здании
От расположения нежилого помещения зависит стоимость проводимых работ и процедура оформления перепланировки:
| В нежилом доме | В многоквартирном доме |
| Переустройство и капитальный ремонт не согласовывается с администрацией, но требуется правильно квалифицировать степень производимых работ, чтобы не совершить незаконные изменения плана здания.
Для помещения в нежилом доме легче получить разрешение. |
Перед началом работ требуется провести собрание жильцов, где соседние владельцы должны дать согласие на внесение изменений и убедиться в том, что перепланировка не нарушит планировку их квартир. |
Узнайте о важных правовых нюансах переустройства и перепланировки нежилого помещения в МКД и нежилом доме.
Штраф за незаконную перепланировку нежилых помещений в Москве
Нежилое помещение – это помещение, не предназначенное для постоянного проживания людей, и используемое в коммерческих, промышленных, культурно-просветительных и прочих целях. В зависимости от расположения, помещения нежилого типа можно разделить на следующие группы:
- Отдельно расположенные здания.
- Части многоквартирных домов, используемые в коммерческих целях.
- Площади многоквартирных домов, не предназначенные для проживания людей (подвалы, лестницы, чердаки).
На сегодняшний день все процессы, связанные с перепланировкой нежилых помещений в столице, регулируются нормами ЖК РФ и Постановлением Правительства Москвы №508. Так, владельца нежилого помещения, осуществившего перепланировку без разрешения контролирующих органов, в 2020 году ждет ответственность в виде финансовых санкций:
- Если нежилой объект находится в собственности физического лица, сумма штрафа составит 2500 руб.
- Если владельцем помещения/здания является юридическое лицо, размеры штрафа составляют от 300 до 350 тыс. руб.
Вместе с этим владелец недвижимости обязан узаконить все изменения в установленном действующим законодательством порядке.
Если перепланировка была произведена с нарушением строительных норм, собственник получает Предписание Жилинспекции устранить все нарушения в установленный срок.
При неисполнении требований Мосжилинспекции, дело будет направлено в суд, после чего может быть принято решение о лишении собственника права распоряжаться своим имуществом.
Есть ли разница в процедуре узаконивания в многоквартирном доме или другом здании?
При проведении перепланировки стоит учитывать факт, в каком здании находится недвижимость, от этого зависит процедура проведения узаконивания.
Если помещение находится в нежилом здании, то для получения разрешения требуется собрать основной пакет документов и доказать, что новая планировка не повлечет нарушений санитарных норм, не создаст риски возгорания здания, переустройство не создаст риски для людей, которые посещают данное помещение. Заключения могут дать только эксперты, поэтому требуется стороннее привлечения специалистов по данным вопросам.
Сложнее получить разрешение, если организация находится в жилом доме. Если перепланировка проводятся в многоквартирном доме, то прежде всего требуется согласовать все изменения с жильцами и получить их письменное согласия, с которыми в дальнейшем следует обращаться в органы для согласования проекта.
Перед началом проведения переустройства следует выяснить, относится ли дом к объектам нежилого фонда и возможно ли производить изменения, которые не повлекут последствий. Для этого приглашают специалистов, которые анализируют состояние электропроводки, расположение несущих стен и систему водоснабжения. В случаях, если недвижимость старого типа, то скорее всего в перепланировке будет отказано.
Когда разрешение не требуется
Преобразование недвижимого объекта не всегда требует предварительного разрешения. Действия по перепланировке и переустройству нежилого помещения, не касающиеся переделки внутренней конструкции здания и не меняющие его общую площадь, предварительного согласования не требуют.
Виды работ, которые можно выполнять самостоятельно без разрешения:
- установка сплит-систем;
- смена отопительных радиаторов;
- оштукатуривание стен и внутренняя отделка;
- замена унитазов, кранов, смесителей, сифонов, биде, ванн и т.д. без их перемещения;
- установка вытяжки;
- остекление балконов и лоджий;
- замена напольного покрытия;
- переоборудование шкафов внутри стены;
- замена окон с оставлением их конфигурации и размера.
Перепланировка нежилого помещения
Процедура переоборудования коммерческой недвижимости может отличаться в зависимости от того, в каком помещении находимся искомый объект. Если нежилая собственность находится в многоквартирном доме, то согласовывать свои действия нужно в Жилинспекции. Так как переустройство дома может затрагивать права жильцов соседних квартир, необходимо получить от них согласие на проведение будущих работ.
При составлении проекта следует помнить, что производить перестройку, в результате которой будет затруднен доступ к коммуникациям или общему имуществу многоэтажки, запрещено. Необходимо соблюсти все интересы жильцов. При выполнении перестройки коммерческой площади в многоквартирном доме потребуется соблюсти ряд условий:
- обустроить отдельный вход;
- смонтировать систему вентиляции.
Изменить структуру коммерческой недвижимости в жилом доме будет проще, особенно, если в нем не проживают граждане. Необходимо обязательно перевести жилой объект в нежилой, если это не было сделано до момента его реформации.