Как сделать родственный обмен квартирами (договор мены)?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сделать родственный обмен квартирами (договор мены)?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.

Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.

• Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
• Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
• Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.

Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.

Родственный обмен квартирами 2021: документы и различные варианты обмена

Время чтения 8 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ / A−

Вопрос о том, существуют ли какие-либо привилегии у родственников, которые желают осуществить обмен жилыми площадями, пользуется популярностью. Но в настоящее время родственный обмен жильем требует такие же документы и справки, как при обмене между незнакомыми людьми.

Юристы констатируют тот факт, что к ним часто обращаются с вопросом об обмене квартир. Для того чтобы собрать все необходимые документы для обмена жильем между родственниками, нужно принять во внимание ряд факторов.

Законодательство России не выделяет такое понятие, как «родственный обмен». Жилищный Кодекс РФ также не предусматривает такого вида обмена. Между обменом приватизированных и неприватизированных квартир прослеживается существенная разница. Они представляют собой разную правовую характеристику.

Этапы родственного обмена квартиры на квартиру

Процесс делится на последовательные этапы:

• Первоначально родственники устно договариваются о совершении сделки, для чего проводится осмотр жилых помещений, обсуждаются наиболее значимые условия.
• Принимается окончательное решение сторонами относительно необходимости обмена.
• Жилые помещения подготавливаются к обмену, для чего выписываются все прописанные лица, оплачиваются коммунальные услуги, а также готовится технический план и паспорт на жилье.
• Всеми собственниками составляется письменное согласие на проведение процесса.
• Приглашаются опытные оценщики, определяющие стоимость каждой недвижимости, что позволит решить, требуется ли доплата.
• Перед подписанием документов следует договориться относительно доплаты.
• Подготавливается договор мены. Процесс может выполняться самостоятельно или с помощью приглашенного нотариуса. Также можно обратиться в специализированные компании, занимающиеся подготовкой разной документации.
• Вносятся изменения в Росреестр. Процесс может занять от 3 до 10 дней, после чего переходит каждая недвижимость новому собственнику.

Обмен квартиры на квартиру между городами или в одном регионе не занимает много времени. Так как процесс выполняется между людьми, обладающими родственными связями, то не требуется даже тратить средства на оплату труда нотариуса, поэтому все документы составляются гражданами самостоятельно.

Нюансы использования доплаты

Наиболее часто осуществляется обмен квартиры на квартиру с доплатой, так как обычно у родственников имеются квартиры, обладающие разной площадью и другими параметрами. Размер доплаты оговаривается двумя сторонами самостоятельно. При этом учитываются нюансы:

• Информация о доплате обязательно включается в составляемое соглашение.
• Если процесс выполняется на основании дарственных, то в эти документы не получится включить пункт о перечислении некоторой суммы средств, поэтому родственники должны доверять друг другу.
• Обмен квартиры на квартиру с доплатой предполагает, что у одного участника сделки появляется значительный доход. Чаще всего родственники стараются не афишировать информацию о доплате.

В договор дополнительно рекомендуется включать пункт, имеющий отношение к выбранному способу расчетов.

Законодательство, регулирующее обмен жилья

Производя обмен жилья между родственниками, необходимо ориентироваться на следующие нормативные акты:

• Гражданский кодекс (ГК) РФ. В нём закреплено понятие такой сделки, как мена, а также её отличия от договора дарения или купли-продажи.
• Жилищный кодекс (ЖК) РФ. В нём раскрывается понятие мены применительно к объектам недвижимости (и жилью в частности), а также описывается процедура обмена в тех случаях, когда квартиры жильцам не принадлежат (обмен жилья, используемого по договорам социального найма и принадлежащего муниципалитету или государству).
• Семейный кодекс (СК) РФ. Он определяет степень родства и указывает, кто считается близким родственником.
• Налоговый кодекс (НК) РФ. Он устанавливает размер пошлины при совершении такой сделки – и размер льготы, существующей именно при родственном обмене.
• Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 2015 г. №218-ФЗ (далее для краткости «ФЗ №218»). В нём описывается процедура регистрации сделок с недвижимостью. По закону, сделка, касающаяся любого недвижимого имущества (включая жилые помещения) имеет юридическую силу только с момента регистрации.

Перечень неполный, поскольку в зависимости от конкретных обстоятельств могут применяться и другие нормативные акты. Например, если одна из обмениваемых квартир находится в здании, признанном историческим памятником, применяться будут и нормы Федерального закона №73-ФЗ от 2002 года «Об объектах культурного наследия…».

Теперь стоит поговорить вариантах родственного бартера жилья в собственности.

Первый и самый простой способ вытекает из названия нашей статьи. Он заключается в оформлении договора мены.

Суть сделки состоит в том, что стороны обмениваются недвижимыми площадями, то есть одновременно являются и продавцами, отчуждателями и приобретателями.

Кончено, сделка может быть как равноценной, так и нет – это решает каждый собственник в договоренности с другим в индивидуальном порядке. В контракт может быть вписано условие о доплате как с одной, так и с другой стороны.

Данная сделка может быть сразу отнесена (с соответствующей подачей документов и договора) в Росреестр или заранее заверена у нотариуса. Данное соглашение непременно облагается налогом в размере 13 процентов.

Второй способ осуществить обмен с родственниками жилплощадью – это составление контракта купли-продажи. В основном, к такому способу прибегают те, кто не заинтересован сохранить для себя максимальное количество денежных средств от сделки, а также те, кто не доверяют процедуре мены.

Так как обе стороны являются и отчуждателями и приобретателями, то составляется два контракта купли-продажи. Каждый из них подлежит нотариальному оформлению, но только в случае, если оппоненты не хотят быть обманутыми. После сделка оформляется в Росреестре.

Этот способ осуществления мены – самый затратный. Дело в том, что данный способ предполагает уплату налога в 13 процентов от суммы соглашения два раза – за каждый составленный и заверенный договор.

Теперь поговорим о самом менее затратном способе родственного бартера квартиры на квартиру. Сейчас мы говорим о дарении. Дело в том, что дарение облагается налогом, но только в случае, если не происходит между близкими родственниками.

Так, если человек состоит в тесной родственной связи, то намного выгоднее, с финансовой точки зрения, оформить два договора дарения и получить в собственность новое имущество взамен отчужденного.

Нотариус, ЕГРН, налоговая инспекция

При выборе любого из вариантов передачу долевой собственности оформляют через нотариальную контору. Дополнительное удостоверение подлинности документов и подтверждение дееспособности участников предотвратит лишние проблемы в ходе рассмотрения правомочности сделки в суде.

После подписания заверенного соглашения начинают регистрацию новых прав самостоятельно (через региональный МФЦ), либо поручают выполнение процедуры нотариусу. Росреестр не выполнит процедуру регистрации, если обнаружены ошибки при оформлении обмена родственников долями. Отказ будет получен при наличии запретов и обременений. Для удостоверения в отсутствии ограничивающих факторов можно по типовому запросу получить развернутую справку. Только после создания новой записи в базе данных ЕГРН операция с недвижимостью считается полностью завершенной.

Налог на полученный в ходе сделки доход выплачивают, если родственники желают обменять доли в квартирах даже с незначительной разницей в стоимости. Эта обязанность отсутствует, если объект недвижимости является собственностью менее трех (пяти) лет с оформлением прав на владение до (после) 01.01.2016 г. соответственно. Заполненную декларацию в стандартном виде подают не позднее 30 апр. следующей весны после года завершения данной операции. Оплату налогов можно сделать до 15 июля включительно.

К сведению! При подаче документов для государственной регистрации в ЕРГН выполняется проверка по отсутствию задолженностей по уплате налогов. Отмеченные выше обязательства следует исполнить до истечения предельных сроков, чтобы не задерживать полное завершение сделки.

---

Поскольку мена влечет изменение собственника, следует серьезно отнестись к сбору необходимых для ее проведения документов, учитывая, что существуют нюансы, связанные со статусом жилья.

Перечень документов при обмене приватизированных квартир должен включать:

1. Заявления от каждой стороны, в которых обозначены приобретатели имущества и договор, являющийся основанием для проведения сделки.
2. Внутренние гражданские паспорта участников обмена.
3. Бумаги, подтверждающие право гражданина совершать действия с недвижимостью: покупка, вступление в наследство, приватизация.
4. Полученный из БТИ кадастровый паспорт на предмет сделки.
5. Согласие лиц, имеющих в силу законных оснований право голоса. Это могут быть супруг, дети или опекун.
6. Выписку из ЕГРН или свидетельство о регистрации права, которое выдавалось собственникам ранее.
7. Квитанции об уплате госпошлины от обеих сторон, поскольку мена подразумевает две регистрационные записи. На сегодняшний день размер платежа равен 2 тыс. рублей.

Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.

Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.

Договор мены предполагает, что оба участника сделки обладают равноценным имуществом и способны одновременно зачесть стоимость своего имущества за стоимость другого. Несмотря на то, что по видимым признакам мена не является коммерческой сделкой, существует ряд сходных черт с договором купли-продажи (статья 567 ГК РФ). Моментом передачи собственности по такому договору становится дата, когда жилье было фактически передано во владение лиц. Подобное применение понятия мены исходит из трактовки статьи 568 ГК РФ, которая также делает оговорку, что в рамках договора могут быть установлены и иные условия.

На практике встретить действительно равноценный обмен квартиры между близкими родственниками в 2017 году практически нереально – квартиры хоть незначительно, но отличаются в стоимостном выражении. Для исправления данной ситуации, стороны прибегают к доплатам или иным формам отражения завышенной стоимости (например, трехкомнатная квартира может быть обменена на несколько однокомнатных). В любом случае, важнейшим критерием документа является наличие встречного обязательства, указанного в договоре и исполняемого без наличия каких-либо условий, различных с теми, которые указаны в документе.

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!

В рамках договора могут быть переданы любые имущественные права, не испытывающие на себе обременений, наложенных по решению или приказу суда, иными государственными органами. Стороны при этом становятся одновременно и продавцом, и покупателем, возлагая на себя сложный комплекс ответственности. Особым случаем в законодательстве принято считать, когда квартира передается от одного близкого родственника к другому. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора мены].

Частные случаи родственного обмена квартирами

Сложности в процедуре обмена и ее регистрации возникают в результате различия в формах собственности на обмениваемое жилье. Мало того, что оно может быть не приватизировано, так еще обмен может осуществляться только в части небольшой доли жилого помещения.

Как в таких ситуациях оформить обмен квартирами, расскажем далее.

Закон предусматривает два способа расторжения договора мены жилья: по взаимному согласию или в судебном порядке. Первый возможен, если:

• желание вернуть все, как было раньше, то есть обменяться квартирами обратно, выражают обе стороны соглашения;
• инициативу выражает один из людей, и он отправляет другому требование в письменном виде с указанием причины. Второму человеку дается 30 дней на обдумывание предложения. Если консенсус удалось достигнуть, то происходит обычное расторжение сделки.

Если же согласовать разрыв договора не удалось, придется обращаться в суд за справедливым разрешением ситуации. Какие причины могут привести к этому?

• нарушение условий сделки одной из сторон;
• значительное изменение обстоятельств, например, когда человеку не сообщили о каких-то проблемах до подписания договора;
• заключение соглашения произошло под давлением;
• наличие опечаток в обязательных реквизитах, например, в номере квартиры.

Все это значит, что рекомендуется очень серьезно и внимательно читать соглашение перед подписанием, предварительно осмотреть квартиру и потребовать все важные документы, например, о том, что жилье не является предметом залога.

Часто рекомендуют обращаться к грамотному юристу, чтобы он составил договор правильно, а также сопроводил сделку на всех этапах.

Документы, необходимые для сделки

Каждая из сторон подготавливает пакеты документов на свою недвижимость по одним и тем же правилам, которые распространяются и на куплю-продажу недвижимости. Итак, придется собрать:

• Правоустанавливающий документ, это может быть договор на приватизацию, или купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или дарственная.
• Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость. Это либо Свидетельство направо собственности либо выписка из ЕГР.
• Кадастровый паспорт на квартиру, но он может и не понадобиться, если сведения об объекте недвижимости уже внесены в Росреестр. Такой вариант возможен, если с квартирой недавно совершались сделки, подлежащие госрегистрации.
• Паспорта всех участников сделки.
• Нотариально заверенное разрешение супруга, если квартира принадлежит паре на праве совместной собственности.
• Разрешение органов опеки, если в квартире прописаны несовершеннолетние лица.

Желая произвести процедуру обмена долями квартир, нужно заручиться согласием остальных собственников. Важно заранее выяснить, насколько ваша доля соразмеряема с другой, предлагающейся для обмена. Если нет – выяснить размер доплаты. Чтобы не платить налог, можно оформить дарение между родственниками.

В процессе, нюансов может возникать много. Именно поэтому важно привлечь к процедуре компетентного нотариуса, который заранее знает все “подводные камни” и сможет изначально составить правильный, с юридической точки зрения, документ. Обращайтесь в нашу нотариальную контору, чтобы обезопасить себя от неравнозначных сделок и обмана. Иванов Борис Сергеевич – опытный специалист, который поможет оформить договор мены быстро, законно и на самых выгодных для вас условиях.

Относитесь ответственно к своей доли собственности, ведь, как не печально, но в мире полно людей, которые хотят вас обмануть. Доверяйте не словам родственников, а рекомендациям независимого специалиста – нотариуса!
Записаться на приём

Родственный обмен в форме мены

Заключается договор мены. Оформляется данный документ в одном экземпляре (нотариально заверенном), который идет на регистрацию в Росреестр. Если стороны хотят иметь договор на руках, можно сделать копии.

При условии, что у обеих сторон жилье не приватизировано, в договоре мены нужно отразить необходимый в этом случае порядок действий. Требуется собрать пакет документов для подачи в местный муниципалитет. Данный пакет включает:

• паспорта сторон сделки;
• два договора соцнайма с ордерами;
• письменное согласие сособственников жилья на предстоящий обмен;
• справки, где указан состав семьи;
• документ, подтверждающий согласие попечительских органов, если собственник — ребенок или недееспособное лицо;
• документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате услуг ЖКХ.

Данный способ имеет то преимущество, что местные власти не станут проверять, равна ли стоимость долей в недвижимости, которые предстоит обменять. Служащие в администрации не контролируют финансовую сторону сделки, а лишь смотрят на состав документов и правильность их заполнения. Реальные расчеты по деньгам обычно проводят без участия государственных служащих, по расписке. Лучше перечислять деньги в безналичной форме или прибегнуть к услугам банковской ячейки — так повышается безопасность финансовой стороны сделки.

Однако нужно учитывать, что местная администрация способна отказать в совершении родственного обмена, если одна из квартир:

• зарегистрирована как служебное жилье;
• является непригодной для проживания;
• расположена в доме под снос или в здании, где в текущий момент идет капитальный ремонт.

Информация!

Похожие записи:

• Как изменится УСН с 2023 года
• Наехал на стоп-линию: когда можно обжаловать штраф
• Транспортный налог в 2023 году: расчёт, кто должен платить, какие коэффициенты