21.03.2023

Можно ли сделать из приватизированной квартиры коммунальную?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли сделать из приватизированной квартиры коммунальную?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Общая долевая собственность

2. Действия сособственников по преобразованию квартиры в коммунальную

3. Можно ли продать свою долю

4. Как сдавать: ИП или физическое лицо

5. Как сдать комнату самостоятельно

6. Как сделать квартиру коммунальной

7. Какие законы о жилье и недвижимости вступают в силу с 1 января 2021 года

8. Курение в коммунальной квартире

9. Список необходимых документов

Это собственность нескольких лиц на одно и то же имущество, и при этом доля каждого из собственников определена. Так, собственники долей могут быть и связаны родственными отношениями между собой, и быть вообще посторонними людьми. Следовательно, доли каждого собственника в квартире определены или же признаются равными (например, супругов или наследников). Но все мы привыкли, что если коммуналка, то обязательно должна у каждого быть собственная комната, как в советские времена.

Общая долевая собственность

Сегодня же положение таково, что владение «долей в квартире» нельзя приравнять к владению отдельной комнатой. Долю в квартире нельзя в прямом смысле увидеть, отчертить ее границы или сказать, что ей соответствует конкретная часть квартиры — угол, полкоридора и т.д.. Доля в квартире может выражаться только лишь в виде дроби (например, ВЅ).

При общей долевой собственности есть и свои особенности:

1) Отчуждение (или продажа) своей доли собственником возможно только при соблюдении преимущественного права покупки ее другими сособственниками.

2) Собственники такой квартиры пользуются всем жилым помещением в равной степени. То есть запретить ходить в ванную или туалет или проходить по общему коридору кому-то из собственников невозможно. Но при этом они могут определить порядок пользования квартирой, так скажем, полюбовно. Но если такое соглашение не достигнуто, то каждый собственник вправе обратиться в суд с соответствующим иском.

А вот что касается разделения финансового лицевого счета в рамках общей долевой собственности, то это сделать невозможно.

Ранее действовавший Жилищный Кодекс РСФСР включал в себя отдельную статью, которая регламентировала разделение финансово-лицевого счета жилого помещения. При этом новая жилищная политика государства направлена на то, чтобы коммунальные квартиры остались в прошлом. Поэтому в качестве альтернативы в данном случае может быть только разделение единого платежного документа, когда количество счет-квитанций на оплату жилищно-коммунальных услуг будет соответствовать количеству собственников долей в квартире. Для этого необходимо обратиться в управляющую организацию или ТСЖ с письменным заявлением от каждого собственника с приложением документов, подтверждающих право собственности на долю в квартире.

Действия сособственников по преобразованию квартиры в коммунальную

Сособственники проводят серию мероприятий согласно законодательству РФ, после которых квартиру можно считать коммунальной:

подают в суд исковое заявление;
делают паспорт кадастровый;
регистрируют право собственности на свои доли;
оформляют план разделения комнат.

Действия совладельцев	Полученный результат
Совместное мирное решение о разделе квартиры.	Каждый сособственник получает отдельную комнату без обращения в судебную инстанцию. Оплату услуг производят согласно полученной доли.
Решение вопроса в судебном порядке при невозможности договориться самостоятельно. Подача соответствующего заявления.	Выделение долей каждому жильцу квартиры происходит на основании судебного решения.

После получения судебного решения наступает этап преобразования квартиры в коммунальную на уровне других организаций. Эта процедура требует проведения определенных действий со стороны сособственников.

Действия	Результат
Обращение в БТИ.	Оформление кадастрового и технического паспортов на отдельные комнаты для каждого сособственника, кроме мест общего пользования.
Подача заявления в ФУГРЦ с оплатой госпошлины.	Оформление прав собственности и выдача отдельных свидетельств каждому совладельцу на его долю.
Обращение в организацию, содержащую дом на балансе.	Оформление заявления на разделение лицевого счета по оплате услуг коммунальных служб. К заявлению прилагаются бумаги, подтверждающие законность раздела квартиры и прав собственности каждого совладельца.
Обращение в организации-поставщики услуг.	Заключение отдельных договоров на поставку электроэнергии между каждым сособственником и организацией. Установка отдельных приборов учета электроэнергии для каждой комнаты. В местах, где пользуются все устанавливаются приборы по фиксации потребления воды, тепла и электроэнергии.

Действия	Результат
Обращение в БТИ.	Оформление кадастрового и технического паспортов на отдельные комнаты для каждого сособственника, кроме мест общего пользования.
Подача заявления в ФУГРЦ с оплатой госпошлины.	Оформление прав собственности и выдача отдельных свидетельств каждому совладельцу на его долю.
Обращение в организацию, содержащую дом на балансе.	Оформление заявления на разделение лицевого счета по оплате услуг коммунальных служб. К заявлению прилагаются бумаги, подтверждающие законность раздела квартиры и прав собственности каждого совладельца.
Обращение в организации-поставщики услуг.	Заключение отдельных договоров на поставку электроэнергии между каждым сособственником и организацией. Установка отдельных приборов учета электроэнергии для каждой комнаты. В местах, где пользуются все устанавливаются приборы по фиксации потребления воды, тепла и электроэнергии.

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

Как сдавать: ИП или физическое лицо

Над этим вопросом часто размышляют люди, которые сдают жилье на постоянной основе. По сути – это постоянный источник дохода для них. Так может нужно зарегистрировать статус ИП?

Это совсем необязательно. Любой гражданин вправе получать доход со сдачи внаем своего жилья, платя налог НДФЛ. Другое дело, что регистрация ИП дает возможность выбирать вариант налогообложения. И налог, который платит индивидуальный предприниматель, может быть меньше, чем 13% НДФЛ.

Однако у ИП свои недостатки:

Сложность оформления статуса
Необходимость не только платить взносы в фонд социального страхования и ПФР, но и составлять регулярные отчеты по ним
Необходимость вести бухгалтерскую отчетность
Наконец, в случае продажи недвижимости, дающей доход, благодаря аренде, придется сполна заплатить все налоги с продажи. Граждане же освобождаются от налога за продажу своей недвижимости, если она находилась у них в собственности больше трех лет.

«Предпродажная подготовка» при сдаче квартиры не менее важна, чем при ее продаже. Риэлторы уверяют, что грамотная подготовка увеличивает цену аренды в среднем на 30-50%. Не говоря уже о том, что желающих снять ее становится значительно больше. А значит, у арендодателя расширяется выбор.

Перед сдачей комнаты следует:

Сделать косметический ремонт или генеральную уборку
Поставить мебель, бытовую технику, повесить плафоны и занавески.
Проверить сантехническое оборудование, отремонтировать или заменить его при необходимости
Убрать из помещения ценные или памятные для хозяина вещи, а также лишние предметы
Погасить долги по квартплате
Привести в порядок правоустанавливающие документы на жилье (их обязательно будут проверять, либо агент, либо сами потенциальные жильцы, чтобы убедиться в том, что сделка законна)

Как сдать комнату самостоятельно

Все потенциальные арендаторы прекрасно отдают себе отчет, что, обращаясь в агентство, они «теряют» арендную плату за целый месяц. Именно такой размер вознаграждения обычно требуют себе риэлторы. А поскольку съемщики комнат обычно люди небогатые, они предпочли бы избежать этих затрат. То есть, снять комнату напрямую от хозяина.

Поэтому потенциальному наймодателю совсем нетрудно найти клиента, в свою очередь, минуя агентство. Для упрощения процедуры нужно снабдить объявление фотографией сдаваемого помещения. А затем разместить его на любой электронной площадке – от «Авито» до тематических пабликов в соцсетях.

Или даже на обычной доске объявлений. Кстати, местоположение «аналоговой» доски объявлений может помочь охватить именно ту, «целевую аудиторию», которой вы рассчитываете сдать комнату. Например, если вы ищете студентку/студента – размещать объявления целесообразно вблизи учебных заведений.

При самостоятельной сдаче особенно важно публиковать достоверные данные. Попытки «приукрасить продаваемый товар» приведут только к лишней потере времени на бесплодные осмотры. Важно также корректно описывать инфраструктуру района: наличие рядом магазинов, детских и леченых учреждений, зон отдыха, транспортную систему. Для крупных городов вопросы транспорта особенно важны.

Когда дело дойдет до личных переговоров, необходимо обсудить:

Размер и порядок арендной платы
Срок сдачи
Наличие или отсутствие так называемого «залога» — обычно это плата вперед за последний месяц проживания
Правила пользования общими помещениями или особые требования. Например, условие, что квартирант не будет собирать в своей комнате шумных вечеринок.

Как сделать квартиру коммунальной

Для того, чтобы признать квартиру коммунальной необходимо:

подать исковое заявление в суд;
сделать кадастровый паспорт;
зарегистрировать права собственности;
сделать план разделения комнат.

Заявление подается в районный суд, по месту нахождения жилплощади.

Пошаговая инструкция переоформления квартиры из муниципальной в общественную:

Шаг 1. После озвучивания судебного решения, владельцы обращаются в отделение БТИ. Там оформляется кадастровый паспорт и обозначаются границы каждой комнаты. Площадь общего пользования разделу не подлежит;
Шаг 2. Оформляются права собственности на каждую комнату. Заявитель берет кадастровый паспорт, план разделения и подает их в ФУГРЦ. Он пишет заявление и уплачивает госпошлину. Размер пошлины: для физического лица — 2000 рублей, для юридического — 22 тыс. рублей;
Шаг 3. Граждане обращаются в ЖЭУ для разделения лицевого счета;
Шаг 4. Установка счетчиков электроэнергии в каждой комнате.

Оформление прав собственности осуществляется в течение 30 дней. По истечении срока, владельцам выдается свидетельство на права пользования своей долей на территории общей жилплощади. После получения свидетельства дольщики вправе распоряжаться ее по своему усмотрению.

Договориться о разделе квартиры можно и без суда, если дольщики ладят между собой. Они распределяют комнаты и оплачивают счета поровну.

Для того, чтобы сделать квартиру коммунальной через суд, в первую очередь нужно подать исковое заявление. К иску прилагаются необходимые документы. Суд назначает слушание, на котором решается правомерность деления жилплощади. Деление должно быть осуществлено без потерь для каждого каждого хозяина.

Для того, чтобы суд признал квартиру коммунальной, нужно предоставить все необходимые документы, соблюдая порядок действий.

Список документов для суда:

исковое заявление;
квитанция об уплате госпошлины;
свидетельство о правах собственности;
кадастровый паспорт;
план разделения жилплощади;
личные данные всех владельцев;
нотариально-заверенный отказ от комнаты.

Если собственники с первого раза предоставят правильно — собранный список документов, то суд признает квартиру коммунальной.

Признать квартиру коммунальной без согласия всех собственников в суде невозможно. Гражданин, решивший превратить муниципальную квартиру в коммунальную, должен получить письменное согласие каждого собственника. Согласие несовершеннолетнего собственника выдается в органах опеки и попечительства.

Без согласия соседей собственник имеет право:

сдавать свою комнату;
регистрировать посторонних граждан.

Если один из собственников хочет осуществить ремонтные работы на кухне, в ванне, коридоре и туалете, он обязан спросить разрешение у других собственников. Пользоваться общими местами собственники имеют право в равных долях. Законодательством не установлен фиксированный порядок. Возникшие споры и недопонимания решаются в судебном порядке.

Перед продажей своей комнаты собственник, в первую очередь, должен предложить ее соседям по той же цене, что и третьим лицам. В случае отказа, он осуществляет продажу посторонним лицам.

Муниципальное жилье — это недвижимое имущество, сдающееся в пользование по договору аренды. Арендатор не может…

Российское законодательство особо бережно относится к защите прав детей. По этой причине, развестись супругам, у…

Институт брака в современном мире неразрывно связан с практикой разводов пар. Удручающая статистика, свидетельствующая о…

Приватизировать квартиру через суд допускает в ситуациях, когда стандартный порядок действий не может быть осуществлен.…

Проживание нескольких человек на одной территории ставит вопрос о ее делении. Не всегда процесс проходит…

Подавая заявление в арбитражную судебную инстанцию, необходимо не только написать иск, но и выполнить ряд…

Согласно действующему законодательству сделать приватизированную квартиру коммунальной не предоставляется возможным. Об этом свидетельствуют положения Жилищного Кодекса РФ. Но есть вариант, позволяющий максимально разделить права собственности. Это техническое разделение квартиры на основании ст. 34 СК РФ, ст. 244 ГК РФ и ст. 256 ГК РФ. Под эти положения не подпадают муниципальные жилые помещения, которые предоставлены гражданам по договору найма во временное пользование.

Также возможен раздел квартиры с выделением каждому собственнику изолированной комнаты (ст.16 ЖК РФ). В дальнейшем возможно улучшение жилищных условий на основании программы расселения коммунальных квартир.

подают в суд исковое заявление;
делают паспорт кадастровый;
регистрируют право собственности на свои доли;
оформляют план разделения комнат.

Действия совладельцев	Полученный результат
Совместное мирное решение о разделе квартиры.	Каждый сособственник получает отдельную комнату без обращения в судебную инстанцию. Оплату услуг производят согласно полученной доли.
Решение вопроса в судебном порядке при невозможности договориться самостоятельно. Подача соответствующего заявления.	Выделение долей каждому жильцу квартиры происходит на основании судебного решения.

Еще один вариант сделать квартиру коммунальной – решить вопрос через суд. В этом случае понадобится собрать необходимые документы и подать исковое заявление. После подачи будет назначена дата судебного слушания. На нем будет решен вопрос правомерности деления квартирной площади с учетом интересов каждого совладельца. Чтобы решение суда отвечало запросу истцов, необходимо соблюдать порядок действий и предоставить для заседания нужные бумаги.

При этом важно не упустить ни одного документа из списка и тогда суд признает вашу квартиру коммунальной.

Какие законы о жилье и недвижимости вступают в силу с 1 января 2021 года

Чтобы поучаствовать в программе и получить расселение на законных началах, нужно соответствовать двум критериям:

Жить в коммунальной квартире (быть собственником или арендатором по договору социального найма);
Нуждаться в улучшении условий жизни;

В зависимости от того где вы проживаете, условия предоставления статуса нуждающегося могут отличатся.

Владелец недвижимости, наниматель жилплощади, или член семьи владельца или ответственного нанимателя должен проживать в городе не меньше 10 лет;
В частной собственности или в качестве социального найма не имеется больше другой недвижимости;
Есть статус ветерана ВОВ;
Категория граждан, которая относится к многодетной семье, живет в помещении, где по нормативным требованиям есть несоответствия по количеству квадратуры на одного человека;
На территории жилплощади нарушены требования по обеспечению безопасного проживания и условия санитарных норм. Жилье в аварийном состоянии.

Условия программы и варианты жилья, которые предоставляют отличаются, в зависимости от того, в каком регионе вы проживаете.

Разновидности жилья:

Квартира в новостройке. Предлагается квартира в строящемся доме (не меньше 70%);
Жилье аналогичного типа. Встречается сейчас крайне редко, так как в населенных пунктах нашего государства почти не осталось коммуналок, которые удовлетворяют жилищным условиям;
Отдельное жилье. Не являющиеся друг другу родственниками жители коммуналки должны получить квартиру, отдельно на каждую семью;
Выкуп остальных комнат в коммуналке по льготной стоимости.

Когда вы придете в администрацию, по предварительному приглашению, вам следует взять с собой следующие документы:

Паспорт российского гражданина и заполненное заявление;
Документы, которые подтверждают, что вы владелец или арендатор жилья;
Справка, о том, что ранее вы получил статус гражданина, которому необходимо улучшить условия проживания;
Документы, на основании которых вы получаете право первоочередности.

С какими проблемами приходится сталкиваться при приватизации квартиры чаще всего:

Долги. Нередко жильцы являются абсолютно посторонними друг другу лицами (особенно при проживании в коммунальной квартире). Лицевые счета у них разные и, как следствие, одни могут платить исправно, а другие, наоборот, допустят формирование серьезного долга. Из-за последнего последует отказ от приватизации.
Не все документы в наличии или в них допущены ошибки. Рекомендуется перепроверить, что собраны действительно все необходимые бумаги. Также их нужно тщательно проверять на ошибки, так как человеческий фактор никто не отменял. Отдельно нужно уточнять срок годности каждого документа.
Часть жильцов не желают проводить приватизацию и не хотят отказываться от своей доли. Самый сложный момент, так как до тех пор, пока их не получится убедить в обратном заниматься данной процедурой будет невозможно.

Формально, приватизация – простой процесс, ведь нужно просто подать документы и оформить право собственности. Но как известно, дьявол кроется в деталях – сложность заключается именно в том, чтобы собрать нужные бумаги. Не всегда понятно, где, как и в каком порядке их заказывать. Разобраться с данным вопросом на бесплатной консультации помогут наши опытные юристы. Они же могут выступать в качестве представителей, занимаясь всей процедурой вместо клиента.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните Москва и Московская область
позвоните Санкт-Петербург и область

Далеко не любой объект недвижимости можно приватизировать, поэтому, прежде чем приступать непосредственно к процедуре, следует получить доскональные сведения о возможности такого шага. Некоторым жильцам приходится сначала пройти ряд судебных разбирательств, прежде чем приступить к самому оформлению процедуры.

Не принимая в расчет форс-мажорные ситуации и судебные разбирательства, пошаговая инструкция выполнения процедуры выглядит следующим образом:

Все проживающие в комнате лица принимают общее решение о необходимости проведения приватизационного процесса. Необязательно, чтобы все были согласно, но важно, чтобы несогласные написали официальный отказ и заверили его нотариально. Наличие хотя бы одного «воздержавшегося» не позволит даже начать процесс.
В Департаменте по решению жилищных вопросов берется точный перечень нужных для регистрации заявки бумаг.
Собираются документы.
Заполняется бланк заявления.
Заявка регистрируется в жилищном отделе местной администрации. Если бумаги приняты специалист выдает расписку о приеме заявления.

Курение в коммунальной квартире

Действующие правила относительно ограничения табакокурения предусматривают, что запрет на употребление табачных изделий затрагивает все общественные пространства. Таким образом, номинально в коммунальной квартире можно курить исключительно в своих комнатах. Не допускается курение в местах общественного пользования.

Исключение будут составлять ситуации, когда все соседи курят, или же они выделили отдельное помещение для курильщиков, оснащенное согласно нормам пожарной безопасности.

Впрочем, в действующих нормативах курение в коммунальной квартире вообще не упоминается. Тем не менее, если курильщику причиняет дискомфорт своим соседям, они вправе потребовать от него прекратить курение, или могут обратиться к участковому за поддержкой. Однако, это самый крайний вариант, и аналитики все же рекомендуют попытаться договориться с курильщиками мирным путем.

Список необходимых документов

Для приватизации комнаты в коммунальной квартире понадобиться собранный определенный пакет документов.

Первое, что нужно составить, так это заявление на приватизацию комнаты.

Заявление необходимо писать на имя председателя Комитета по жилищной политике.

Помимо подписи заявителя, в этом заявлении должны расписаться все те, кто на законных основаниях проживает в данной комнате. То есть у них в паспорте должна стоять прописка по этому адресу.

Паспорта заявителя и проживающих в комнате лиц должны быть поданы вместе с заявлением. Если в комнате прописаны несовершеннолетние, то подается их свидетельства о рождении.

К заявлению нужно приложить технический паспорт, взятый в БТИ, и кадастровый паспорт, полученный в ПИБ. Получать эти паспорта необходимо непосредственно перед подачей заявления, поскольку их срок действия ограничивается текущим годом.

Процессом приватизации может заниматься лицо, достигшее совершеннолетия.

При этом у него должна быть прописка в этой комнате и договор с муниципалитетом, который подтверждает, что данное лицо осуществляет социальный поднаем этой жилой площади.

Если его нет, то в том же муниципалитете нужно его получить.

Если в комнате прописаны еще какие-либо жильцы, требуется получить их согласие, которое нужно оформить в письменном виде. Не путайте с жильцами в квартире, которые к приватизации вашей комнаты не имею никакого отношения.

В тех случаях, когда остальные жильцы в комнате отказываются от своих прав на долю в комнате в пользу одного человека, то такой отказ оформляется нотариально.

Далее, нужны технический план и паспорт приватизируемой комнаты, которые получаются в таком учреждении, как БТИ, а в Едином расчетно-информационном центре справку с данными о всех жильцах, проживающих в ней.

Как только все документы получены, обращайтесь в Департамент жилищной политики. На саму подачу заявления требуется привести всех тех, кто на законных основаниях проживает в комнате. В этом учреждении с вами составят договор о приватизации комнаты в коммунальной квартире.

После момента обращения в Департамент может пройти несколько недель. Как только договор получен, следует посетить Управление регистрационной службы. В этом учреждении вы получите документ, который будет удостоверять ваше право собственности.

Заканчивается приватизация тем, что уже собственное жилье ставиться на технический учет в БТИ, где оно будет зарегистрировано как частная собственность. Описанная процедура длиться от месяца и больше.

Но так гладко всегда получается только на бумаге. В реальной жизни вы можете услышать отказ в своем праве приватизировать комнату. Если так случилось, то независимо от причин отказа, потребуйте оформить его в письменной форме с указанием тех положений законодательства, которыми руководствуется чиновник.

Этот отказ можно потребовать, обратившись в учреждение с письменным заявлением, но как это правильно сделать, предмет другого обсуждения.

Как только вы получите письменный ответ на свое обращение, если чиновник руководствуется устаревшими нормами права, смело можете обжаловать его решение либо в вышестоящей организации, либо через суд.